泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc25)-房市分析(編輯修改稿)
2024-09-18 11:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 原經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)明珠家具城地塊 商住 23 西湖翠苑南側(cè)地塊 15 商住 24 別墅區(qū)東側(cè)地塊 33 商住 25 高港人民醫(yī)院 東側(cè)地塊 18 商住 26 九龍鎮(zhèn) 328 國(guó)道北 24 商住 中國(guó) 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 21 頁(yè) 側(cè)地塊 27 九龍鎮(zhèn)強(qiáng)陳路西側(cè)地塊 商住 28 九龍鎮(zhèn)強(qiáng)陳路東側(cè)地塊 4 商住 從上表中我們可以看到，今年計(jì)劃可供招拍掛的出讓土地共 28 幅，面積達(dá) 萬(wàn)平方米，相當(dāng)于近五年來(lái)已供土地面積總和的 %。由此可見(jiàn)，市區(qū)可供土地總量和可供土地面積完全能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)需求。 同時(shí)從 05 年出讓土地計(jì)劃來(lái)看，絕大部分土地用地性質(zhì)為商住混合用地，其中只有 3 塊土地為純住宅用地。而從目前泰州市場(chǎng)來(lái)看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)過(guò)快，空置面積有 所上升，不少商城鋪面空關(guān)，人氣不旺，經(jīng)營(yíng)虧損。因此土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)尚欠合理。 從土地分布來(lái)看，新推土地主要集中在城南新區(qū)和老城區(qū)。 商品房銷售情況 目前，泰州的房地產(chǎn)業(yè)仍處于高速發(fā)展階段，建成的住宅樓盤(pán)銷售形勢(shì)樂(lè)觀， 2020 年 16 月主城區(qū)新建商品住宅預(yù)售均價(jià)為 2482 元 /平方米，漲幅平穩(wěn)上揚(yáng)。分析其價(jià)格上漲的具體因素，主要表現(xiàn)為較為強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)有限、不均衡的房屋供給結(jié)構(gòu)等原因。 中國(guó) 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 21 頁(yè) 分季度商品預(yù)售均價(jià)圖182019201964215423452592150017001900210023002500270004年一季度 04年二季度 04年三季度 04年四季度 04年一季度 04年二季度元/平米 2020 年 16月新建商品房住宅已售 2274 套， 已售出面積 萬(wàn)平方米。應(yīng)當(dāng)看到，目前的供需狀況受政策效應(yīng)的短期影響較大，不少真實(shí)需求處于觀望等待之中。反應(yīng)較為明顯的是在二季度，隨著穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一系列政策措施相繼落實(shí)，商品住房成交量有所下降，不少開(kāi)發(fā)商加快了在建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，市區(qū)商品房竣工量明顯增多，市區(qū)供求矛盾得到緩解。 但是，隨著房地產(chǎn)政策的明朗化，買賣雙方的僵持局面將逐漸打破，大量自住型普通消費(fèi)者仍將進(jìn)一步釋放消費(fèi)需求，購(gòu)房心理恢復(fù)理性，市場(chǎng)前景看好。 已售房屋面積對(duì)比（萬(wàn)平米）04年 16 月 05年 16 月 中國(guó) 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 21 頁(yè) 已售房屋套數(shù)對(duì)比（套）2526227404 年1 6月 05 年1 6月 未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) （ 1）供需持續(xù)走旺，消費(fèi)者心理步入成熟 未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)必然高速增長(zhǎng)，百姓人均可支配收入也會(huì)呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)，對(duì)于住宅的消費(fèi)需求也會(huì)逐步走向成熟，層次消費(fèi)的觀念將逐步為大眾接受。隨著泰州城市化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的農(nóng)村人口和外地人口進(jìn)入城市，為房地產(chǎn)市場(chǎng)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。老城改造速度加快，使得拆遷量增大，貨幣補(bǔ)償?shù)恼叽偈咕用駬Q房、買房。商品房的市場(chǎng)需求量很大。 從土地出讓以及樓盤(pán)上市情況看， 05年泰州市商品房上市量將持續(xù)走高。同時(shí)隨 著城區(qū)面積的擴(kuò)大，城區(qū)人口的增多以及舊城改造進(jìn)程，需求市場(chǎng)將繼續(xù)保持旺盛。新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將在產(chǎn)品品 中國(guó) 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 21 頁(yè) 質(zhì)上有相當(dāng)?shù)奶嵘?，?gòu)房者可選擇余地放寬，購(gòu)房行為更為理性。 （ 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)，房?jī)r(jià)仍有上漲趨勢(shì) 從市場(chǎng)因素來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)在變成買方市場(chǎng)之前，競(jìng)爭(zhēng)不是完全充分的，而且開(kāi)發(fā)商對(duì)于定價(jià)有主導(dǎo)權(quán)?！胺慨a(chǎn)新政”可能淘汰一批中小開(kāi)發(fā)企業(yè)，剩下的大公司更容易形成價(jià)格壟斷。市場(chǎng)產(chǎn)品不斷升級(jí)，不斷豐富，各種新材料、新技術(shù)的運(yùn)用，以及建筑、產(chǎn)品形式的提升，這些都增加了建筑成本。這些因素?zé)o疑會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格上升。 從目前在售樓盤(pán)看，各 期近期上市和即將上市的樓盤(pán)價(jià)格都比以前有所上升：預(yù)計(jì)今后住宅價(jià)位仍有一個(gè)上漲過(guò)程，但預(yù)計(jì)幅度不會(huì)太大。 （ 3）城南新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展倍受矚目 從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。預(yù)計(jì)隨著泰州市城南新區(qū)建設(shè)的全面啟動(dòng)，房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間。由于城南新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施起點(diǎn)及規(guī)劃開(kāi)發(fā)水平更高，必定會(huì)帶動(dòng)全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，對(duì)于拉動(dòng)金壇市整體房?jī)r(jià)起到顯著作用。 （ 4）營(yíng)銷手段朝多元化發(fā)展 泰州房地產(chǎn)營(yíng)銷的快速提升，歸功于行業(yè)間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，迫使開(kāi)發(fā)商不得不增加推廣費(fèi)用去 謀求一種新的且極具感染力的營(yíng)銷手段或活動(dòng)，以此在競(jìng)爭(zhēng)中出類拔萃。比如目前泰州在銷的純別墅項(xiàng)目 —— 泰墅園就聘請(qǐng)了蘇州博思堂代理公司，給當(dāng)?shù)貭I(yíng)銷帶來(lái)了全新的洗禮。 預(yù)計(jì)以后幾年，泰州市房地產(chǎn)營(yíng)銷手段將有新的突破，從而更好地推動(dòng)房地產(chǎn)的健康、快速發(fā)展。 中國(guó) 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 21 頁(yè) 第二部分 房市熱點(diǎn)分析 一、熱點(diǎn)區(qū)域分析 根據(jù)泰州市整體規(guī)劃和當(dāng)?shù)鼐用窬幼?、消費(fèi)習(xí)慣，以及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平，將泰州市進(jìn)行區(qū)域劃分，主要包括海陵區(qū)和高港區(qū)。我們選取海陵區(qū)作為重點(diǎn)研究對(duì)象。以泰州路、口泰路、通揚(yáng)運(yùn)河和西城河為劃分邊界，將泰州市海陵區(qū)劃分 為老城區(qū)、城南新區(qū)、城東區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)五大區(qū)域。 泰州市主要新盤(pán)分布一覽表 海陵區(qū) 高港區(qū) 老城區(qū) 城南新區(qū) 城東區(qū) 城西區(qū) 城北區(qū) 鵬欣麗都 坡子街商業(yè)中心 財(cái)富廣場(chǎng) 陽(yáng)光新景 錦泰城市購(gòu)物
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