【正文】 報(bào)利潤豐厚，無任何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，加快了傳統(tǒng)住宅觀念的轉(zhuǎn)變，提供了改變居住條件的物質(zhì)基礎(chǔ)，良好的市場環(huán)境孕育著巨大的消費(fèi)需求潛力。購買力的提升，房價(jià)的抬升，市場吞吐量的加大，進(jìn)一步刺激了蒙城房產(chǎn)市場的有效需求。 預(yù)計(jì)，從2008年起，蒙城房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步放量，有效競爭開始出現(xiàn)。 本項(xiàng)目有著眾多的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)點(diǎn)，地段、交通、配套，良好的市場環(huán)境，無限的區(qū)域前景，都是本項(xiàng)目的優(yōu)勢所在，為項(xiàng)目的價(jià)值抬升提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。區(qū)域前景看好也面臨著市場競爭的進(jìn)一步加劇，路網(wǎng)健全、交通便捷也同時(shí)存在著噪音和灰塵的污染。從地塊上分析，本項(xiàng)目優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會(huì)大于威脅。 只要牢牢抓住機(jī)遇，銀企合作、化解風(fēng)險(xiǎn)、獲得雙贏、共同發(fā)展，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)完全可以共同為蒙城整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 市場定位建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案。 從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，覆蓋中端消費(fèi)群，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。 建議采用用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力。就本項(xiàng)目的規(guī)模而言，分23三期開發(fā)為佳，分批次、分組團(tuán)推售，推廣進(jìn)度與開發(fā)進(jìn)度保持密切一致。 土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。對(duì)本項(xiàng)目而言，土地價(jià)格又是一個(gè)不確定因素或者是可變因素。因此，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析時(shí)，就存在著投資成本估算的難度。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，衡量土地價(jià)格，進(jìn)行投資。 根據(jù)本報(bào)告測算， ； 億元；銷售費(fèi)用：396812％=793萬元銷售稅費(fèi)：39681％=2182萬元 項(xiàng)目總收益=項(xiàng)目總銷售收入項(xiàng)目總投資銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)=39681294787932182=7228萬元。由此可見，項(xiàng)目收益良好，無任何財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境，各種優(yōu)勢明顯，國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境運(yùn)行平穩(wěn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場剛被激活，正處于迅速起步階段，市場開始放量，需求旺盛。處于城市的發(fā)展主方向上，區(qū)域前景看好；本區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境基本形成，有著較為濃厚的居住生活氛圍；教育、商業(yè)、日常生活等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，路網(wǎng)健全，交通區(qū)位條件佳。 經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)蒙城目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足蒙城縣城市居民新的住房要求，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1總用地面積97260㎡（）2總建筑面積165324 ㎡3住宅面積151344 ㎡4商鋪面積12180 ㎡5容積率6物業(yè)經(jīng)營管理用房1800 ㎡7可售住宅面積151344㎡ 項(xiàng)目規(guī)模較大，預(yù)計(jì)總開發(fā)期在3年左右，開發(fā)周期相對(duì)較長，給本項(xiàng)目帶來了一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，特別是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策大環(huán)境；因此，應(yīng)隨時(shí)關(guān)注國家行業(yè)政策的變化，隨時(shí)做好調(diào)整應(yīng)變準(zhǔn)備。 前期策劃尤為重要，前期策劃做好了項(xiàng)目就等于成功了一半。本項(xiàng)目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，也潛在著激烈競爭的威脅，在做好產(chǎn)品的同時(shí)，應(yīng)充分整合各界資源，協(xié)調(diào)資金周轉(zhuǎn)，為項(xiàng)目的營銷推廣做好準(zhǔn)備。 第二部分　市場研究首要特征是價(jià)格因素，市場對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、風(fēng)格、環(huán)境等因素的關(guān)注還處于萌發(fā)階段。產(chǎn)品規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)等完全根據(jù)事先的假設(shè)，從個(gè)人的角度出發(fā)，制定完成的；對(duì)于客觀的市場及消費(fèi)者的接受能力考慮較少，開發(fā)商的思維、消費(fèi)者的觀念仍停留在產(chǎn)品本身的建造上。蒙城房產(chǎn)市場正處在迅速起步階段。1．1區(qū)域開發(fā)目前，蒙城房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在蒙東南方向，二環(huán)以外、307省道的區(qū)間地帶。代表樓盤有建居苑、金天地、莊子花園、鳳凰城、牛群商貿(mào)城、鴻業(yè)名居等，這些樓盤本身規(guī)模都比較大，容易形成氣候。部分較早開發(fā)項(xiàng)目的成功入住，營造了區(qū)域內(nèi)的居住氣候，引領(lǐng)了片區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)市場。蒙東南居住商貿(mào)于一體的住宅新區(qū)基本形成。大規(guī)模樓盤的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)建設(shè)的土地存量越來越少，市場活躍的同時(shí)競爭日趨激烈。 隨著房產(chǎn)市場逐漸升溫，外地房產(chǎn)商的進(jìn)駐，蒙城東北版塊也開始活躍起來。在建的樓盤以鴻業(yè)時(shí)代廣場項(xiàng)目為代表，在勘測的規(guī)模較大的項(xiàng)目以電大附近的安置區(qū)為代表（約有200畝）。2007年蒙城縣房地產(chǎn)在去年有較快增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持良好的增長勢頭，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營趨勢漸好，莊子花園、鳳凰城、麗都花園等規(guī)模較大社區(qū)成功入住，對(duì)蒙城地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起到了良好的引導(dǎo)作用。，%，%，，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)投資銷售兩旺景象，銷售增幅大大高于同期投資增速，空置商品房得以有效消化，房地產(chǎn)處于快速起步發(fā)展階段。2007年19月份蒙城縣商品房市場態(tài)勢版塊投資額/萬元施工面積/㎡新開工面積/㎡竣工面積/㎡銷售面積/㎡住宅20700萬㎡30萬㎡㎡㎡商業(yè)7200萬10萬㎡7．3萬㎡5．02萬㎡合計(jì)27900萬56．7萬㎡30萬㎡28萬㎡23．85萬㎡2．蒙城住宅市場 目前蒙城市場上供應(yīng)的產(chǎn)品以多層為主，部分小高層、Townhouse；主力戶型集中在110㎡—140㎡之間，以三室為主，部分兩室、復(fù)式，方正實(shí)用，南北朝向；產(chǎn)品風(fēng)格均是現(xiàn)代風(fēng)格，簡捷明快。像莊子花園、麗都花園、鳳凰城等投入使用的小區(qū)，在建銷售的樓盤如建居苑、鴻業(yè)名居、光大小區(qū)等都具有這種特征。市場供應(yīng)產(chǎn)品特征表建筑風(fēng)格傳統(tǒng)風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格社區(qū)功能滿足基本的居住需求，部分有健身等服務(wù)設(shè)施，不注重環(huán)境的營造建筑面積主力戶型三室，面積集中在110㎡—140㎡之間，寬敞戶型結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，不注重居住的私密性層高層數(shù)多層、小高層裝飾毛坯朝向南北朝向采暖通風(fēng)自然通風(fēng)采暖 戶型配比 目前蒙城房地產(chǎn)市場銷售的主力戶型仍然集中在130平方米左右的三房，這個(gè)面積從全國來看，都屬于比較大的，并且從多個(gè)新開工項(xiàng)目的平均戶型面積來看，未來兩年蒙城在售樓盤的戶型面積都會(huì)以此種戶型為主力戶型，大面積戶型的開發(fā)將會(huì)成為未來兩年內(nèi)蒙城房地產(chǎn)開發(fā)的主流。從2007年上半年住宅的戶型銷售情況來看，中大戶型唱主角。100㎡－120㎡％，均價(jià)為1800元/㎡左右。120－140㎡％，均價(jià)為1700元/㎡左右。而60㎡以下的住宅戶型幾乎是市場空白。 蒙城樓市均價(jià)在1850元／平方米左右，部分樓盤的單價(jià)突破2100元/平方米，以鴻業(yè)名居、建居苑、牛群商貿(mào)城C區(qū)為代表（商住樓），主要集中在蒙東南新區(qū)。蒙城的房價(jià)在持續(xù)上漲，樓市銷售量在持續(xù)上升。今年1至9月，蒙城房地產(chǎn)竣工面積38萬平方米，銷售量與竣工交付面積基本同步，占竣工項(xiàng)目7成多，銷售量同比增長1．37倍；，同比增長67％。 .2銷售價(jià)格蒙城房地產(chǎn)市場需求主體仍然以首次置業(yè)的消費(fèi)者為主，其購買住宅主要集中在城市發(fā)展主力方向上的蒙城東南新區(qū)。2006年蒙城縣商品房平均價(jià)格為1558元/㎡。蒙城近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)都集中在蒙城新區(qū)，由于區(qū)位等條件沒有明顯差異性，所以，樓盤價(jià)格差別也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右。 2004年2007年蒙城商品房均價(jià)走勢 蒙城目前房價(jià)上漲的主要原因是蒙城價(jià)值的總體提高和人們對(duì)蒙城未來發(fā)展的良好預(yù)期。2007年上半年蒙城縣住宅銷售開門紅，價(jià)格區(qū)間在16002000元的價(jià)位銷售量最高，可見隨生活品質(zhì)的優(yōu)化，消費(fèi)者購買房屋的不僅僅物質(zhì)上的消費(fèi)，最重要的是精神消費(fèi)。1600元以下的大多為經(jīng)濟(jì)適用房和集資房。2006年蒙城縣住宅銷售總面積為：18萬㎡，其中100－120㎡㎡，％；120－140㎡㎡，％。依此計(jì)算，100㎡—140㎡％，比重是相當(dāng)大的。而90㎡以下的戶型和140㎡％。房產(chǎn)市場營銷幾乎一片空白，既沒有專業(yè)的市場分工，也沒有專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，開發(fā)商既承擔(dān)了建設(shè)的責(zé)任也承擔(dān)了銷售的任務(wù)。在現(xiàn)有的市場上能夠看到”營銷”大概只是簡單的樓盤包裝。包括工地圍墻、廣告語、售樓部的包裝及銷售單頁的印做，置業(yè)顧問缺少統(tǒng)一的制服，部分樓盤更干脆地派個(gè)開發(fā)商代表在售樓蹲點(diǎn)。營銷概念在當(dāng)?shù)厥袌鍪悄吧?樓盤開發(fā)出來后很多