【正文】 量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 3000左右 多層、小高層 6． 5 11— 42 70271 22， 140 項目 大眾四期 開發(fā)商 吉林省華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 規(guī) 劃 設(shè) 計單位 吉林省規(guī)劃設(shè)計院（一切還在研討中） 位置 西環(huán)城路以東，南陽路以南，洛陽街以西，長青村用地以北 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風(fēng)格 開盤時間 9 未定 28 未定 未定 未定 售價 ( 元/m2) 建筑類型 2020 年上市量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 2000以上 多層，高層，小 高層 未定 未定 50125 未定 項目 天嘉水景城 開發(fā)商 長春大嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設(shè) 計單位 東北勘探規(guī)劃設(shè)計院 位置 基隆路 500號 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風(fēng)格 開盤時間 8 14． 32 31 未定 歐陸風(fēng)格 2020 年 7月 售價 ( 元/m2) 建筑類型 2020 年上市量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 未定 多層，小高層，高層 14． 32 21，躍層 80190 22， 130 項目 建信綠園項目 開發(fā)商 吉林省建信地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 規(guī) 劃 設(shè) 計單位 吉林省吉發(fā)設(shè)計院 位置 延壽街 7號 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風(fēng)格 開盤時間 8． 7 20 23 1500 歐式新古典主義 2020 年56月 售價 ( 元/m2) 建筑類型 2020 年上市量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 3000左右 多層，小高層 20 22， 32 120160 項目 吉糧花園 開發(fā)商 吉糧集團或康陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設(shè) 計單位 長春城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院 位置 皓月大路與春城大街交匯 占 地 面 積（萬 m2） 建筑面積（萬m2） 棟數(shù) 戶數(shù) 建筑風(fēng)格 開盤時間 14． 19 21． 3 未定 未定 未定 未定 售價 ( 元/m2) 建筑類 型 2020 年上市量（萬 m2） 戶型 面積（ m2） 主力戶型面積（ m2） 多層，小高層，高層，別墅 未定 未定 未定 未定 分析： 上述 5 個樓盤中，新奧藍城、天嘉水景城、建信綠園項目雖未正式公布價格，但根據(jù)內(nèi)部消息和產(chǎn)品定位，他們都屬于綠園區(qū)的高端項目（ 3000 元 / m2以上），而大眾花園四期和吉糧花園則是本項目應(yīng)注意的競爭對手，大眾花園定位在中等檔次樓盤；吉糧花園一期主推高檔產(chǎn)品，而二期則將推出小戶型產(chǎn)品。 2020 年綠園區(qū) 11 塊棚戶區(qū) 改造、 5901 戶居民 出遷，這本身就是制造住房消費 需求、拉動房地產(chǎn)發(fā)展的利好消息，對豐和林苑二期今年的上市極為有利。寬城區(qū)、朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)、二道區(qū)的地塊數(shù)分別為 1 4 塊。 ? 2020 年長春樓市發(fā)展趨勢與本項目的關(guān)系 ● 宏觀形勢有利于本項目發(fā)展 2020 年國家房產(chǎn)政策向引導(dǎo)居民適時、適度消費傾斜、 2020 年抑制的需求釋放、長春市政府對集資建房的嚴控、棚戶區(qū)的改造、西部版塊的規(guī)劃和開發(fā)熱點，都將在拉動需求、促進供給、穩(wěn)定和提高房價等諸多方面使本項目受益。以上的樓盤區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 數(shù)量（個） 4 4 4 4 ? 房價仍會持續(xù)攀升 首先， 2020 年，長春叫停集資建房，集資建房規(guī)模受到嚴格控制。 推出小戶型產(chǎn)品的樓盤區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 數(shù)量（個） 3 3 10 6 2 ● 中低端占據(jù)主流，中高端競爭激烈 2020 年，單價在 2500 元 /平方米以下的中低價位住宅仍是長春住宅銷售市場的 主流且放量 較大，值得本項目關(guān)注。綠園區(qū)納入供地計劃的地塊有 12 塊，寬城區(qū)有 11 塊，朝陽區(qū)、南關(guān)區(qū)、二道區(qū)的地塊數(shù)分別為 4 塊。而新機場的啟用、數(shù)個大型商貿(mào)項目的 籌劃都使東部作為居住區(qū)的優(yōu)勢越發(fā)明顯。 ● 西部版塊 —— 依托一汽形成新商圈 長春市政府已將西部規(guī)劃成了國際化汽車產(chǎn)業(yè)園，而且長春鐵路西客站坐落于西部，在未來發(fā)展規(guī)劃中將是一個高速鐵路客運站，是長春市一個重要交通樞紐。 四季風(fēng)采（二期） 華泰 怡眾名城 興順花園 博源 綜合考慮長春樓市的供求關(guān)系和市場反映， 2020 年長春房價仍保持溫和上漲的趨勢，但是漲幅趨緩。 ● 供給與需求的關(guān)系 數(shù)據(jù)顯示， 2020 年全年成交一手商品房 17969 套，這表明 2020 年大約有 萬家庭購買新房。多層、小高層、復(fù)式、疊加別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨棟別墅、酒店式公寓，幾乎所有的住宅類型都已在長春出現(xiàn)。 ● 產(chǎn)品高、中、低分布不均衡，呈現(xiàn)兩極分化的趨勢，中低端需求 量大。 但也不可避免地，由于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻繁出臺，正常的購房需求者不清楚后續(xù)會不會有更多調(diào)控政策出臺，產(chǎn)生盼跌心理，陷入持幣待 購的觀望狀態(tài)，從而抑制了整個房地產(chǎn)市場消費。 ● 調(diào)控結(jié)果 2020 年，房地產(chǎn)投資增速過快的勢頭得到控制，房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)回落。 3 月 16 日，中國人民銀行決定從 2020 年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策，房貸利率上調(diào) 個百分點。在皓月一側(cè)也應(yīng)增設(shè)售樓處。來往的人流和車流，有利于提高樓盤的知名度、發(fā)展臨街底商。 公交線路 起至點 14 一汽倉儲中心 —— 人民廣場 151 于家店 —— 歐亞賣場 153 春城大街 —— 雙德鄉(xiāng)政府 235 78 線 —— 綠園 280 西后屯 —— 南廣場 289 一汽倉儲中心 —— 長春站 ? 區(qū)域環(huán)境調(diào)查分 析 ◎ 人口 綠園區(qū)位于長春西部，幅員面積 286 平方公里，其中，耕地面積 10331 公頃。 ◎ 配套設(shè)施 由于宗地區(qū)域非成熟生活社區(qū)，在景陽大路一側(cè)，生活配套設(shè)施不全，生活氛圍不夠濃厚。 ◎ 人文歷史景觀 臨近在建的同心湖公園 ? 項目 SWOT 分析 S—— 優(yōu)勢 ◎ 交通：地塊南北兩側(cè)均鄰城市干道，南靠景陽大路、北靠皓月大路，便于出行。因此應(yīng)對售樓處進行包裝。 二、長春房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 ? 2020 年的國家宏 觀調(diào)控 ● 政策“組合拳” 2020 年是 “中國房地產(chǎn)的政策年”，為平抑房地產(chǎn)市場價格，國家出臺多項政策著手規(guī)范和整頓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，高熱的房地產(chǎn)業(yè)在 2020 年呈現(xiàn)出理性回歸的跡象。 12 月中旬，國土資源部副部長李元在全國國土資源廳局長會議 上表示，為穩(wěn)定房價， 2020 年國家將繼續(xù)加大對中小戶型、中低價位商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的 土地供應(yīng)。 投機性購房得到有效控制，自住性購房比重開始上升，住房供求關(guān)系得到改善，市場成交量逐步趨于穩(wěn)定。 ● 國內(nèi)大型發(fā)展商涉足長春房地產(chǎn)開發(fā)和土地儲備，帶動產(chǎn)品升級，競爭加劇，市場面臨整合。 產(chǎn)品類型全面開花。這表明， 2020 年長春的房地產(chǎn)市場雖然受到宏觀調(diào)控影響，但仍然保持了上升的勢頭。因此，供求已經(jīng)趨于緩和，這樣在整體上使得房價缺乏大幅上漲的動因。 上城 地址 西南湖大路２８號 繁榮路３號 前進大街２２５５號 硅谷大街６６１號 硅谷大街１８７７號 開發(fā)商 長春天正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春乾源房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司 長春筑業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春天安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春融創(chuàng)置地有限公司 占地面積 ２２萬平方米 ４５萬平方米 １５萬平方米 ４２萬平方米 ５８萬 平方米 建筑面積 ３０．１８萬平方米 ６０萬平方米 ２３萬平方米 ６０萬平方米 ５８萬平方米 建筑類型 多層、小高層、復(fù)式 多層、小高層 小高層 躍層 躍層 價格 超級星：２８３０－３６６０元／平方米 富苑華城：３２００－６６００元／平方米 盛世華府：３３００－４６００元／平方米 均價２７００元／平方米 ２６００－３７００元／平方米 ３５００－４７００元／平方米 ３３８０元／平方米 戶型 超級星：１８－６０．７平方米 富苑華城：７２－４００平方米 盛世華府：１３３－２１５平方米 ７７－１４６平方米 ８６－１６６平方米（現(xiàn)有１３０－１５０平方米） 花園洋房戶型面積：１５０－１９０平方米 花園洋房戶型面積：１１６－１６９平方米 上市時間 在售 在建預(yù)售 在售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 高新 禮都（二期） 民生家園 地址 臺北大街青崗路原東方水泵廠廠址 一匡街和亞泰大街交會處 青年路北端司法局警官公寓旁 亞泰北大街與一匡街交會處 臺北大街與青石路交會處 開發(fā)商 長春億橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 浙江耀江集團長春耀江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林省連發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林省天元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 １２．５５萬平方米 建筑面積 １７．７萬平方米 大約建筑面積１０萬平方米 約１０萬平方米 建筑類型 共５００多套、車庫１１１套，另外有兩棟樓的底商１－３層，共計７０００平方米 ２００６年新推出產(chǎn)品數(shù)：大約２００套 價格 １２８０元／平方米－１６８９元／平方米 約在１９００元／平方米 —２３００元／平方米之間 １８００ — ２３００元／平方米 戶型 ６０平方米－ 以８０－９０ ６６平方米 － 面積５０－１面積在４０－１５０平方米 １２９平方米 平方米２室２廳為主打戶型，約占總開發(fā)產(chǎn)品的８０％ １４０多平方米 ４０平方米之間，以７０－９０平方米的２室為主打 之間，以６０－８０平方米的戶型為主打 上市時間 ２００６年４月份預(yù)訂 已經(jīng)開工，目前處于客戶登記累積 北 部 西環(huán)城路以東、新竹路一線至遼寧路沿鐵路到伊通河以北、伊通河以西的區(qū)位，包括傳 統(tǒng)鐵北和西北區(qū)域 樓盤 豪邦 凈月板塊會因其無可比擬的自然環(huán)境聚焦長春市更多中高收入者關(guān)注的目光。該區(qū)域面積大，路網(wǎng)暢通，其他配套也日趨完善，南部、東南地塊的居住、旅游、商貿(mào)等功能都在延展。 從各城區(qū)土地供應(yīng)上看， 2020 年，綠園區(qū)、寬城區(qū)是老城區(qū)供地的重點區(qū)域。 2020 年，大禹城邦、陽光城、超級星、民生、澎湖林苑等樓盤的小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量將進一步加大。 售價 3000 元 /ｍ178。除此，還有地價、建筑原材料和能源價 格上漲以及人員工資提高、樓盤的品質(zhì)提升等，決定了房價還會小幅上漲。 表 1（信息來源：《房地產(chǎn)報》） 長春五城區(qū)商品住宅均價排 行榜（ 2020 年 110 月） 1 朝陽區(qū) 均價 元 /平方米 2 寬城區(qū) 均價 元 /平方米 3 二道區(qū) 均價 元 /平方米 4 南關(guān)區(qū) 均價 元 /平方米 5 綠園區(qū) 均價 元 /平方米 表 2（信息來源：《房地產(chǎn)報》） 長春五城區(qū)商品住宅銷售排行榜（ 2020 年 110 月） 1 南關(guān)區(qū) 占住宅銷售總量的 % 2 朝陽區(qū) 占住宅銷售總量的 % 3 二道區(qū) 占住宅銷售總量的 % 4 綠園區(qū) 占住宅銷售總量的 % 5 寬城區(qū) 占 住宅銷售總量的 % ? 土地供應(yīng)量加大 2020 年，綠園區(qū)納入供地計劃的地塊是五個城區(qū)中最多的，有 12 塊。 2020 年，改造最后 4 塊地塊，占地 萬平方米、拆遷面積 萬平方米，涉及居民 4739 戶。 ? 增量盤分析 項目 新奧藍城 開發(fā)商 中冶新奧（長春）房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 設(shè) 計單位 德國思圖 置業(yè)用途：居住的居多，用于投資的少。 盈家花園 地 址 新竹路吉大和平分 校后側(cè) 銷售電話 786585 7865659 開發(fā)商 吉林盈嘉置地有限 公司 代理商 向上 物業(yè)管理 盈嘉 物業(yè) 工程 開工日期 交付日期