地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析(編輯修改稿)
2024-07-26 11:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在報(bào)告撰寫(xiě)后數(shù)日內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段，在年底項(xiàng)目進(jìn)入試營(yíng)銷階段，在來(lái)年的現(xiàn)在樓盤(pán)進(jìn)入熱銷階段。（2） 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，在工程建設(shè)中要合理控制建設(shè)進(jìn)度力爭(zhēng)使工程的建設(shè)與銷售計(jì)劃相符。，（3）項(xiàng)目成本控制項(xiàng)目在資金的使用上，要合理安排，在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量減少項(xiàng)目的財(cái)務(wù)壓力，在資金控制上，以設(shè)計(jì)為重點(diǎn)。以主動(dòng)控制為主，通常情況下，項(xiàng)目投資控制的標(biāo)準(zhǔn)就是投資（預(yù)算計(jì)劃。）四、成本費(fèi)用成本費(fèi)用構(gòu)成（1）土地出讓費(fèi)用土地費(fèi)用主要包括土地購(gòu)置費(fèi)、土地契稅、拆遷補(bǔ)嘗費(fèi)、城市綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)等。？？？？（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘查以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。（3）建筑安裝工程費(fèi)建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修費(fèi)用。（4）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目的供水、排水、排污、綠化、供熱、小區(qū)道路建設(shè)等。（5）公共建筑配套費(fèi)用公建配套工程主要是指小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、幼兒園等，不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用主要包括備用金（不含工料價(jià)格上漲備用金）、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或是其他工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。（7）管理費(fèi)用主要內(nèi)容包括：公司經(jīng)費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、管理人員工資等。按（土地使用權(quán)出讓金及征地費(fèi)+前期工程費(fèi)+房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)）3%。（8）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。（9）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。成本構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)單位成本（元/平方米）方案A方案B方案A方案B1土地成本557855785245242前期工程費(fèi)213021302002003建安工程費(fèi)12004132458919984公建配套費(fèi)960104090985不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用75582170776管理費(fèi)用42945640437利息費(fèi)用68475564718銷售費(fèi)用6967426367總計(jì)232362476719422078銷售單價(jià)的確定（1）市場(chǎng)比較法技術(shù)路線、可比實(shí)例的選取方案A售價(jià)（均價(jià)）市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表 單位：（元/平方米）項(xiàng)目名稱修正因素張王莊小區(qū)
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