【正文】 內(nèi)市場總體分析 （一） 2020 年全國市場行情分析 ２００３年我國通貨緊縮壓力將小于２００２年，但物價將繼續(xù)呈現(xiàn)低水平運(yùn)行的走勢。預(yù)計２００３年居民消費價格將微漲０．５％，商品零售物價在－０．２～０．３％之間波動，生產(chǎn)資料價格和工業(yè)品出廠價增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，但最高增幅不會超過３％，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格繼續(xù)呈現(xiàn)正增長，預(yù)計增長１％左右， (大量管理資料下載 ) 比 ２００２年增幅有所提高。 推動物價適度上漲的因素 物價持續(xù)走低受到多方關(guān)注，２００３年存在一定的上漲壓力。 低物價和高增長的背離成為困惑我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，并再度成為宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。最近召開的計劃工作會議將２００３年居民消費價格指數(shù)預(yù)定為增長１％，也就是說２００３年居民消費價格不僅要由負(fù)轉(zhuǎn)正，而且還要增長１個百分點增幅高于２００１年和２００２年的水平。物價能否躍上新的臺階，實現(xiàn)預(yù)定增長目標(biāo)對各級政府來說壓力很大。雖然我國９０％以上的商品價格放開管理，由市場供求關(guān)系自主決定，但國家各級政 府仍對決定人民生活的少部分物價有調(diào)控權(quán)。為實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)，２００３年各級政府有可能在權(quán)限允許范圍內(nèi)采取一定的干預(yù)措施，促使物價回升。 工業(yè)生產(chǎn)加速增長有利于物價的回升。 ２００２年以來，我國工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)快速增長。２００２年２－１１月份規(guī)模以上工業(yè)增加值一直保持加速增長態(tài)勢，其增長速度由３月份的１０．９％持續(xù)上升到１１月份的１４．５％，出現(xiàn)了近幾年少有的高速增長。２００３年我國工業(yè)生產(chǎn)仍將保持較快增長。一是在國民經(jīng)濟(jì)快速增長、國債投資作用下，重工業(yè)生產(chǎn)將繼續(xù)快速增長，拉動整體工業(yè)的增長。二是工業(yè)經(jīng)濟(jì) 效益有望進(jìn)一步改善，促使企業(yè)生產(chǎn)積極性提高。２００２年初企業(yè)實現(xiàn)利潤為負(fù)增長，１－１１月份規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤１９５６億元，同比增長１９．５％，全年有望達(dá)到５５００億元。三是外貿(mào)出口形勢良好，工業(yè)品出口交貨值大幅增長。 ２００２年前１１個月，工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)出口交貨值１７６５６億元，比２００１同期增長２２．３％，同比加快１３．２個百分點，出口對工業(yè)生產(chǎn)的貢獻(xiàn)不斷提高。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，對能源、原材料的需求增大，有助于生產(chǎn)資料價格率先迅速回升，工業(yè)品出廠價格也將相應(yīng)回升，最終將推動居民消費價格的上升，令全 社會物價水平提高。 貨幣供應(yīng)量和金融機(jī)構(gòu)貸款量增加，有利于物價的回升。 物價的下降是貨幣現(xiàn)象的最終表現(xiàn)。２００２年前期物價較大幅度的下跌與企業(yè)普遍反映的實體經(jīng)濟(jì)貨幣供應(yīng)偏緊有密切的聯(lián)系。而２００２年下半年以來，我國的貨幣供應(yīng)量增長速度加快、貨幣流動性持續(xù)穩(wěn)步上升，金融機(jī)構(gòu)的貸款增加明顯。２００２年前１０個月累計貸款１４２６３億元，比２００１年同期多增加５００９億元。２００２年下半年貨幣供應(yīng)量和金融機(jī)構(gòu)貸款的明顯增加，使實體經(jīng)濟(jì)的貨幣供給環(huán)境明顯改善，這種環(huán)境有利于物價逐步回升。２００３年我國貨幣 金融政策將進(jìn)一步加大對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持力度，金融環(huán)境趨于寬松，有利于物價的回升。 ２００３年消費品零售額增長將明顯高于２００２年，有利于物價的回升。 ２００２年全年消費品零售額增長將接近９％。２００３年消費品零售額延續(xù)２００２年后期的走勢繼續(xù)快速增長，存在許多有利因素：一是２００２年消費需求的低基數(shù)有利于２００３年的高增長。消費應(yīng)該是三大需求中最有增長空間的因素，是主導(dǎo)因素。二是居民消費結(jié)構(gòu)升級、消費熱點十分突出，對２００３年居民消費加快增長起著決定性的作用。三是２００２年城鄉(xiāng)居民收入增長較快，２ ００３年居民收入有望繼續(xù)增加，將從消費信心和消費能力上支持和保證居民消費需求的快速增長。 ２００３年及今后一段時期物價繼續(xù)保持低位的內(nèi)在必然性 目前我國物價水平并沒有隨經(jīng)濟(jì)增長的加快而有所回升，這一方面受到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中深層次矛盾的影響，但更重要的是隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，隨著生產(chǎn)技術(shù)水平的提高，隨著中國經(jīng)濟(jì)越來越多地融入到世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，目前的低物價水平已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然表現(xiàn)。 能源、原材料由供不應(yīng)求的 “ 瓶頸 ” 約束轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)充裕，抑制了工業(yè)品價格上漲的源頭。 由于 能源、原材料等基礎(chǔ)工業(yè)不夠發(fā)達(dá)，因此成為整個８０年代和９０年代初期制約我國經(jīng)濟(jì)增長的主要瓶頸之一。那時我國能源、原材料產(chǎn)品的增長速度一直低于經(jīng)濟(jì)增長，發(fā)電量、鋼材和一些有色金屬等原材料極為短缺，成為人們倒買倒賣的對象。能源、原材料產(chǎn)品短缺直接造成了價格的輪番上漲，進(jìn)而帶動了工業(yè)品價格的上漲。９０年代中期以后，隨著我國基礎(chǔ)工業(yè)進(jìn)入日趨發(fā)達(dá)和成熟時期，原煤、原油開采技術(shù)提高，發(fā)電量和鋼產(chǎn)量穩(wěn)步增長，目前我國能源、原材料工業(yè)生產(chǎn)要快于經(jīng)濟(jì)增長。此外，隨著 (大量管理資料下載 ) 我國外匯儲備增加，稀缺的能源、原材料可以通過進(jìn)口解決，所以能 源、原材料的 “ 瓶頸 ” 約束完全不存在。近幾年我國生產(chǎn)資料價格一直是負(fù)增長，２００２年１－１１月生產(chǎn)資料價格下降３．２％。物價上漲的源頭被抑制住，零售物價和居民消費物價上漲的空間就很小。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致技術(shù)含量高的消費品價格大幅度下降，影響到物價總水平的下降。 ９０年代中期以后，居民消費增速減緩，為擴(kuò)大和保持自己產(chǎn)品的市場占有率，行業(yè)間自發(fā)開展對８０年代末期和９０年代初期各地盲目引進(jìn)和上馬家電產(chǎn)品生產(chǎn)線的重復(fù)建設(shè)、產(chǎn)品積壓進(jìn)行整合、壓縮和優(yōu)勝劣汰，先后出現(xiàn)了 “ 彩電大戰(zhàn) ” 、 “ 空調(diào)大戰(zhàn) ” 和 “ 汽車大戰(zhàn) ” 。為了在競爭中獲勝，一些企業(yè)通過提高技術(shù)構(gòu)成降低成本、壓縮支出降低價格，另一些企業(yè)則人為將價格降到成本以下爭取市場分額。惡性價格競爭導(dǎo)致家電耐用消費品價格的持續(xù)急劇下降。與此同時，我國工業(yè)生產(chǎn)技術(shù)水平不斷提高，由高價引進(jìn)國外生產(chǎn)線變?yōu)樽孕虚_發(fā)研制，成本驟然降低，各種耐用消費品的價格下降也非?？臁? ８０年代末期和９０年代前期的高通貨膨脹，使我國的物價背離國際價格的平均水平，近期物價下降是向國際價格的合理復(fù)歸。 改革開放以來，我國經(jīng)歷了兩次物價上漲高峰，其中１９８８－１９８９年、１９９３ －１９９５年物價的漲幅接近２０％。正是由于這兩次物價上漲高峰，導(dǎo)致我國物價總水平明顯高于國際的平均水平。有關(guān)部門的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，２００２年我國進(jìn)口的主要商品價格比國內(nèi)同類產(chǎn)品低２０％左右而我國主要工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格又高于國際市場價格２０％左右。由于發(fā)達(dá)國家重視宏觀調(diào)控與反周期措施的改進(jìn)，自上世紀(jì)９０年代以來，通貨膨脹率大幅度下降，９０年代后期，我國進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放、加速與國際市場接軌，國內(nèi)的市場價格開始向國際市場價格復(fù)歸，特別是２００２年我國加入ＷＴＯ以后，國內(nèi)外市場價格進(jìn)一步接軌，國際市場行情低迷狀況比以前 更快地傳遞到國內(nèi)市場上來，抑制了國內(nèi)市場價格的回升?？梢哉f，近兩年物價的下降在一定程度上是前些年物價上漲過快的合理復(fù)歸。 第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)有漲價的需要，但受到本身發(fā)展速度減慢、居民收入減少、承受力減弱等因素的制約，漲價幅度有限。 隨著人們溫飽問題得以解決，居民對第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的需求大幅增長，我國第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展落后且定價較低，不適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，因而在發(fā)展前景和價格定位上有較大的開拓空間。但由于多種原因，近年來我國第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展并不快，而且由于下崗職工增加、居民對漲價承受力減弱 ，因而第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)價格雖有所提高，但上漲幅度也比較有限，不能改變整體物價下降的趨勢。１９９８年以來我國１４類商品零售價格指數(shù)中，有１１項處于連年下降狀態(tài)，而書報雜志、燃料、中西藥品三項價格始終處于上升狀態(tài)，充分表明第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)有漲價的需要，但受到外界因素的制約漲價幅度大打折扣，這也是目前引發(fā)物價低迷的重要因素。 （二） 2020 年全國房地產(chǎn)市場走勢分析 在已經(jīng)過去的 2002 年，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素 的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。但是，在保持高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些引人注意的問題。商品房空置率上升，部分地區(qū)及某些產(chǎn)品開發(fā)投資過熱，產(chǎn)品供給與需求不能完全平衡，市場結(jié)構(gòu)性矛盾突出。 國家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2002 年全國房地產(chǎn)完成投資近 6000 多億元，比上一年度增長 30％，全年平均增長幅度達(dá)到 30％，明顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率，這表明開發(fā)商及社會各界對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢全面看好，因此紛紛加大了投資規(guī)模，這種態(tài)勢還將會在 2020 年持續(xù)下去。另外，根據(jù) “ 十五 ”規(guī)劃，到 2020 年，我國城市人均住宅建筑面積要達(dá)到 22 平方米，戶均達(dá)到 70 平方米，目前距離這一目標(biāo)還有差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍然是 2020 年投資的重點和熱點。同時，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)的回報比較高，吸引了資本市場的參與，有越來越多的上市公司加入到了房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中或開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，上市公司投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在未來幾年會越來越明顯，這也會對 2020 年房地產(chǎn)投資增長產(chǎn)生重要的積極影響。 不過，隨著市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一些影響投資增長的風(fēng)險問題，主要表現(xiàn)在一些商品 (大量管理資料下載 ) 房銷售難度增加，供 需矛盾凸現(xiàn)，空置房面積迅速擴(kuò)大，已經(jīng)大大超過國際警戒線。商品房的銷售增長率和銷售價格增長率都低于投資開發(fā)增長率，部分地區(qū)市場過熱，銀行調(diào)高了貸款風(fēng)險系數(shù)，這樣，開發(fā)商對市場的投資會變得更加謹(jǐn)慎和理性起來，會逐漸調(diào)整自己的投資。因此， 2020 年房地產(chǎn)投資在前幾年大幅增長的基礎(chǔ)上會有所回落。 由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房產(chǎn)品回報率高，從 1998 年底開始連續(xù) 4 年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商都把自己要開發(fā)的產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和別墅上，而針對廣大中低收 入階層且市場需求巨大的經(jīng)濟(jì)房開發(fā)少之又少，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾和市場供需矛盾突出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)總量不足、結(jié)構(gòu)失衡而導(dǎo)致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是中高檔住宅。 對于 2020 年房地產(chǎn)市場的價格走勢問題，由于中國加入 WTO 和 “ 申博 ” 成功，不少開發(fā)商態(tài)度樂觀。認(rèn)為市場價格不會降，樓市還有待于大力開發(fā)。只要建出高品質(zhì)的房子，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，就能賣出好的價格。有專家提出警告，今年有些地區(qū)已經(jīng)因為過去房價和空置率過高而回落房價。 三、區(qū)域市場