【正文】 土地的用途（二）規(guī)劃規(guī)劃所有權歸屬規(guī)劃使用權歸屬規(guī)劃的用途三、取得土地使用權程序評估取得土地使用權的程序取得土地使用權需要的工作日取得商品房用地土地使用權所需條件取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）四、土地性質變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）土地性質變更的程序和理由土地性質變更的政策支持或障礙土地性質變更需要的工作日五、政策性風險評估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。第三部分：寫字樓項目市場分析一、區(qū)域產(chǎn)品市場成長狀況區(qū)域產(chǎn)品市場簡述 ? 形成時間? 各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購買人群變化區(qū)域產(chǎn)品市場各項指標成長狀況（近35年）? 開工量/竣工量 ? 銷售量/供需比 ?平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ?平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ?平均消化率 ?平均容積率? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。第五部分：寫字樓項目開發(fā)一、土地升值潛力初步評估。第六部分：寫字樓項目投資收益分析一、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等）。四、結論和建議 附件：有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。該建筑規(guī)劃一至二層為營業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。泰州市國土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現(xiàn)已有多家實力強、知名度高、經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。（二）、微觀環(huán)境分析泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發(fā)項目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢 一是城鎮(zhèn)化進程加快，大量人口進城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。五、項目實施計劃（一）、工程建設實施計劃按泰州市對該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2006年開工需要。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（3）、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。六、項目財務經(jīng)濟分析（一）、投資估算 ，土地總成本為8,（出讓金總額8,，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,。預測前提： ； 營業(yè)收入33,萬元；平均銷售單價3,； 營業(yè)成本26,； 單位成本2,； 稅金3,； 費用1,； 貸款利息1,。（數(shù)據(jù)見附表5）（2）、動態(tài)分析 ，凈現(xiàn)值大于0，項目可行（計算見附表6）。綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？拷罚煌ū憷?，離火車站及長途客運總站僅3公里。（二）、建設實施條件該詳細規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份。AA9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉變?yōu)槿轿粻I銷推廣。五、項目實施計劃（一）、工程建設實施計劃按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續(xù)，滿足2006年開工需要。銷售測算（見附表2）。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。（4）、提供優(yōu)質服務實現(xiàn)房屋銷售。（6）、結合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。其中自有資金12,(含本項目銷售回籠資金再投入10,),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，應收回金海灣醫(yī)院欠款2，需新增貸款9，）。測算前提同上。七、風險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1稅費率）=27，*10,000/3，()=84，銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1稅費率）=27,*10,000/90，860()=3,盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,，項目保本。該縣歷史源遠流長，文化底蘊深厚，西周建制始為蓼國，故稱蓼城，隋開皇十九年（公元599年）置霍邱縣，至今已有1400多年。全蟲、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負盛名；灃蝦、銀魚走俏日韓，柳編工藝品遠銷歐美；礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，鐵礦資源豐富，遠景儲量20多億噸，華東第一，是全國唯一一個剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，被列為全國大型鐵礦基地。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析土地的市場狀況：前3年只有陽光水岸、大名稱、龍迪濱水城，總建筑面積約為30萬方，建筑類別為多層、高層、小高層。一、優(yōu)勢分析地塊優(yōu)勢：該地塊已為凈地，三通一平，已具備開工條件，只要收購股權或成立項目子公司就可以快速啟動。環(huán)境優(yōu)勢：西鄰140平方公里的國家重點保護水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)城西湖面積，北鄰景色優(yōu)美水門塘公園，城區(qū)空氣新鮮富含負氧離子，是一座難得的自然氧吧，霍邱縣是合肥1小時經(jīng)濟圈，有25個國有大型礦產(chǎn)、鋼鐵集團等大項目入駐，給霍邱經(jīng)濟騰飛帶來美好的發(fā)展前景同時給也本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了無限的發(fā)展機遇。四、機遇分析地方經(jīng)濟發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本動力。該縣周集地區(qū)，南經(jīng)長40余公里，東西寬約8公里的區(qū)域內(nèi)，有大、中型礦床9個，小型礦床3個，其它6個礦床也正在詳查之中。據(jù)不完且統(tǒng)計，僅擁有資產(chǎn)百萬元以上的就有4000多人；全縣有“鳳還巢”企業(yè)70家，規(guī)模工業(yè)16家。二、項目開發(fā)推廣計劃霍邱縣位于淮河南岸，白鷺荷香、悠然忘塵的寧靜超脫，具有海市蜃樓般的夢幻美感，未來將是一個融自然與人文、生態(tài)與現(xiàn)代、旅游與時尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城，小區(qū)風格定位可中可西，現(xiàn)擬定中外風格案名各一： 案名一： 大溪地國際花園案名靈感來自于南太平洋著名的旅游勝地，被稱為人間天堂的大溪地，大溪地是印象派畫家，抽象主義大師高更的生活與精神家園，當年高更不顧一切，離開巴黎，遠涉重洋，沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風光與原始質樸的人文，開啟了自己藝術的心門，達到了繪畫事業(yè)的頂峰，并品嘗到了真實純樸幸福的生活。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質住宅的開發(fā)商。本公司經(jīng)過對A州全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)A州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。2039。0239。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，D市620平方公里。正在啟動二期開發(fā)。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。③居民居住觀念沒有改變。④消費觀念也限制了整個A州市的房價。2001年10月份，A州市土地全面實行招投標。同時，改變?nèi)芯用竦南M觀念。同時，積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設。綜上；新區(qū)的住宅均價公寓在3000元/ m2，小高層在3500元/ m2，復式樓中樓在3600元/ m2。整個新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質和這么大規(guī)模的住宅。盈利能力分析、五、結論與建議用分期開發(fā)的方法進行本項目的開