【正文】 樓盤竟?fàn)幖ち? ◆ 開發(fā)商實力較差 ，美譽度較差 ? 長壽首家 AA 級住宅 ? 首家全高層電梯公寓 ? 地段優(yōu)越，周邊配套成熟 推廣主題： 領(lǐng)跑長壽主流生活 鳳城大院 重慶房地產(chǎn)企業(yè)前 5 強；重慶地產(chǎn)品牌企業(yè)；在重慶先后成功開發(fā)多個樓盤，累計開發(fā)量已達 110 萬平方米，其項目由協(xié)信集團全力打造，引入先進開發(fā)理念，其整個開發(fā)團隊較強； 總建筑面積約 5 萬方，總 389戶，其中小高層 270 戶，花園洋房 119 戶，物管 1 元 /㎡；18 層全江景電梯公寓，小區(qū)內(nèi)設(shè) 300 ㎡游泳池 主力戶型三房二廳； 房屋均價估計在2200 元 / ㎡（套內(nèi)）；現(xiàn)已銷售80% 2020 年 9 月進行前期 廣告宣傳； 2020 年 4 月正式開盤發(fā)售； 2020 年 1 月交房； 優(yōu)勢： ? 重慶地產(chǎn)實力企業(yè)，有一定品牌號召力 ? 位居長壽城市中心，地段顯赫 ? 全盤開發(fā)，近準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售 ? 踞鳳城之顛，全江景住宅 劣勢： ? 價格過高，購房者接受度低 ? 協(xié)信地產(chǎn)，傳承協(xié)信品質(zhì)。原在重慶沙區(qū)開發(fā)的項目品質(zhì)較低。 ? 理念先進 ,先建設(shè)景觀 ,后建房 ? 緊鄰長江大橋和長壽濱江路未來潛力巨大 劣勢： ◆ 周邊環(huán)境較差，空氣污染嚴重 ◆ 地段不成熟，無商業(yè)配套 ◆ 江景住宅，景觀環(huán)境 ◆ 規(guī)模大盤，小區(qū)配套較好 推廣主題： 停泊一生的夢 黃桷雅居 重慶維豐房地產(chǎn)開發(fā)公司是川維廠 改制企業(yè)資金雄厚，曾成功開發(fā)“維豐〃小區(qū)”，江北“維豐〃南橋苑”，有一定先進開發(fā)理念，“維豐〃黃桷雅居”是其傾力打造的長壽首席大型景觀社區(qū) 占地 120 多畝，建筑面積 12萬方，規(guī)劃為多層住宅、小高層電梯公寓；容積率 ，總戶數(shù) 900 戶；一期已進入一層平面施工階段，一期全部為多層住宅，共 萬方，物管 元 /㎡ 主力戶型：三房二廳 125 ㎡；均價1700 元 /㎡（套內(nèi)），現(xiàn)全面接受預(yù)定 2020 年 8 月 28 日一期開盤 優(yōu)勢： ? 黃桷灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，交能方便，配套成熟 ? 多層住宅，消費者接受度高 ? 維豐品質(zhì)，實力企業(yè) 劣勢： ◆ 周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭激烈 ◆ 產(chǎn)品單價較高 ◆ 多層住宅，品質(zhì)較高 ◆ 交通便捷，周邊配套成熟 推廣主題： 維豐品質(zhì)，雅居人生 蔚藍海岸 重慶瑞豪房地產(chǎn)開發(fā)公司曾在長壽成功開發(fā)龍鳳花園，品質(zhì)較高，此項目為龍鳳花園 B區(qū) 總占地面積 30 多畝，建筑面積 萬余平方米，住房 347套，多層與一幢小高層圍合式小區(qū)住宅 。 二組團 2020 年 9月 23 日 開盤 優(yōu)勢： ◆ 位于桃花新城，環(huán)境好。世紀(jì)城麗苑到盛世桃園二組團，從碧水天成到維豐在對上半年樓盤的銷售情況分析來看多層住宅的走趨較好，小高層住宅經(jīng)過近一年的市場引導(dǎo)銷售有所起色。 在對目前長壽在售電梯公寓調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長壽消費者對小高層電梯公寓接受度已經(jīng)有所提高，這將為本項目二期電梯公寓的推出打下堅實的市場基礎(chǔ)。產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴重，造成競爭激烈。世紀(jì)城麗苑、盛世桃園 分析來看分別采用國內(nèi)知名建筑設(shè)計與規(guī)劃公司，從項目規(guī)劃到建筑設(shè)計，到景觀設(shè)計已經(jīng)有了質(zhì)的飛 越。世紀(jì)城麗苑、盛世桃園 舉辦的產(chǎn)品推介會和報紙廣告來看兩大項目營銷手段也有了很大提高。世紀(jì)城麗苑 其項目規(guī)模與產(chǎn)品規(guī)劃及價格定位與本項目二期有很大相似性，然而其一期價格只有 1520～ 1620 元／㎡，二期起價 1510 元／㎡，均價 1650元／㎡，這對本產(chǎn)品二期將產(chǎn)生巨大沖擊。世紀(jì)城 桃花新城 小區(qū) 四室二廳 住宅 1580 276 29083 98 11443 凱誼實業(yè)公司 盛世桃園 花新城 小區(qū) 三室二廳 住宅 1550 286 32096 138 16252 華盛集團 鳳城大院 向陽路 小區(qū) 三室二廳 住宅 1937 261 33477 72 12894 長信房地產(chǎn)開發(fā)公司 遠君明都 平湖路 小區(qū) 三室二廳 住宅 1520 210 24817 89 10183 遠君物業(yè)發(fā)展公司 1864 202069 548 77405 二、 簡述（ SWOT 模塊）： Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析 ，周邊建筑規(guī)劃合理，配套成熟 ，車輛出入便利 ，緊靠長途汽車站，交通便捷 ，大社區(qū)，集中管理 、長壽中學(xué)教育配套完善 ，環(huán)境較好 ，一期完美呈現(xiàn) ，銷售周期增長 ，造成有效房源較少 ，市場接受度低 Opportunity 機會分析 Threat 威脅分析 ，長壽地產(chǎn)發(fā)展迅速 ，房地產(chǎn)將會不斷升值 ，居民購買力上升 ，未來發(fā)展?jié)摿薮? ，推廣持續(xù)性差?！岸ㄎ弧钡哪康?，就是要充分明確在市場中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產(chǎn)品。鑒于長壽整個消費市場水平不高，購買能力有限，但其 2020 年整個市場供應(yīng)量巨大，造成目前整個市場競爭激烈，特別是今年下半年市場放量達 50 萬方，所以在產(chǎn)品推廣階段不能把調(diào)提得太高，避免讓客戶理解為“高價樓盤”，廣告用語盡量“平民化”。 b) 產(chǎn)品定位： （ 1）、打造長壽 “最高品質(zhì) ”的住宅項目。這為我們打造長壽最高品質(zhì)的樓盤留下足夠的發(fā)展空間。我們應(yīng)謹慎對待價格問題，在開盤之前房價不予公布。利用廣潤地產(chǎn)成功開發(fā)的一期項目介紹廣潤地產(chǎn)開發(fā)實力，突出強調(diào)本案產(chǎn)品品質(zhì)將遠遠超過長壽其它樓盤，把長壽區(qū)域極品項目的形象深入地灌輸給市場。長壽目前市場雖然出現(xiàn)了大量電梯住宅，除陽光此時，我們大舉推廣品質(zhì)大盤，引導(dǎo)客戶強調(diào)居住品質(zhì)，充分樹立長壽首席品質(zhì)大盤形象。 這一概念的核心是 “環(huán)境 ”、 “建筑 ”與 “人 ”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。 文化體現(xiàn)著精神狀態(tài)上的一種高尚品位， 這一點可以從本項目以 桃花小學(xué)為鄰 ，有著濃厚的學(xué)府文化氣息來充分體現(xiàn)。 “都市園林文化社 區(qū) ”的概念，可以為本案 “高尚生活社區(qū) ”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如 “智能化 ”社區(qū)設(shè)計，豐富高檔的 “會所式 ”生活配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。但是必須值得一提的是，本項目的產(chǎn)品形態(tài)為“中高端居住型物業(yè)的 終端產(chǎn)品”，從消費心態(tài)和經(jīng)濟實力兩個方面綜合考慮， 30 歲以下的人群，購