【正文】 等區(qū)配套設(shè)施。 意向消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求 由此可以看出，消費(fèi)者在選購(gòu)住房時(shí)對(duì)面積的選擇主要呈現(xiàn)以下特征： 選擇90㎡以下的消費(fèi)者占總?cè)藬?shù)的15％； 選擇100㎡120㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?0％； 選擇120㎡140㎡的消費(fèi)者占總?cè)丝诘?1％； 選擇140㎡160㎡、160㎡以上的消費(fèi)者分別占總?cè)藬?shù)的9％和5％。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在蒙城購(gòu)房首選的面積集中在100㎡—140㎡，對(duì)于這個(gè)面積段的房屋，消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)主要考慮的是居住的舒適性。從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)首選的套型誰(shuí)室2廳的住房，這主要是因?yàn)楹芏嘞M(fèi)者把購(gòu)房當(dāng)作第一居所來(lái)考慮，因此在選擇時(shí)愿意選擇面積稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒適性。 從上面可以看出，意向購(gòu)房者最關(guān)注的問(wèn)題是物業(yè)的銷售價(jià)格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項(xiàng)目地理位置。由于受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件的限制，很多消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的接受程度相對(duì)較低。但是仍有相當(dāng)一部分消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、檔次和品味相當(dāng)看重。 儲(chǔ)蓄相對(duì)較低，因此對(duì)銀行按揭的一覽程度非常高。由此可以看出，消費(fèi)者進(jìn)入一個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)時(shí)最關(guān)心的問(wèn)題主要集中在銷售價(jià)格，位置（樓盤位置、具體單元的位置），面積（戶型）。不難看出，價(jià)格仍然是項(xiàng)目所有問(wèn)題中最受關(guān)注的問(wèn)題。因此項(xiàng)目的價(jià)格策略必須結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)銷路的產(chǎn)品，做好產(chǎn)品定位，制定適合的價(jià)格，以利于項(xiàng)目的銷售。2005年下半年，蒙城縣商鋪價(jià)格大起大落，今年上半年，商鋪指數(shù)走勢(shì)開(kāi)始恢復(fù)正常，屬于穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，以牛群商貿(mào)成為代表。目前，蒙城商業(yè)房產(chǎn)在建的有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)及一些住宅附帶商鋪，總建筑面積約10萬(wàn)方，市場(chǎng)均價(jià)在4500元/㎡——8500元/㎡之間。按用途可將蒙城商業(yè)房產(chǎn)分為綜合性商場(chǎng)、商務(wù)樓、商業(yè)街、鋪面等三個(gè)形態(tài)。綜合性商場(chǎng)如牛群商貿(mào)城，商務(wù)樓以鴻居時(shí)代廣場(chǎng)為代表，商業(yè)街以金天地為代表；商業(yè)鋪面較多，很多住宅小區(qū)都配有一定量的商業(yè)鋪面。由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價(jià)格也有較大差異。各形態(tài)商業(yè)所占市場(chǎng)比例圖2007年，開(kāi)發(fā)商注重商業(yè)配套的意識(shí)更為明顯，㎡，但供應(yīng)與需求相差甚遠(yuǎn)，可見(jiàn)該區(qū)域的市場(chǎng)還處于初步適應(yīng)階段。 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價(jià)格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/㎡以下的價(jià)格區(qū)間。目前，蒙城的中小型商鋪80 m2以下的面積比較受歡迎，該面積區(qū)間的單價(jià)較高，達(dá)6000元/平方米左右。隨著蒙城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的投資建設(shè)，蒙城縣的商業(yè)經(jīng)濟(jì)變得越來(lái)越活躍，特別是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。反映在房產(chǎn)市場(chǎng)上最直接的是商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)日趨看好并漸見(jiàn)規(guī)模。、市場(chǎng)購(gòu)買力分析近幾年，蒙城居民住房消費(fèi)比重不斷擴(kuò)大，在較大程度刺激了蒙城房地產(chǎn)的發(fā)展，2007年前3季度，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增15個(gè)百分點(diǎn)。從居民消費(fèi)趨向分析，今后幾年，住房消費(fèi)仍將大量擠占居民其它消費(fèi)支出，對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)起著越來(lái)越重要的作用。 蒙城城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)的重大轉(zhuǎn)變，購(gòu)房和居住支出已成為蒙城居民家庭主要的一次性大支出。2006年，蒙城城市居民可支配收入達(dá)到2896元，人均儲(chǔ)蓄存款年末余額 3066 元，其中用于購(gòu)房支出580元，％上升到20％，增加11個(gè)百分點(diǎn)。居住消費(fèi)增長(zhǎng)呈不可抵擋的趨勢(shì)，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)成了家庭的重大消費(fèi)之一。調(diào)查資料表明，2006年蒙成城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率（包括部分自有房）％，比2004 年提高了5百分點(diǎn)。2004年底，低于全國(guó)平均水平。根據(jù)蒙城縣政府所做的十五規(guī)劃，力爭(zhēng)在2010年蒙城人均居住面積增加到35平方米，則未來(lái)三年預(yù)計(jì)蒙城將新增住房面積為140萬(wàn)平方米，并且有相當(dāng)一部分是由商品房市場(chǎng)供給。由此可見(jiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，蒙城消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求潛力是相當(dāng)大的。根據(jù)調(diào)查資料顯示，目前蒙城縣仍然有近3600缺房戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有近500多戶，在蒙城縣老城區(qū)尚有相當(dāng)數(shù)量的危舊房需要改造。今后幾年蒙城居民消費(fèi)潛力巨大。預(yù)計(jì)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)三年內(nèi)蒙城的城市人口增長(zhǎng)速度要明顯超過(guò)這個(gè)數(shù)字，預(yù)計(jì)到2010年，整個(gè)蒙城縣區(qū)人口將增長(zhǎng)為25萬(wàn)人，比目前的20萬(wàn)人有一個(gè)較快增長(zhǎng)，這部分人對(duì)住房的需求的數(shù)量也是比較大的。由此可以看出，在蒙城，住宅消費(fèi)仍有巨大的潛在市場(chǎng)，它預(yù)示著蒙城房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。從購(gòu)買力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達(dá)到2896元，％；另外，截止到2007年9月。分別比2004年、2003年都有降低，而與之相對(duì)應(yīng)的則是蒙城縣商品房銷售收入的節(jié)節(jié)升高，這說(shuō)明隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購(gòu)房置業(yè)的意識(shí)也在增強(qiáng)，更多居民把收入投入到房地產(chǎn)中。 2006年蒙城面開(kāi)展了國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)工作。國(guó)土收購(gòu)儲(chǔ)備中心投入收購(gòu)資金2800萬(wàn)元，收購(gòu)儲(chǔ)備和預(yù)儲(chǔ)備土地16宗，面積596畝，實(shí)際價(jià)值可達(dá)3億元。2006年已經(jīng)公開(kāi)出讓10宗土地，總交易額8374萬(wàn)元。其中4月11日公開(kāi)出讓的4宗20畝土地，有29家開(kāi)發(fā)商參與公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，成交價(jià)達(dá)2280萬(wàn)元。7月21日掛牌出讓2宗國(guó)有土地，，分別以1200萬(wàn)元、2610萬(wàn)元的價(jià)格成交，高出掛牌起始價(jià)1390萬(wàn)元。在蒙城縣的城市規(guī)劃中，為了促進(jìn)工業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)的建設(shè)，使蒙城縣發(fā)展向東南方向轉(zhuǎn)移，為以后蒙城新一輪的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)，老城區(qū)在近幾年內(nèi)基本不再對(duì)外出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，未來(lái)蒙城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將主要集中在城市近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，同時(shí)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。政府投資的拉動(dòng)效應(yīng)必然會(huì)帶動(dòng)蒙城商品住宅整體價(jià)格的上揚(yáng)，并且從整個(gè)蒙城來(lái)看，蒙城房地產(chǎn)價(jià)格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計(jì)未來(lái)兩年蒙城縣的房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)有較大幅度上漲。　　我們憑著對(duì)蒙城房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，結(jié)合我們前期所做的大量的市場(chǎng)調(diào)研工作，略作簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)。，區(qū)域整體預(yù)售量將有一個(gè)大的上升。首先，受新的預(yù)售標(biāo)