【正文】 ,這就給本案規(guī)劃設計以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設計出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產品；◆從營銷宣傳角度來看,本地房地產商嚴重缺乏營銷理念，基本上以坐銷為主,沒有自己的個性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個性主題的先機,容易以主題創(chuàng)立品牌。（S） ◆地理位置得天獨厚，交通狀況良好； ◆居住氣候已經形成，周邊配套完善； ◆區(qū)域發(fā)展趨勢看好，市場極具發(fā)展空間； ◆原農場用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； ◆大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； ◆由于區(qū)域的地理位置獨特，易形成本項目產品的稀缺性,升值潛力巨大。本項目可以整合相關資源，提高本項目的附加值。 從路況上分析，307省道過往車輛較為密集，灰塵、噪音等一定程度上影響了本項目的居住形象。但作為臨路物業(yè)，其弊端為噪音污染；所以從地塊上分析，優(yōu)勢與劣勢并存，只有通過投資者決策與權衡才能達到最大優(yōu)勢平衡點。區(qū)域內代表性樓盤有牛群商貿城C區(qū)、鴻業(yè)名居等，隨著莊子花園等社區(qū)的入住，區(qū)域居住氣候已經形成。地塊平整，基本呈長方形，占地面積99601平方米（149畝）。綜上所述，由于未來住宅新增供應的加大和需求的旺盛，商品房價格將進一步上漲，同時樓盤數量增多，競爭將更加激烈，房地產競爭的重心將開始進入營銷時代和物業(yè)綜合素質時代，將使蒙城房地產市場的發(fā)展進入一個嶄新的階段。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢，同時地價成本不高，適宜建造滿足大多數蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場。，牛群商貿城附近和蒙城電大附近。，樓市開發(fā)有增無減　　蒙城房地產企業(yè)的現狀是實力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產企業(yè)無疑提供了絕佳的機遇。后繼開發(fā)仍需較長的時間；居民的購房需求將進一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產市場良好的態(tài)勢將持續(xù)全年。，區(qū)域整體預售量將有一個大的上升。政府投資的拉動效應必然會帶動蒙城商品住宅整體價格的上揚，并且從整個蒙城來看，蒙城房地產價格仍然偏低，發(fā)展的空間和潛力都較大，估計未來兩年蒙城縣的房地產價格仍會有較大幅度上漲。7月21日掛牌出讓2宗國有土地，分別以1200萬元、2610萬元的價格成交，高出掛牌起始價1390萬元。2006年已經公開出讓10宗土地，總交易額8374萬元。 2006年蒙城面開展了國有土地資本運營工作。從購買力分析，蒙城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在2006年達到2896元，％；另外，截止到2007年9月。隨著經濟發(fā)展，城市化進程的加快，未來三年內蒙城的城市人口增長速度要明顯超過這個數字，預計到2010年，整個蒙城縣區(qū)人口將增長為25萬人，比目前的20萬人有一個較快增長，這部分人對住房的需求的數量也是比較大的。今后幾年蒙城居民消費潛力巨大。由此可見，隨著經濟的發(fā)展和收入的穩(wěn)步增長，蒙城消費者對商品住宅的需求潛力是相當大的。2004年底，低于全國平均水平。居住消費增長呈不可抵擋的趨勢，城鎮(zhèn)居民的住房消費成了家庭的重大消費之一。 蒙城城鎮(zhèn)居民住房消費的重大轉變，購房和居住支出已成為蒙城居民家庭主要的一次性大支出。、市場購買力分析近幾年，蒙城居民住房消費比重不斷擴大，在較大程度刺激了蒙城房地產的發(fā)展，2007年前3季度，占商品房總銷售金額的比例為87（上年同期是82％），凈增15個百分點。隨著蒙城經濟的發(fā)展和城市的投資建設，蒙城縣的商業(yè)經濟變得越來越活躍，特別是蒙城工業(yè)園及東南新區(qū)的規(guī)劃建設，政府招商引資力度的加大，外商的涌入等諸多因素共同促使了蒙城商業(yè)的活躍。 2007年前三季度，蒙城商鋪需求量減少，各價格區(qū)間成交量都比2006年有所下降，所成交的商鋪多分布在6000元/㎡以下的價格區(qū)間。由于物業(yè)層次、區(qū)位的不同，價格也有較大差異。按用途可將蒙城商業(yè)房產分為綜合性商場、商務樓、商業(yè)街、鋪面等三個形態(tài)。目前，蒙城商業(yè)房產在建的有牛群商貿城C區(qū)、鴻業(yè)因此項目的價格策略必須結合當前市場的實際，規(guī)劃設計對應市場銷路的產品，做好產品定位，制定適合的價格，以利于項目的銷售。由此可以看出，消費者進入一個銷售現場時最關心的問題主要集中在銷售價格，位置（樓盤位置、具體單元的位置），面積（戶型）。但是仍有相當一部分消費者在購房時對房屋質量、檔次和品味相當看重。 從上面可以看出，意向購房者最關注的問題是物業(yè)的銷售價格、居住地的交通便利性、社區(qū)配套、項目地理位置。從以上幾組數據可以看出，消費者在蒙城購房首選的面積集中在100㎡—140㎡，對于這個面積段的房屋，消費者購買時主要考慮的是居住的舒適性。意向消費者對社區(qū)配套設置的應用上的調查發(fā)現：使用頻率較高的主要是購物中心、綜合市場、學校、醫(yī)院等區(qū)配套設施。 認為醫(yī)院重要的占12％。 認為學校教育最重要的占24％。只要牢牢抓住機遇，銀企合作、化解風險、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產業(yè)完全可以共同為蒙城整體經濟的發(fā)展做出貢獻。蒙城的房地產市場還處在起步階段，剛剛具有商業(yè)味道的蒙城房地產正醞釀著新的突變。營銷概念在當地市場是陌生的,樓盤開發(fā)出來后很多都是自然銷售的，就象衣服掛出來后就會有人買一樣。在現有的市場上能夠看到”營銷”大概只是簡單的樓盤包裝。而90㎡以下的戶型和140㎡％。2006年蒙城縣住宅銷售總面積為：18萬㎡，其中100－120㎡㎡，％；120－140㎡㎡，％。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價格區(qū)間在16002000元的價位銷售量最高，可見隨生活品質的優(yōu)化，消費者購買房屋的不僅僅物質上的消費，最重要的是精神消費。蒙城近幾年的房地產開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒有明顯差異性，所以，樓盤價格差別也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。 .2銷售價格蒙城房地產市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。蒙城的房價在持續(xù)上漲，樓市銷售量在持續(xù)上升。而60㎡以下的住宅戶型幾乎是市場空白。100㎡－120㎡％，均價為1750元/㎡左右。市場供應產品特征表建筑風