蒙城縣0801地塊投資價(jià)值分析-文庫(kù)吧資料
2025-06-23 22:51本頁(yè)面
【正文】 ,這就給本案規(guī)劃設(shè)計(jì)以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設(shè)計(jì)出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；◆從營(yíng)銷宣傳角度來(lái)看,本地房地產(chǎn)商嚴(yán)重缺乏營(yíng)銷理念，基本上以坐銷為主,沒(méi)有自己的個(gè)性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個(gè)性主題的先機(jī),容易以主題創(chuàng)立品牌。（S） ◆地理位置得天獨(dú)厚，交通狀況良好； ◆居住氣候已經(jīng)形成，周邊配套完善； ◆區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)看好，市場(chǎng)極具發(fā)展空間； ◆原農(nóng)場(chǎng)用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； ◆大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； ◆由于區(qū)域的地理位置獨(dú)特，易形成本項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。本項(xiàng)目可以整合相關(guān)資源，提高本項(xiàng)目的附加值。 從路況上分析，307省道過(guò)往車輛較為密集，灰塵、噪音等一定程度上影響了本項(xiàng)目的居住形象。但作為臨路物業(yè)，其弊端為噪音污染；所以從地塊上分析，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)并存，只有通過(guò)投資者決策與權(quán)衡才能達(dá)到最大優(yōu)勢(shì)平衡點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)代表性樓盤有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等，隨著莊子花園等社區(qū)的入住，區(qū)域居住氣候已經(jīng)形成。地塊平整，基本呈長(zhǎng)方形，占地面積99601平方米（149畝）。綜上所述，由于未來(lái)住宅新增供應(yīng)的加大和需求的旺盛，商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)一步上漲，同時(shí)樓盤數(shù)量增多，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的重心將開始進(jìn)入營(yíng)銷時(shí)代和物業(yè)綜合素質(zhì)時(shí)代，將使蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)地價(jià)成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)。，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近。，樓市開發(fā)有增無(wú)減 蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實(shí)力有限，營(yíng)銷和操作手法落伍，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑提供了絕佳的機(jī)遇。后繼開發(fā)仍需較長(zhǎng)的時(shí)間；居民的購(gòu)房需求將進(jìn)一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的態(tài)勢(shì)將持續(xù)全年。，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升。政府投資的拉動(dòng)效應(yīng)必然會(huì)帶動(dòng)蒙城商品住宅整體價(jià)格的上揚(yáng)，并且從整個(gè)蒙城來(lái)看，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計(jì)未來(lái)兩年蒙城縣的房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)有較大幅度上漲。7月21日掛牌出讓2宗國(guó)有土地，分別以1200萬(wàn)元、2610萬(wàn)元的價(jià)格成交，高出掛牌起始價(jià)1390萬(wàn)元。2006年已經(jīng)公開出讓10宗土地，總交易額8374萬(wàn)元。 2006年蒙城面開展了國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)工作。從購(gòu)買力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達(dá)到2896元，％；另外，截止到2007年9月。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)三年內(nèi)蒙城的城市人口增長(zhǎng)速度要明顯超過(guò)這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)蒙城縣區(qū)人口將增長(zhǎng)為25萬(wàn)人，比目前的20萬(wàn)人有一個(gè)較快增長(zhǎng)，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。今后幾年蒙城居民消費(fèi)潛力巨大。由此可見，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，蒙城消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。2004年底，低于全國(guó)平均水平。居住消費(fèi)增長(zhǎng)呈不可抵擋的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)成了家庭的重大消費(fèi)之一。 蒙城城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的重大轉(zhuǎn)變，購(gòu)房和居住支出已成為蒙城居民家庭主要的一次性大支出。、市場(chǎng)購(gòu)買力分析近幾年，蒙城居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增15個(gè)百分點(diǎn)。隨著蒙城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的投資建設(shè)，蒙城縣的商業(yè)經(jīng)濟(jì)變得越來(lái)越活躍，特別是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價(jià)格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/㎡以下的價(jià)格區(qū)間。由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價(jià)格也有較大差異。按用途可將蒙城商業(yè)房產(chǎn)分為綜合性商場(chǎng)、商務(wù)樓、商業(yè)街、鋪面等三個(gè)形態(tài)。目前，蒙城商業(yè)房產(chǎn)在建的有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)因此項(xiàng)目的價(jià)格策略必須結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價(jià)格，以利于項(xiàng)目的銷售。由此可以看出，消費(fèi)者進(jìn)入一個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí)最關(guān)心的問(wèn)題主要集中在銷售價(jià)格，位置（樓盤位置、具體單元的位置），面積（戶型）。但是仍有相當(dāng)一部分消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、檔次和品味相當(dāng)看重。 從上面可以看出，意向購(gòu)房者最關(guān)注的問(wèn)題是物業(yè)的銷售價(jià)格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項(xiàng)目地理位置。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在蒙城購(gòu)房首選的面積集中在100㎡—140㎡，對(duì)于這個(gè)面積段的房屋，消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)主要考慮的是居住的舒適性。意向消費(fèi)者對(duì)社區(qū)配套設(shè)置的應(yīng)用上的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：使用頻率較高的主要是購(gòu)物中心、綜合市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等區(qū)配套設(shè)施。 認(rèn)為醫(yī)院重要的占12％。 認(rèn)為學(xué)校教育最重要的占24％。只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。蒙城的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在起步階段，剛剛具有商業(yè)味道的蒙城房地產(chǎn)正醞釀著新的突變。營(yíng)銷概念在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是陌生的,樓盤開發(fā)出來(lái)后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來(lái)后就會(huì)有人買一樣。在現(xiàn)有的市場(chǎng)上能夠看到”營(yíng)銷”大概只是簡(jiǎn)單的樓盤包裝。而90㎡以下的戶型和140㎡％。2006年蒙城縣住宅銷售總面積為：18萬(wàn)㎡，其中100－120㎡㎡，％；120－140㎡㎡，％。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價(jià)格區(qū)間在16002000元的價(jià)位銷售量最高，可見隨生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費(fèi)者購(gòu)買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費(fèi)，最重要的是精神消費(fèi)。蒙城近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒(méi)有明顯差異性，所以，樓盤價(jià)格差別也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。 .2銷售價(jià)格蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主體仍然以首次置業(yè)的消費(fèi)者為主，其購(gòu)買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。蒙城的房?jī)r(jià)在持續(xù)上漲，樓市銷售量在持續(xù)上升。而60㎡以下的住宅戶型幾乎是市場(chǎng)空白。100㎡－120㎡％，均價(jià)為1750元/㎡左右。市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征表建筑風(fēng)
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