【正文】 Investmentamp。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。機會－ O ? 李滄區(qū)作為青島市規(guī)劃中的重點居住區(qū)，土地政策優(yōu)惠，有助于該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ? 李滄區(qū)區(qū)政府新的規(guī)劃中，將本區(qū)東部定位為 “ 青島中央居住區(qū) ” ，該規(guī)劃有利于本項目未來的銷售； ? 項目地塊所在區(qū)域下王埠板塊 城市配套完善速度很快 ，成為中擋商品房有一定的地段優(yōu)勢和價格優(yōu)勢； 167。隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展，商品房的需求有所的增加，其商品房供求關(guān)系在 2020 年得以改變， 2020年 14月青島商品房首次出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局 面。 2020 年 李滄區(qū) 是青島樓市的熱點板塊之一，經(jīng)濟適用房引來買家無數(shù)，樓盤價格成功突破 4000 元／平方米，尤其是李滄區(qū)政府 去年 公布的李滄東部新區(qū)的規(guī)劃 ，使得 李滄的 “ 村莊形象 ” 得到了徹底的顛覆 。Assessment Page 10 of 24 成本計算依據(jù) ? 本項目中估算所采用的貨幣單位為人民幣； ? 項目貸款的年利率取 10%； ? 本次評估 基準收益率確定為 12%； ? 項目開發(fā)成本包含（土地費用除外）： 序號 項目名稱 內(nèi)容 計算依據(jù) 1 建安工程費 建安費 小高層 1000元 2 前期費用 規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、三通 一平、人防費、白蟻防治費等 按建安工程費的 7% 3 基礎(chǔ)設(shè)施費 接外電、接外水、有線電視接入、 綠化工程等 按建安工程費的 10%計提 4 公共配套設(shè)施 居委會、幼兒園、托兒所、派出所、 停車場等 按實際發(fā)生額計算 5 開發(fā)期稅費 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、維修基金等 按實際發(fā)生額計算 6 其它工程費用 質(zhì)量監(jiān)督費 、監(jiān)理費、 竣工測量費、勞保統(tǒng)籌 等 按建安工程費的 4%計提 7 開發(fā)間接費用 工資 、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等保費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費 并入到管理費用中 8 管理費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用等 按項目銷售收入的 2%計提 9 銷售費用 銷售過程中發(fā)生的各項費用 按項目銷售收入的 2%計提 10 財務(wù)費用 利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費及 其他 按實際發(fā)生額計算 11 不可預(yù)見費 按建安工程費的 2%計提 除土地費用外，共計 11 大項，其計算方式嚴格按照建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。 序號 項目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟指標 說明 指標名稱 單位 2 數(shù)量 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 48000 銷售平均價格 元 /平方米 4000 項目總投資 萬元 1 建筑安裝工程 費用 萬元 住宅小高層 萬元 4800 單位建筑面 積 元 /平方米 1000 2 土地價格 萬元 3708 土地樓板價 元 /平方米 750 包括土地出讓金及土地契稅 3% 3 前期費用 萬元 336 占建安費用 比例 % 7 4 基礎(chǔ)設(shè)施 萬元 480 占建安費用 比例 % 10 5 公共配套設(shè)施 萬元 占建安費用 比例 % 6 開發(fā)期稅費 萬元 單位建筑面 積 元 /平方米 包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費255 元 /平方米和維修基金 元 /平方米 序 號 指標名稱 平均單價（元 /平方米） 總 價（萬元） 1. 銷售收入 19200 小高層 4000 19200 2. 營業(yè)稅金及附 加 1056 投資評估部 Investmentamp。因而，本報告根據(jù)售價的變化，選取 10%～ 10%的 范圍 進行 分析、 計算了 4 個售價因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率 12%計算了土地價格臨界點。 三級地：北起杭州支路，沿孟莊路、杭州路、四流南路、萍鄉(xiāng)路，再沿重慶南路、規(guī)劃路 (河西村以北 )、勁松五路、銀川西路直至與市北四方區(qū)界交接處；南側(cè)至二級地地界。Assessment Page 24 of 24 勞保統(tǒng)籌 元 /M3 建安成本的 %（ 8 層以下 800 元 /平方米， 818 層 1500 元， 18 層以上 1800） 監(jiān)理費 元 /M2 投資額 500 萬 10 億，%% 施工圖審查費 元 /M2 施工設(shè)計費的 12% 測繪放線費 元 /M2 估算，實際按點計算 小計 占建安費用的 3%5% 8 （ 8）開發(fā)間接費用 工資、福利費、折舊費、修理費 、辦公費、水電費、勞保費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用 可并入管理費用 9 （ 9）管理費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用 2 % 按銷售收入的 2%計 10 （ 10）銷售費用 銷售過程中發(fā)生的各項 費用 2 % 按銷售收入的 2%計 11 （ 11）財務(wù)費用 利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、 代理費及其他 按實際發(fā)生額 貸款利率： 10%（ 177。 四、基準地價具體應(yīng)用問題由市國土資源房 管局負責解釋。但目前整個青島市房地產(chǎn)市場處于高位運行，未來市場可能會有一定的調(diào)整。Assessment Page 12 of 24 項目投資收入分析 參考周邊項目的銷售價格，本項目的小高層定價為 4000 元 /平方米，則測算出總銷售收入為 19200 萬元。 投資評估部 Investmentamp。 ? 區(qū)域環(huán)境較差，北部地區(qū)集中了一些污染工業(yè)，環(huán)境污染較嚴重。 1999年之后的房地產(chǎn)市場依然火爆，增長幅度基本成兩位數(shù)增長，但較之 1999 年增幅有所回落。 ? 項目 SWOT 分析 167。 上海策源置業(yè)顧問有限公司 地址：上海市靜安區(qū)萬航渡路 623 弄1 號中行別業(yè)商務(wù)中心 2 樓 電話： 62318288 傳真： 62488081 青島李滄區(qū)項目 投資分析報告 提交： 無錫民生投資管理有限公司 日期： 2020 年 06 月 上海策源置業(yè)顧問有限公司 Shanghai Resource 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 根據(jù)青島市 2020 年公布的《青島市內(nèi)四區(qū)土地級別及基準地價》，該項目土地屬于五級，經(jīng)交易系數(shù)修正后，目前基準地價是 60萬元 /畝，參考此價格，項目的投資總額在 萬元左右，投資利潤率是%。區(qū)境總面積為 平方公里。 根據(jù)青島市國土資源管理局《青政辦發(fā) [2020]5 號 》的通知， 具體地塊的交易底價可以由基準地價結(jié)合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區(qū)域因素、市場情況、產(chǎn)業(yè)政策等基準地價修正系數(shù)測算。 銀海綜合大廈項目靠近李滄工業(yè)園，均價在 4200 元 /m2。 5 萬元的幅度變化，直至低于行業(yè)平均利潤率 30%，共擬定出 8 個方案（詳見下表）。 投資評估部 Investmentamp。 青島城區(qū)基準地價的內(nèi)涵定義 日 基準地價的評估基準日為： 2020 年 1 月 1 日。Assessment Page 19 of 24 商業(yè)用地： ；住宅用地： ；工業(yè)用地： 無他項權(quán)利限制下的出讓土地使用權(quán)價格。 二、此次公 布的基準地價是按不同的土地級別分別評估和測算的商業(yè)、住宅、工業(yè)等類用地土地使用權(quán)的平均價格，評估基準日為 2020 年 1 月 1 日。 ? 土地價格從 60 萬元 /畝增加到 80 萬元 /畝時，項目的投資利潤率從 %下降到 %，利潤總額從 萬元下降到 萬元； ? 土地報價為 80 萬元 /畝時，該項目獲得行業(yè)平均投資利潤率，為 %； ? 土地報價超出 80萬元 /畝，達到 85 萬元 /畝時，項目的投資利潤率為 %，低于行業(yè)平均利潤水平 30%。 樓盤名 地理位置 建 筑形態(tài) 交房時間 整體均價 （元 / m2） 百通馨苑 金水路 747號、近下王埠立交 多層、小高層 06年 5月 4000 銀海綜合大廈 九水東路 318號、近永川路 多層 05年 12月底 4200 南嶺風情 重慶北路 、南嶺四路 多層、低層 05