【文章內容簡介】 原經濟開發(fā)區(qū)明珠家具城地塊 商住 23 西湖翠苑南側地塊 15 商住 24 別墅區(qū)東側地塊 33 商住 25 高港人民醫(yī)院 東側地塊 18 商住 26 九龍鎮(zhèn) 328 國道北 24 商住 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 21 頁 側地塊 27 九龍鎮(zhèn)強陳路西側地塊 商住 28 九龍鎮(zhèn)強陳路東側地塊 4 商住 從上表中我們可以看到，今年計劃可供招拍掛的出讓土地共 28 幅，面積達 萬平方米，相當于近五年來已供土地面積總和的 %。由此可見，市區(qū)可供土地總量和可供土地面積完全能夠滿足房地產市場的開發(fā)需求。 同時從 05 年出讓土地計劃來看，絕大部分土地用地性質為商住混合用地，其中只有 3 塊土地為純住宅用地。而從目前泰州市場來看，商業(yè)營業(yè)用房增長過快，空置面積有 所上升，不少商城鋪面空關，人氣不旺，經營虧損。因此土地供應結構尚欠合理。 從土地分布來看，新推土地主要集中在城南新區(qū)和老城區(qū)。 商品房銷售情況 目前，泰州的房地產業(yè)仍處于高速發(fā)展階段，建成的住宅樓盤銷售形勢樂觀， 2020 年 16 月主城區(qū)新建商品住宅預售均價為 2482 元 /平方米，漲幅平穩(wěn)上揚。分析其價格上漲的具體因素，主要表現為較為強烈的市場需求、經濟適用房供應有限、不均衡的房屋供給結構等原因。 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 21 頁 分季度商品預售均價圖182019201964215423452592150017001900210023002500270004年一季度 04年二季度 04年三季度 04年四季度 04年一季度 04年二季度元/平米 2020 年 16月新建商品房住宅已售 2274 套， 已售出面積 萬平方米。應當看到，目前的供需狀況受政策效應的短期影響較大，不少真實需求處于觀望等待之中。反應較為明顯的是在二季度，隨著穩(wěn)定房價的一系列政策措施相繼落實，商品住房成交量有所下降，不少開發(fā)商加快了在建項目的開發(fā)進度，市區(qū)商品房竣工量明顯增多，市區(qū)供求矛盾得到緩解。 但是，隨著房地產政策的明朗化，買賣雙方的僵持局面將逐漸打破，大量自住型普通消費者仍將進一步釋放消費需求，購房心理恢復理性，市場前景看好。 已售房屋面積對比（萬平米）04年 16 月 05年 16 月 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 21 頁 已售房屋套數對比（套）2526227404 年1 6月 05 年1 6月 未來走勢預測 （ 1）供需持續(xù)走旺，消費者心理步入成熟 未來很長一段時間，長江三角洲經濟必然高速增長，百姓人均可支配收入也會呈增長的趨勢，對于住宅的消費需求也會逐步走向成熟，層次消費的觀念將逐步為大眾接受。隨著泰州城市化進程加快，越來越多的農村人口和外地人口進入城市，為房地產市場打下一個良好的基礎。老城改造速度加快，使得拆遷量增大，貨幣補償的政策促使居民換房、買房。商品房的市場需求量很大。 從土地出讓以及樓盤上市情況看， 05年泰州市商品房上市量將持續(xù)走高。同時隨 著城區(qū)面積的擴大，城區(qū)人口的增多以及舊城改造進程，需求市場將繼續(xù)保持旺盛。新項目開發(fā)將在產品品 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 21 頁 質上有相當的提升，購房者可選擇余地放寬，購房行為更為理性。 （ 2）房地產產品升級，房價仍有上漲趨勢 從市場因素來看房地產市場在變成買方市場之前，競爭不是完全充分的，而且開發(fā)商對于定價有主導權?！胺慨a新政”可能淘汰一批中小開發(fā)企業(yè)，剩下的大公司更容易形成價格壟斷。市場產品不斷升級，不斷豐富，各種新材料、新技術的運用，以及建筑、產品形式的提升，這些都增加了建筑成本。這些因素無疑會導致住宅價格上升。 從目前在售樓盤看，各 期近期上市和即將上市的樓盤價格都比以前有所上升：預計今后住宅價位仍有一個上漲過程，但預計幅度不會太大。 （ 3）城南新區(qū)房地產發(fā)展倍受矚目 從全國各城市新區(qū)的建設經驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當地房地產市場發(fā)生較大的影響。預計隨著泰州市城南新區(qū)建設的全面啟動，房價還有一定的上漲空間。由于城南新區(qū)基礎設施起點及規(guī)劃開發(fā)水平更高，必定會帶動全市的房地產市場的開發(fā)，對于拉動金壇市整體房價起到顯著作用。 （ 4）營銷手段朝多元化發(fā)展 泰州房地產營銷的快速提升，歸功于行業(yè)間的激烈競爭，迫使開發(fā)商不得不增加推廣費用去 謀求一種新的且極具感染力的營銷手段或活動，以此在競爭中出類拔萃。比如目前泰州在銷的純別墅項目 —— 泰墅園就聘請了蘇州博思堂代理公司，給當地營銷帶來了全新的洗禮。 預計以后幾年，泰州市房地產營銷手段將有新的突破，從而更好地推動房地產的健康、快速發(fā)展。 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 21 頁 第二部分 房市熱點分析 一、熱點區(qū)域分析 根據泰州市整體規(guī)劃和當地居民居住、消費習慣，以及區(qū)域房地產發(fā)展水平，將泰州市進行區(qū)域劃分，主要包括海陵區(qū)和高港區(qū)。我們選取海陵區(qū)作為重點研究對象。以泰州路、口泰路、通揚運河和西城河為劃分邊界，將泰州市海陵區(qū)劃分 為老城區(qū)、城南新區(qū)、城東區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)五大區(qū)域。 泰州市主要新盤分布一覽表 海陵區(qū) 高港區(qū) 老城區(qū) 城南新區(qū) 城東區(qū) 城西區(qū) 城北區(qū) 鵬欣麗都 坡子街商業(yè)中心 財富廣場 陽光新景 錦泰城市購物