【正文】 我們認為：本項目是一個優(yōu)質的、難得的房地產(chǎn)項目。具體需要通過結合鳳臺停車率規(guī)范，以及規(guī)劃設計滿足各項要求?！蛲＼嚥輬D中規(guī)劃建議盡量利用地面停車空間。環(huán)境景觀項目周邊可以借景的元素較少，應充分考慮通過建筑圍合后，營造中心、組團、幢間三重空間的綠化景觀，提高項目的居住品質和品牌形象。而造價與其他風格基本一致；◎戶型結構必須考慮高層得房率較低的弊端，充分利用陽臺、飄窗等空間的設計利用；以及動靜分離，干濕分離，衛(wèi)生間全明等人性化原則。一為城市交通重要節(jié)點，有利于聚集人氣，具有相當高的商業(yè)經(jīng)營價值；一為連接城區(qū)商業(yè)中心的過渡帶，有利于將城市商業(yè)引導到項目，同樣具有具有相當高的商業(yè)經(jīng)營價值；如果東區(qū)塊規(guī)劃定位南北走向商業(yè)步行街，與南北大型商場呼應，實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢互補，聯(lián)動發(fā)展共贏的原則；相比之下，西區(qū)塊的大型商業(yè)就顯得多余，經(jīng)營價值較低。這樣“雙高”指標，是難以開發(fā)出較高品質的住宅產(chǎn)品的；如果適當降低容積率和建筑密度，既能做出較高品質的產(chǎn)品，如增加環(huán)境綠化；降低市場抗性；又能降低開發(fā)成本。究竟降低多少？尚需進一步測算。即保留草圖上南北走向的交通組織，沿此道路規(guī)劃沿街商鋪（也可保留通向鳳城大道的支路）。建筑密度達到35%左右；＞本規(guī)劃為了盡量利用沿街的商業(yè)價值，沿街均規(guī)劃為2層商鋪，且在東、南、西三個節(jié)點規(guī)劃大型商業(yè)，其中2個為4層；＞本規(guī)劃為了降低開發(fā)成本，盡量減少地下室的體量。項目產(chǎn)品初步定位 一、項目概念規(guī)劃解讀與分析規(guī)劃草圖指標統(tǒng)計：項目總用地面積：，總建筑面積：600340平方米。本項目的市場抗性較小。機會點(O)▲鳳臺經(jīng)濟運營良好，“十一五”規(guī)劃中大型企業(yè)正在實施中，極大拉動本地的經(jīng)濟發(fā)展。 項目南面農(nóng)水路現(xiàn)狀西面項目西面為一些參差6層高低的民房。土地面積地塊面積約176畝宗地現(xiàn)狀地塊整體呈不規(guī)則四邊形，并有一塊地向西南面伸展。總體上可概括為品質、價格、地段、配套四大要素。您首選的房型是？ 評析：本題意在調查鳳臺購房者對房型的偏好。從以上調查統(tǒng)計資料顯示，2個為鳳臺購房者的首選，其余依次為1個、3個。您會首先考慮什么類型的商品房？ 評析：本題意在調查消費者對項目產(chǎn)品類型的偏好。鳳臺樓市將逐步進入品牌化階段。新城國際針對高層住宅，還打出了高得房率的概念。這與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)達有關，也與城市范圍相對較小而中心區(qū)域樓盤較少有關。其主力套間總價區(qū)間為35—40萬元，其次為30—35萬。作為四線城市，購房者基本為自住型的剛性需求。發(fā)展健康理性鳳臺樓市近年一直保持健康穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢，與經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水準，城市發(fā)展等保持和諧的關系。售樓電話0554—7108888開發(fā)商安徽永盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計建筑風格現(xiàn)代戶型設計主力戶型三室兩廳一衛(wèi)一陽臺（約113平方米）戶型范圍80—250平方米小區(qū)配套商場、寫字樓，周邊配套購物中心及超市樓盤售價約4500元/m2銷售情況目前僅剩余頂層180平方米住宅宣傳重點都市地標，盡顯尊榮；鳳臺地產(chǎn)巔峰之作等；點評：該樓盤定位為集住宅、單身公寓、酒店、辦公、高檔商業(yè)為一體的鳳臺首座城市綜合體，定位高端，迎合了鳳臺一部分先富階層。（一）在售樓盤調查樓盤名稱海創(chuàng)兗礦集團、南京膠帶廠、安徽縱橫膠業(yè)為龍頭的礦山機械制造產(chǎn)業(yè)園規(guī)模初具。全縣民營企業(yè)1600余家。氣候條件鳳臺縣地處淮河中游，是冷暖空氣交匯頻繁地區(qū)，氣候溫和，雨量適中。鳳臺農(nóng)業(yè)基礎良好，素有“不是江南，勝似江南”的美譽。居民以漢族為主，間居回、苗、彝、壯、布依、朝鮮、滿、侗、瑤、土家、羌等20多個少數(shù)民族，其中回族人口有7300余人。民國三年（公元1914年）六月屬淮泗道（道尹駐鳳陽）。歷史沿革禹貢，屬徐揚二州之境。安徽鳳臺縣項目第一部分 鳳臺宏觀環(huán)境分析一、鳳臺概況地理位置鳳臺縣地處安徽省偏西北部，屬淮南市下轄，地跨淮河中游。周代，屬青揚二州之境。后劃屬安徽省第四行政督察區(qū)及安徽省第七行政督察區(qū)。自然礦產(chǎn)資源鳳臺蘊藏有豐富的礦產(chǎn)資源。盛產(chǎn)小麥、水稻、花生、棉花和魚、蝦、蟹，以及豬、牛、羊等農(nóng)牧水產(chǎn)品。四季分明，夏冬長，春秋短，光充足，受季風影響明顯。 居民收入及存款情況2009年在崗職工平均工資30350元，增長2%；農(nóng)民人均收入5220元，%；，%；，%，首次實現(xiàn)貸款增速超過存款增速。以安徽勝芝遠通光電有限公司和浙江新宏基電器為龍頭的電子電器產(chǎn)業(yè)園彰顯活力，繪出壯美的發(fā)展遠景。福海園樓盤位置明珠大道東面、膠州路西面，淮濱西路北側項目概況項目總建筑面積26萬m2，是全國第二個、安徽第一個縣級國家康居示范工程，分為三期開發(fā)，目前基本為全現(xiàn)房銷售。樓盤名稱瑞達房價與收入比基本平衡；自住型的剛性需求與開發(fā)量平衡；土地放量與市場需求平衡；近年的土地放量、樓盤開發(fā)量、房屋存量關系平衡。除了拆遷戶之外，大多為改善型居住行為。從皖西北各縣級城市同比分析，鳳臺的房價屬于高端位置。鳳臺雖只是淮南市下屬的一個縣城，為一般意義上房產(chǎn)開發(fā)的四線城市。應該說，鳳臺各開發(fā)樓盤在整體戶型設計的合理性方面，顯得比較成熟。 六、消費者調查問卷分析本次購房消費者調查選取鳳臺縣政府部門、醫(yī)院、學校、商業(yè)區(qū)等目標消費群集中區(qū)域進行，共發(fā)放問卷200份，回收有效問卷183份， 以下為問卷統(tǒng)計分析結果。統(tǒng)計資料顯示，小高層及多層無電梯是消費者最為喜愛的房產(chǎn)類型。這說明本地消費者已經(jīng)從經(jīng)濟實惠型的需求，向居住改善型、舒適型方向發(fā)展。調查顯示，普通平層成為消費者的首選，另外，復式以其特有的舒適性也擁有一定擁躉。這完全符合舒適型居住需求原則。目前地塊上覆蓋早年建造的居民樓及商業(yè)街，目前拆遷還未啟動。項目地塊內部商業(yè)街道現(xiàn)狀東面東面為學苑路，學苑路為雙向六車道，隔學苑路為鳳臺汽車站，規(guī)模不大。隨著人民收入增加，對居住品質的提高需求日益增強。威脅點(T)◆近期國家有關部門頒布的一系列有關樓市控制措施，會對四線讓開發(fā)前景城市的購房者產(chǎn)生一定程度的心理影響；◆由于項目地塊拆遷工程相當大，一旦遇到拆遷問題，項目開發(fā)的進程將受到影響。其中，住宅面積：494780平方米，商業(yè)111310平方米，配套4250平方米。目前尚不知具體數(shù)字。其優(yōu)勢是：依托水系打造鳳臺最具風情特色的，集餐飲、休閑、購物、娛樂一體的商業(yè)步行街，塑造概念鮮明的品牌形象；商業(yè)步行街的經(jīng)營價值較高，有利于實現(xiàn)開發(fā)效益；滿足部分商業(yè)回遷戶需要，實現(xiàn)開發(fā)效益最大化；將東區(qū)塊的南北走向道路的西面，打造成鳳臺內部環(huán)境最佳的、最具居住品質的高端小區(qū)；可以考慮東區(qū)塊的南北走向道路的東面，作為拆遷戶主要回遷集中區(qū)域。我們初步建議控制在3．5容積率左右比較合理。對此問題，希望甲方能夠慎重考慮。而且大型商場銷售