【正文】 海一帶先進開發(fā)理念，但其開發(fā)實力一般 占地約 300 畝，總建筑面積49 萬方，容積率 ,綠化率31%；住房共 3850 余套；商業(yè) 萬方，住宅 萬方，是目前長壽開發(fā)最大的樓盤 房價 1528 元 /㎡；主力戶型；一室一廳、二室一廳、三室一廳 2020 年 1 月 15 日開盤 。 占地 250 多畝，開發(fā)量近 35萬方，總戶數(shù) 3000 戶；容積率 ，建筑密度 22%，綠化率 52%，物管 1 元 /㎡；業(yè)態(tài)為全江景電梯公寓，現(xiàn)一期已建好 2 萬多平方米的中庭園林景觀 主力戶型：三房二廳 120 ㎡；均價1650 元 /㎡ （套內(nèi)）；現(xiàn)銷售約 200戶 2020 年 4 月 30 日一期開盤 優(yōu)勢： ? 全江景住宅，規(guī)模大盤，大社區(qū)。 ? 城市中心，商業(yè)中心，配套成熟 ? 18 層全江景房 ? 小區(qū)高品質(zhì)景觀配套 推廣主題： 世襲珍藏，傳世府邸 中國最大管理資源中心 翰林港灣 翰林港灣是重慶金霸房地產(chǎn)公司在重慶開發(fā)的第二個項目，開發(fā)實力一般。開發(fā)資金緊缺，現(xiàn)目前部分施工單位已停工?？傮w規(guī)劃以小高層電梯公寓為主，有部分花園洋房。因此在未來幾年內(nèi)長壽商品住宅價格會呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升的態(tài)勢。此外，隨著長壽區(qū)居民生活水平的不斷提高，對住房的配套環(huán)境要求不斷提高，這就必然增加了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，這也會從一定程度上帶動總體房價的上漲。最后一方面也是最重要的一點，隨著長壽區(qū)政府在產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，特別是長壽工業(yè)園區(qū)、重慶化工園區(qū)的崛起、長壽湖旅游產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，導致區(qū)外相當部分具有消費力人群進入長壽。因我公司的二期項目定位在中高檔－小高層電梯公寓，所以下半年的推廣及其重要。 中國最大管理資源中心 （ 2） 、 營銷環(huán)境分析： 據(jù)長壽房地產(chǎn)權威人士介紹，長壽的房地產(chǎn)發(fā)展水平不斷上升，與開發(fā)商的個人素質(zhì)與理念不斷提高有很大的關系，大概可以分為三部分 ? 供應量大量增長，競爭日趨激烈 目前，長壽房地產(chǎn)市場達到高潮，各開發(fā)商紛紛推出樓盤。 中國最大管理資源中心 東方之驕 Dongfan Zhijiao 市場定位報告 廣潤地產(chǎn) 2020 年 3 月 1 日 一、 市場分析： （ 1）、項目簡述： 項目雄踞長壽新城中心（桃花轉(zhuǎn)盤），南臨長壽騎鞍開發(fā)區(qū)，西靠徐家坪山，北接渝長高速路入口，東面長壽桃花溪；周邊交通便捷，道路四通八達；整個地塊形狀近似正方形，東西長約 380 余米，南北跨度約 350 米；其項目占地 200 畝，容積率 ，總開發(fā)量近 30 萬方；總體規(guī)劃暫定三期開發(fā)，一期已開發(fā)完成近 萬方（全部售罄），二期定位于小高層電梯公寓，開發(fā)量 萬方。 三期用地面積 ： 26706 ㎡（ 40 畝），建筑面積： 44562㎡預計 2020 年 6 月開工，修建 2 幢高層商住樓。以桃花新城和黃桷灣片區(qū)為主的大項目競相開盤發(fā)售，使得長壽今年房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，特別一提的是今年長壽區(qū)的開發(fā)重點已轉(zhuǎn)向桃花新城，今后幾年長壽房地產(chǎn)市場將面臨著優(yōu)勝劣汰、重新洗牌整合， 有一點不容忽視，去年長壽房地產(chǎn)市場總的銷售率估計在 70%左右，但是電梯房與多層住宅的差距卻很大，電梯房的銷售率在 50%左右，而多層住宅的銷售率卻在 80%左右； 2020 年下半年，長壽商品房供應量在 50 萬左右，而且主是以電梯公寓為主，產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴重。 預計在未來幾年內(nèi)長壽房地產(chǎn)市場需求將有突破性增長，原因有以下四個方面：首先，加入 WTO 將刺激我國經(jīng)濟進一步增長，對西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施更加有利，西部人們的生活水平將得到進一步提 高，對住房的需求量也逐漸增大；其次，隨著住宅制度改革的完善，個人購房會逐步成為長壽住宅市場的主力，市場需求的主體最終會越來越平民化；再有，部分擁有住房的高收入者不滿足于現(xiàn)狀，希望能夠住進高檔次高品質(zhì)的社區(qū)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，優(yōu)秀的社區(qū)將不斷出現(xiàn)，這就必然刺激高收入者進行二次置業(yè)。 未來幾年內(nèi)長壽房地產(chǎn)市場價格會呈現(xiàn)出上漲趨勢，其主 要原因有兩點：第一、長壽區(qū)正處于城市化加快發(fā)展的時期，城市道路的改善使居民出行更加方便，四通八達的快速交通網(wǎng)絡將城區(qū)和郊外的距離進一步拉近，差別進一步縮小，使住宅郊區(qū)化進一步深化，未來將出現(xiàn)大量品質(zhì)好的住 中國最大管理資源中心 宅項目，從而帶動總體房價的上漲。第二、目前長壽商品住宅市場的競爭日趨激烈，高檔項目及優(yōu)秀社區(qū)的出現(xiàn)必然會影響長壽區(qū)房地產(chǎn)市場價格的上漲，現(xiàn)已有多家重慶實力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 進軍了長壽市場，今后的房價有所上升。 （ 3）、主要競爭樓盤概況： 長壽區(qū)主要競爭樓盤情況 項目 名稱 發(fā)展商實力背景 項目基本規(guī)劃 主力產(chǎn)品價格 項目推出時間 項目優(yōu)劣勢分析 項目賣點 /推廣主題 陽光世紀城 重慶洋世達集團是重慶老牌房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)實力，開發(fā)理念等都比較強，在 2002年曾成功開發(fā)南岸項目 總建筑面積 26 萬方，占地 250畝，容積率 ，綠化率 57%。一期工程 324 套 ,一期花園洋房全部售罄 ，二期進入尾盤銷售階段 電 梯 公 寓 價 格1780 元 /㎡（套內(nèi)） 左右，建面 1530元 /㎡， 主力戶型三房二廳， 128 ㎡ 一期 2020年 5月 1開盤 二期 2020 年 12月15 日開盤 三期 2020 年 9 月15 開盤 優(yōu)勢： ? 未來長壽行政區(qū)，一級物管，品質(zhì)高 ? 集團實力較強 ,營銷推廣勢頭強勁 劣勢： ? 項目定位小高層風險大 ,價格高 ? 開發(fā)規(guī)模太大 ,無區(qū)縣開發(fā)經(jīng)驗 ? 周邊配套不成熟，交通不方便 ,無公交車 ? 先進的規(guī)劃設計及小區(qū)環(huán)境； ? 開發(fā)量大 ,有一定規(guī)模效應 ? 集團實力較強 ,廣告投入大 推廣主題： 新城新生活 遠君名都 重慶遠君物業(yè)發(fā) 展有限公司其開發(fā)實力較弱，由五家股東共同出資興建。 占地 65 畝，總建筑面積 13萬平方米，共 850 戶，其中商業(yè) 3 萬方；業(yè)態(tài)為全高層電梯公寓； 元 /㎡ 主力戶型三房二廳， 120 ㎡；均價1650 元 /㎡（套內(nèi)） 一期時間 2020 年4 月 30 日開盤； 竣工時間 2020 年6 月 30 日 優(yōu)勢： ? 位于黃桷灣開發(fā)區(qū)，地段成熟 ? 項目周邊樓盤較多，區(qū)域影響力較強 ? 價格合理，在同類型樓盤中有明顯優(yōu)勢 劣勢： ◆ 全小高層電梯公寓，接受度較低 ◆ 工程進度緩慢，周邊