長春市房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報-資料下載頁
2024-11-25 23:59本頁面
【正文】 土地出讓采取掛牌出讓的形式； 4. 通過捐贈、贊助等行為建立良好的公共關(guān)系； 5. 以相對超前的規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理受到市場青睞，取得較好的銷售成績。 五、長影世紀(jì)城發(fā)展用地 長影世紀(jì)城 1期 地價： 80元 /平米 凈月潭國家森林公園 發(fā)展用地 公務(wù)員住宅 地價： 200元 /平米 中海水岸春城 地價： 430元 /平米 長影世紀(jì)村 地價： 1561元 /平米 融創(chuàng)上城 地價： 786元 /平米 森林華墅 五、長影世紀(jì)城發(fā)展用地 五、長影世紀(jì)城發(fā)展用地 1． 用地現(xiàn)狀 土地面積： 約 70萬平方米，地塊東西方向長度接近 1400米，南北方向約500多米； 位置： 位于凈月潭國家森林公園西側(cè)，東鄰長影世紀(jì)城一期工程，南、西、北三側(cè)臨路，南、西兩側(cè)為大片的玉米地，北側(cè)有森林華墅、政府公務(wù)員宿舍等在建住宅項目； 土地性質(zhì)： 有指標(biāo)未征用，即已有用地指標(biāo)，但尚未征用，目前地上種植著玉米； 周邊配套： 在地塊 1－ 2公里的范圍內(nèi)，除有少量餐飲、小店鋪外，基本沒有生活配套。但地塊鄰近凈月潭國家森林公園，景觀環(huán)境資源較佳，并且凈月區(qū)有吉林農(nóng)大、東北師大凈月校區(qū)等全國知名高等院校，以及市實驗中學(xué)、東北師大附屬實驗中小學(xué)，市二實驗小學(xué)分校等長春知名中小學(xué)，已經(jīng)形成了質(zhì)量優(yōu)良、梯次合理的教育體系。 公交線路： 較少，僅有 10 1 160路公共汽車，以及將開通的輕軌二期。 五、長影世紀(jì)城發(fā)展用地 2． SWOT分析 優(yōu)勢（ S） 得天獨厚的地理位置，上風(fēng)上水，生態(tài)資源豐富； 輕軌的建設(shè)使得凈月與長春市的交通將更為便捷，輕軌二期的終點就在地塊附近； 森林華墅、省市政府職工住宅等項目的建設(shè)提升地塊周邊的居住氛圍； 凈月大學(xué)城初具規(guī)模，為區(qū)域帶來濃郁的文化氛圍和旺盛的人氣； 凈月潭國家森林公園作為區(qū)域旅游中心已深入民心，長影世紀(jì)城、農(nóng)業(yè)示范園等大型旅游項目相繼亮相凈月，必將帶動周邊區(qū)域發(fā)展。 劣勢（ W） 在長春市民心目中，感覺長影世紀(jì)城非常偏遠(yuǎn)，不是置業(yè)首選； 凈月與長春市之間存在環(huán)城高速公路這一天然屏障，現(xiàn)僅有世紀(jì)廣場與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聯(lián)系，南環(huán)城路與人民大街南端聯(lián)系，交通極為不便； 凈月區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)為旅游業(yè)，但尚未形成完善的旅游服務(wù)體系，并且旅游業(yè)具有投資大、見效慢的特點，導(dǎo)致凈月區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為緩慢； 市政配套、生活配套嚴(yán)重匱乏； 長影世紀(jì)城的噪音和人流可能對居住區(qū)產(chǎn)生影響。 五、長影世紀(jì)城發(fā)展用地 2． SWOT分析 機(jī)會（ O） 振興東北老工業(yè)基地 為長春的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供契機(jī)； 旅游業(yè)的發(fā)展推動凈月區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 隨著居民收入的提高，汽車已逐步進(jìn)入家庭，居住郊區(qū)化也初見端倪； 市政府南遷、輕軌的建設(shè)以及凈月區(qū)交通路網(wǎng)的重新規(guī)劃帶動南城房地產(chǎn)發(fā)展。 威脅（ T） 城郊結(jié)合部仍有大量空地掌握在企業(yè)手中，隨時可開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目； 長春市房地產(chǎn)市場化程度不高，政府行政干預(yù)程度較高； 長春城市規(guī)劃不合理，政府對規(guī)劃實施控制的能力也不高。 世紀(jì)城發(fā)展用地宜定位為高端生態(tài)型別墅，兼顧居家和休閑。 五、長影世紀(jì)城發(fā)展用地 3． 簡單經(jīng)濟(jì)分析 序號 項目 金額（萬元）1 銷售收入 210,000 平米 6,000 元/平米 126,000 2 銷售稅金及附加 6,930 3 建安成本 210,000 平米 3,000 元/平米 63,000 4 三項費用 15,120 5 土地出讓金 14,570 6 契稅 437 7 利潤 25,943 8 所得說 7,316 9 凈利潤 18,627 投資凈利潤率 %樓面地價 694 元 / 平方米地價 208 元 / 平方米基數(shù) 比率(1) %(1) 12%(1)(2)...(6)(9) ／ [(3)+(4)+(5)+(6)](5) 3%(7)(8)(7)**25 ％ +(7)**33%進(jìn)區(qū)注冊納稅的房地產(chǎn)企業(yè)，在區(qū)內(nèi)開發(fā)經(jīng)營、年繳納流轉(zhuǎn)稅稅額超過 500萬元的，前三年按實現(xiàn)利潤總額的 8%給予補(bǔ)貼；在區(qū)內(nèi)開發(fā)經(jīng)營、年繳納流轉(zhuǎn)稅稅額 100萬元至 500萬元的，前三年按實現(xiàn)利潤總額的 5%給予補(bǔ)貼。 六、其他潛在發(fā)展用地 六、投資建議 長影世紀(jì)城發(fā)展用地宜發(fā)展高端物業(yè)，但鑒于： 1. 長春市住宅郊區(qū)化剛剛起步，目前僅波及到城郊結(jié)合部，高端別墅市場尚待培育，作為一家外地發(fā)展商，在不完全熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r下，貿(mào)然進(jìn)入遠(yuǎn)郊區(qū)開發(fā)高端別墅有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險； 2. 長春城郊結(jié)合部尚有大量空地掌握在企業(yè)手中，其中不乏可用于建設(shè)高檔別墅的優(yōu)質(zhì)土地，對本項目產(chǎn)生一定的威脅； 3. 高檔別墅建安成本居高不下，而項目預(yù)計售價相對不高，利潤空間有限； 4. 長影世紀(jì)城作為一個主題公園，其噪音和過多的人流對高檔別墅有不利的影響。 建議長影世紀(jì)城發(fā)展用地項目可以從長計議，可以先和政府談地價和優(yōu)惠政策，在一兩年后時機(jī)成熟時，再投入開發(fā)建設(shè)。 六、投資建議 如果能夠以合理的價格、優(yōu)惠的政策取得大面積位置較佳的土地資源，長春房地產(chǎn)市場大有可為。 建議華僑城利用與吉林省、長春市政府良好的關(guān)系，由政府出面聯(lián)系，尋找合適的地塊。地塊宜選擇城郊結(jié)合部，首選區(qū)域為：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星路沿線、伊通河沿線、凈月區(qū)北側(cè)城郊結(jié)合部。 在城郊結(jié)合部建設(shè)中檔商品住宅的風(fēng)險小于在世紀(jì)城發(fā)展用地建別墅，而且投資回報很可能優(yōu)于別墅項目。華僑城可以通過在長春城郊結(jié)合部的開發(fā)積累經(jīng)驗、熟悉市場，為今后開發(fā)世紀(jì)城發(fā)展用地打下堅實基礎(chǔ)。
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1