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年廣州宏利河畔花園項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷暨投資分析地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)

2025-07-17 18:04 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4) 當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌枨笤趹?hù)型上的特征: 家庭類(lèi)型 需求程度 外來(lái)家庭 當(dāng)?shù)丶彝? A— 1 主人房 1 間,必備 1 間,必備 A— 2 子女房 1 間,必備 1~2 間,必備,數(shù)量依家庭實(shí)際人口需要定 A— 3 長(zhǎng)輩房 1 間,必備 1 間,非必備 A— 4 客人房 1 間,非必備 1 間,非必備 A— 5 工人房 1 間,非必備,視經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定 1 間,非必備,高經(jīng)濟(jì)能力和實(shí)際需要定 A— 6 多功能房 1~3間,非必備,視經(jīng)濟(jì)能力定 1~3 間,非必備,視經(jīng)濟(jì)能力定 B— 1 飯廳 1 間,必備 1 間,必備 B— 2 客廳 1 間,必備 1 間,必備 C— 1 主人衛(wèi) 1 間,非必備,視經(jīng)濟(jì)能力定 1 間,非必備,視經(jīng)濟(jì)能力定 C— 2 公用衛(wèi) 1 間,必備 1 間,必備 C— 3 工人衛(wèi) 1 間,非必備,視有無(wú)工作房定 1 間,非必備,視有無(wú)工人 房定 D— 1 廚房 1 間,必備 1 間,必備 D— 2 陽(yáng)臺(tái) 1 間,必備 1 間,必備 (三)項(xiàng)目定位 總體市場(chǎng)定位: 為 21 世紀(jì)深圳人(珠江三角洲人)量向定造的海岸風(fēng)情高尚住宅社區(qū)。 主力客戶(hù)群定位 1) 地域:以深圳市為中心輻射的珠江三角洲為主,其他地區(qū)及港澳外銷(xiāo)市場(chǎng)為輔。 2) 階層細(xì)分 ① 洋房的目標(biāo)客戶(hù) 這類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源,家庭年收入在 4 萬(wàn) ~10 萬(wàn)元的小康之家,年齡在 25歲 ~35 歲居多,家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,生活品味較高,擁有較高的學(xué)歷和文化層次。主要對(duì)象有以下幾種:深圳知名企業(yè)(美的、科龍、蜆華、 萬(wàn)家樂(lè)、新力等企業(yè))中的中高級(jí)白領(lǐng)階層和銷(xiāo)售精英;在當(dāng)?shù)剜]電、金融、醫(yī)療部門(mén)就職的白領(lǐng)人士;當(dāng)?shù)貜氖聜€(gè)體經(jīng)營(yíng)、小規(guī)模加工生產(chǎn)的私營(yíng)企業(yè)主;廣州南部及港澳地區(qū)以休閑度假或投資房產(chǎn)以保值增值的極少數(shù)人士。 ② 別墅的目標(biāo)客戶(hù) 該群體擁有豐厚的私家財(cái)產(chǎn),家庭年收入 在 30 萬(wàn)元以上,年齡在 35 歲 ~60 歲。主要對(duì)象有:當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕ぁ⒔ú慕灰椎睦习?;?dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)花卉、養(yǎng)殖場(chǎng)的老板;深圳及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層管理人員;在深圳投資的港人以及深圳籍的港澳同胞,海外僑胞。 (四)項(xiàng)目市場(chǎng)定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的體現(xiàn) 1、 建筑風(fēng)格定位 一個(gè)值得長(zhǎng)期居住的現(xiàn)代化高尚住宅社區(qū),其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的、造型經(jīng)典而有個(gè)性的。洋房主調(diào)采用地中海摩納哥海濱公寓酒店細(xì)膩、明朗的風(fēng)格;而別墅應(yīng)采用多種風(fēng)格的古典類(lèi)型,每棟別墅都具備精彩的個(gè)性,使別墅區(qū)成為一個(gè)經(jīng)典建筑藝術(shù)的博覽會(huì)。 建筑風(fēng)格采用分組團(tuán)圍合式設(shè)計(jì)。圍合式布局是充分實(shí)現(xiàn)小區(qū)私密性和人性化綠化空間的最有效方式之一。分組團(tuán)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開(kāi)發(fā)的實(shí)際要求,另一方面可以在第一個(gè)組團(tuán)就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì),有利于項(xiàng)目的形象展示和銷(xiāo)售。 2、 單體戶(hù)型定位 根據(jù)主力客戶(hù)群的定位度 身定造,洋房以三房二廳二衛(wèi) 100 平方米左右為主力戶(hù)型,別墅以 五房三廳二室五衛(wèi) 300 平方米為主力戶(hù)型。 3、 環(huán)藝設(shè)計(jì)定位 小區(qū)整體綠化以主題綠化化概念為架構(gòu),在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林,充分預(yù)留社交、休閑廣場(chǎng)等空間。與整體園林綠化相結(jié)合,空插布置有原創(chuàng)性的環(huán)藝雕塑小品,增加小區(qū)的文化氛圍和藝術(shù)品位。 4、 交通組織定位 避免過(guò)境交通,保證小區(qū)交通通暢順達(dá),最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車(chē)分流,各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車(chē)流,以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對(duì)安全性。 四、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 (一) 類(lèi)比土地價(jià)值的概念 1、 類(lèi)比土地價(jià)值的概念 類(lèi)比 土地價(jià)值是指在正常的市場(chǎng)條件和規(guī)劃水平下,某地塊與周邊同一價(jià)值圈內(nèi)同類(lèi)檔次項(xiàng)目地塊相比,所具備的土地比較價(jià)值。在具體的數(shù)量計(jì)算中,要綜合考慮正常地價(jià)、基本的平均建安成本、同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)情況等因素。 2、 決定土地價(jià)值的核心因素 —— 地段資源 地段第一! 這是房地產(chǎn)行業(yè)的金科玉律。地段的概念并不只是“距離”的概念。它實(shí)際上是一個(gè)“資源”的概念。不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì);不同功能和檔次定位的樓盤(pán)也對(duì)地產(chǎn)資源有相應(yīng)的不同要求;甚至在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,“地段”內(nèi)涵也不一樣。在同一價(jià)值圈內(nèi),具有更 多自然景觀資源、擁有更便利的市政配套、環(huán)境污染更少的地段,將是更具有競(jìng)爭(zhēng)力的地段。 中高檔住宅所應(yīng)具備的地段資源,即地產(chǎn)因子,在前文已經(jīng)闡述。正是這些地段資源,決定了該項(xiàng)目地塊基本土地價(jià)值。宏利河畔花園的地段資源,在“項(xiàng)目SWOT 分析”中已有詳細(xì)闡述。 3、 周邊樓盤(pán)土地價(jià)值因素類(lèi)比 類(lèi)比因素 美的項(xiàng)目 碧桂園 祈福新村 東城花園 說(shuō)明 地段資源綜合 0 + + 0表示以美的為比較基準(zhǔn), +表示比美的優(yōu)地理位置 0 + + + 自然環(huán)境 0 + ++ 人文環(huán)境 0 0 0 0 交通條件 0 0 0 0 地塊規(guī)模 0 + + 市政配套 0 0 越, — 表示比美的差 不可控制污染、干擾因素 0 + + + 表示少, — 表示嚴(yán)重 正常成本綜合 洋房 1350 元左右 /平方米,別墅 2000 元左右/平方米 洋房平均樓面地價(jià) 250 元 /平方米 別墅平均樓面地價(jià) 800 元 /平方米 洋房平均建安成本 1100 元 /平方米 別墅平均建安成本 1200 元 /平方米 項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)價(jià)值 洋房最低售價(jià) 3898 3909 1800 洋房最高售價(jià) 6759 5230 別墅最低售價(jià) 4684 別墅最高售價(jià) 11137 4、 本地塊性質(zhì)決定的土地基本價(jià)值 綜合以上分析,宏利河畔花園地塊的類(lèi)比價(jià)值在 1800— 2500 元 /平方米。 (二) 地塊可提升價(jià)值判斷 1、 地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要要素分析 影響中高檔樓盤(pán)價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要因素。 1) 宏觀經(jīng)濟(jì)、形勢(shì)政策是較重要的外部因素。 房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果,而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀 經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。 經(jīng)濟(jì),政策因素對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)的影響,表現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)供求關(guān)系的變化上。以深圳市為例, 2020 年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走淡,外銷(xiāo)市場(chǎng)萎縮了近五成,總體價(jià)格下降 5%~15%,是由于東南亞金融風(fēng)暴和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減慢的結(jié)果。目前世界經(jīng)濟(jì)受日元疲軟和東南亞金融風(fēng)暴余波的影響,總的預(yù)期偏于保守;中國(guó)內(nèi)地遭受百年不遇的廣泛性的洪水災(zāi)害,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能否保證 %,尚是一個(gè)疑問(wèn)。在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,居民普遍處于持幣觀望的保守預(yù)期狀態(tài),市場(chǎng)有效需求將受到抑制。供過(guò)于求的市場(chǎng)形勢(shì)自然不利于房地產(chǎn)項(xiàng) 目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。 在政策方面,減息、個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展和按揭期限的延長(zhǎng)以及貨幣分房政策的實(shí)施,都是利好的消息。但由于居民對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期保守的緩沖作用,諸利 好政策對(duì)于中高檔住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō),刺激并不會(huì)很大。 2) 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。 除經(jīng)濟(jì)、政策等不可控因素之外,決定中高檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及量體裁衣的戶(hù)型設(shè)計(jì),是住宅產(chǎn)品成功主要因子,是決定一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升空間的最重 要因素。 事實(shí)上,在經(jīng)濟(jì)的低谷期,規(guī)劃成功的樓盤(pán),比規(guī)劃差的樓盤(pán)更具抗風(fēng)險(xiǎn)能力。眾所周知的碧桂園,就是一個(gè)很好的例證。 3) 小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。 小區(qū)的品質(zhì)感既來(lái)源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件,亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。事實(shí)證明,中高檔住宅的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和小區(qū)康樂(lè)配套的要求要高于普通住宅業(yè)主。在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的深圳市場(chǎng),名牌物業(yè)管理在中高檔樓盤(pán)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)中占 10%左右的比重,而碧桂園和祈福新村的成功,亦與其高品質(zhì)的港式物業(yè)管理息息相關(guān)。 4) 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終實(shí)現(xiàn),在于 銷(xiāo)售過(guò)程中的形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃。一方面,形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃可以增加項(xiàng) 目的附加值,另一方面,可以提供產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于期房來(lái)說(shuō),項(xiàng)目包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃顯得尤為重要。 5) 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。 規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成,是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn),也將是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素,優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。 6) 發(fā)展商的品牌和實(shí)力是基石。 營(yíng)銷(xiāo)的高層境界是品牌營(yíng)銷(xiāo)。品牌是最具市場(chǎng)攻擊力和抗風(fēng)險(xiǎn)力的成功因子,深圳萬(wàn)科地產(chǎn)和中海外的品牌給它們的地產(chǎn)契機(jī)帶來(lái)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì),實(shí) 際上代表了地產(chǎn)商發(fā)展的必然道路。碧桂園和祈福村目前仍在開(kāi)發(fā)之中,其后期的良好業(yè)績(jī),無(wú)疑是其良好品牌形象的一種延續(xù)。 然而,品牌的樹(shù)立,非一天而成,它需發(fā)展商長(zhǎng)期專(zhuān)業(yè)性的積累。事實(shí)上,發(fā)展商的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平、項(xiàng)目形象包裝水平和營(yíng)銷(xiāo)策劃水平,或者說(shuō)發(fā)展商利用外在資源創(chuàng)造好的項(xiàng)目產(chǎn)品和業(yè)績(jī)的能力,才是品牌樹(shù)立的根本。 2、 周邊樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素分析 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素 碧桂園 祈福新村 經(jīng)濟(jì)、政策因素 ? 歷經(jīng)2020~2020 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的低谷 ~小蘇復(fù) ~調(diào)整期。 ? 后期工程經(jīng)在香港樓市泡沫破裂的沖擊。 ? 遭遇香港樓市泡沫 破裂的沖擊。 ? 面臨國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)由 2020 年的復(fù)蘇至 2020 年的調(diào)整 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 ? “給你一個(gè)五星級(jí)的家”,以市場(chǎng)定位準(zhǔn)確取勝,定位與珠三角的富裕階層和港澳外銷(xiāo)市場(chǎng),居家功能為主,兼顧度假功能。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平走在當(dāng)?shù)厍懊?。每一期都較前期有所提高。 ? 市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、以度假功能為主,兼顧居家功能。定位于港澳外銷(xiāo)市場(chǎng)和珠三角的富裕階層。 ? 規(guī)劃水平,尤其是環(huán)藝規(guī)劃水平在當(dāng)?shù)剌^大缺陷,但為其形象包裝和良好的環(huán)藝規(guī)劃所掩蓋。 小區(qū)配套和物業(yè)管理 ? 首創(chuàng)碧桂園貴族式學(xué)校,以成熟的完備的社區(qū)配套彌補(bǔ)了外部配套的劣勢(shì)。 ? 完善的封閉式的港式的物業(yè)管理是其一大賣(mài)點(diǎn)。 ? 有與其市場(chǎng)定位相吻合的較完備的配套,以鄉(xiāng)野式度假休閑設(shè)施和祈福學(xué)校為代表。 ? 完善的封閉式的個(gè)性化的港式物業(yè)管理是其一大賣(mài)點(diǎn)。 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 ? 碧桂園的成功,首先是營(yíng)銷(xiāo)策劃和形象包裝的成功。 ? 高明之處在于有與其項(xiàng)目定位高度吻合的形象包裝和社區(qū)生活展示。 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量 ? 高于當(dāng)?shù)仄骄剑┕ぱ杆?、質(zhì)量?jī)?yōu)良。 ? 高于當(dāng)?shù)仄骄?。但并非完美? 發(fā)展商品牌和實(shí)力 ? 這是一個(gè)策劃出來(lái)的品牌,然后被發(fā)展商證明是值得依賴(lài)? 產(chǎn)品品牌市場(chǎng),它的產(chǎn)品和 包裝創(chuàng)造了它的品牌,它的品牌 的品牌。 實(shí)現(xiàn)了它的市場(chǎng)目標(biāo)。 3、 本項(xiàng)目定位諸要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值研判。 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素 價(jià)值提升 價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度 碧桂園 祈福新村 美的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)度 經(jīng)濟(jì)、政策因素 5% 1 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品 40% 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 小區(qū)配套和物業(yè)管理 20% 1 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 20% 1 1 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量 5% 1 1 發(fā)展商品 10% 1 牌和實(shí)力 總計(jì) 100% 1 綜合以上分析,宏利河畔花園在實(shí)現(xiàn)各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素以后,總體可提升價(jià)值約為:洋房 3500~4500 元 /平方米,別墅 4500 元 /平方米。 五、項(xiàng)目投資分析 〖說(shuō)明〗: 1、 本報(bào)告以完全成本核算的方式對(duì)宏利河畔花園項(xiàng)目進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。 2、 有關(guān)成本的明細(xì)核算科目基本參照和沿用公司的數(shù)據(jù)。 3、 不考慮別墅賣(mài)地,由業(yè)主自建的方式。 4、 因會(huì)所、幼兒園、小學(xué)等配套設(shè)施為本項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)不可或缺的因素,需在前期投資中反映,故在此計(jì)入成本。至于后期對(duì)外營(yíng)業(yè)屬物業(yè)經(jīng)營(yíng)部分,回收周期長(zhǎng)
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