【正文】 的市場還處于初步適應(yīng)階段。綜合性商場如牛群商貿(mào)城，商務(wù)樓以鴻居時代廣場為代表，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，很多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。時代廣場及一些住宅附帶商鋪，總建筑面積約10萬方，市場均價在4600元/㎡——5600元/㎡之間。3．蒙城商用房市場2005年下半年，蒙城縣商鋪價格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢開始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢，以牛群商貿(mào)成為代表。不難看出，價格仍然是項(xiàng)目所有問題中最受關(guān)注的問題。 儲蓄相對較低，因此對銀行按揭的一覽程度非常高。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件的限制，很多消費(fèi)者對房價的接受程度相對較低。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在購房時首選的套型誰室2廳的住房，這主要是因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者把購房當(dāng)作第一居所來考慮，因此在選擇時愿意選擇面積稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒適性。 意向消費(fèi)者對房屋面積的要求 由此可以看出，消費(fèi)者在選購住房時對面積的選擇主要呈現(xiàn)以下特征： 選擇90㎡以下的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的15％； 選擇100㎡120㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?0％； 選擇120㎡140㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?1％； 選擇140㎡160㎡、160㎡以上的消費(fèi)者分別占總?cè)藬?shù)的9％和5％。 認(rèn)為公關(guān)健身場所重要的占8％。 認(rèn)為購物重要的占17％。．1 市場對社區(qū)配套關(guān)注情況 由上圖可以看出，意向消費(fèi)者最關(guān)注的社區(qū)配套： 認(rèn)為綠化程度最要的占49％。隨著市場被逐步激活，蒙城房地產(chǎn)價格開始迅速攀升，這是一個供需基本平衡，需求依然旺盛的市場。所以，雖然蒙城房地產(chǎn)的營銷幾乎等于零，但是它的樓盤去化量及速度都是挺驚人的。包括工地圍墻、廣告語、售樓部的包裝及銷售單頁的印做，置業(yè)顧問缺少統(tǒng)一的制服，部分樓盤更干脆地派個開發(fā)商代表在售樓蹲點(diǎn)。房產(chǎn)市場營銷幾乎一片空白，既沒有專業(yè)的市場分工，也沒有專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商既承擔(dān)了建設(shè)的責(zé)任也承擔(dān)了銷售的任務(wù)。依此計(jì)算，100㎡—140㎡％，比重是相當(dāng)大的。1600元以下的大多為經(jīng)濟(jì)適用房和集資房。 2004年2007年蒙城商品房均價走勢 蒙城目前房價上漲的主要原因是蒙城價值的總體提高和人們對蒙城未來發(fā)展的良好預(yù)期。2006年蒙城縣商品房平均價格為1558元/㎡。今年1至9月，蒙城房地產(chǎn)竣工面積38萬平方米，銷售量與竣工交付面積基本同步，占竣工項(xiàng)目7成多，銷售量同比增長1．37倍；，同比增長67％。 蒙城樓市均價在1850元／平方米左右，部分樓盤的單價突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。120－140㎡％，均價為1700元/㎡左右。從2007年上半年住宅的戶型銷售情況來看，中大戶型唱主角。像莊子花園、麗都花園、鳳凰城等投入使用的小區(qū)，在建銷售的樓盤如建居苑、鴻業(yè)名居、光大小區(qū)等都具有這種特征。%，%，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資銷售兩旺景象，銷售增幅大大高于同期投資增速，空置商品房得以有效消化，房地產(chǎn)處于快速起步發(fā)展階段。時代廣場項(xiàng)目為代表，在勘測的規(guī)模較大的項(xiàng)目以電大附近的安置區(qū)為代表（約有200畝）。 隨著房產(chǎn)市場逐漸升溫，外地房產(chǎn)商的進(jìn)駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。蒙東南居住商貿(mào)于一體的住宅新區(qū)基本形成。名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。1．1區(qū)域開發(fā)目前，蒙城房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在蒙東南方向，二環(huán)以外、307省道的區(qū)間地帶。產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等完全根據(jù)事先的假設(shè)，從個人的角度出發(fā)，制定完成的；對于客觀的市場及消費(fèi)者的接受能力考慮較少，開發(fā)商的思維、消費(fèi)者的觀念仍停留在產(chǎn)品本身的建造上。本項(xiàng)目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，也潛在著激烈競爭的威脅，在做好產(chǎn)品的同時，應(yīng)充分整合各界資源，協(xié)調(diào)資金周轉(zhuǎn)，為項(xiàng)目的營銷推廣做好準(zhǔn)備。序號項(xiàng)目數(shù)量1總用地面積97260㎡（）2總建筑面積165324 ㎡3住宅面積151344 ㎡4商鋪面積12180 ㎡5容積率6物業(yè)經(jīng)營管理用房1800 ㎡7可售住宅面積151344㎡ 項(xiàng)目規(guī)模較大，預(yù)計(jì)總開發(fā)期在3年左右，開發(fā)周期相對較長，給本項(xiàng)目帶來了一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，特別是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策大環(huán)境；因此，應(yīng)隨時關(guān)注國家行業(yè)政策的變化，隨時做好調(diào)整應(yīng)變準(zhǔn)備。處于城市的發(fā)展主方向上，區(qū)域前景看好；本區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境基本形成，有著較為濃厚的居住生活氛圍；教育、商業(yè)、日常生活等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，路網(wǎng)健全，交通區(qū)位條件佳。由此可見，項(xiàng)目收益良好，無任何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，衡量土地價格，進(jìn)行投資。對本項(xiàng)目而言，土地價格又是一個不確定因素或者是可變因素。就本項(xiàng)目的規(guī)模而言，分23三期開發(fā)為佳，分批次、分組團(tuán)推售，推廣進(jìn)度與開發(fā)進(jìn)度保持密切一致。 建議采用用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。 市場定位建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案。從地塊上分析，本項(xiàng)目優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會大于威脅。 本項(xiàng)目有著眾多的優(yōu)勢和機(jī)會點(diǎn)，地段、交通、配套，良好的市場環(huán)境，無限的區(qū)域前景，都是本項(xiàng)目的優(yōu)勢所在，為項(xiàng)目的價值抬升提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。購買力的提升，房價的抬升，市場吞吐量的加大，進(jìn)一步刺激了蒙城房產(chǎn)市場的有效需求。得出的結(jié)論是：本項(xiàng)目具有非常好的優(yōu)勢和機(jī)會點(diǎn)，投資回報(bào)利潤豐厚，無任何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（圖） 本次測算嚴(yán)格按照國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一般規(guī)劃條件為依據(jù)，并結(jié)合本公司多年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)而進(jìn)行；其中，建筑安裝工程造價按《阜陽工程造價》“部分結(jié)構(gòu)類型單項(xiàng)（單位）工程平方米造價經(jīng)濟(jì)參考”結(jié)合不同結(jié)構(gòu)類型的經(jīng)驗(yàn)參數(shù)修正后確定。項(xiàng)目原為蒙城農(nóng)場用地，現(xiàn)已收歸國有，屬經(jīng)濟(jì)性建設(shè)用地。商業(yè)、日常生活配套齊全。學(xué)校教育配套完善。周邊市政生活配套比較完善，區(qū)域位置得天獨(dú)厚，發(fā)展?jié)摿薮螅瑑?yōu)勢相當(dāng)明顯。 本案處于城市發(fā)展主方向上，是蒙城房地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域。目前，項(xiàng)目內(nèi)原有建筑物業(yè)基本拆遷完畢。 阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司 二00七年十一月目 錄第一部分 項(xiàng)目總論…………………………………………………………5 1．項(xiàng)目概況………………………………………………………………….5 ………………………………………………………………5 …………………………………………………………5 …………………………………………………5 …………………………………………………6 …………………………………………………………6 ………………………………………………………… 6 …………………………………………… ……………7 …………………………………………… ……………7 …………………………………………… ……………7 ………………………………………………………… 7 ……………………………………………………………… 7 ………………………………………………… 8 …………………………………………………… 8 ……………………………………………………… 8 …………………………………………………… 8第二部分　市場研究…………………………………………………………91. 蒙城樓市特征……………………………………………………………9 ……………………………………………………………….9 ……………………………………………………………… 102．蒙城住宅市場…………………………………………………………… 10 ……………………………………………………..10 ………………………………………… 11 戶型配比……………………………………………………………11 ……………………………………………………………… 11 ……………………………………………………………11 .2銷