【正文】 完成開發(fā)面積比上年增加了 52%。可預(yù)計(jì)，對房地產(chǎn)需求旺盛、房價(jià)較低、投資、開發(fā)行為相對溫和的長春來說，國家宏觀政策的調(diào)整方向?qū)⒂欣谄浞€(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。 產(chǎn)品逐漸向造型美、規(guī)劃好、景觀多、質(zhì)量高、配套全、服務(wù)優(yōu)的方向發(fā)展。 2020 年長春二手房實(shí)際成交 萬平方米，其中住房 萬平方米，分別比 去年下降 %和 %。 ? 房價(jià)溫和上漲 根據(jù)房地局公布的數(shù)字， 2020 年，長春 商品房 交易均價(jià)為 2231 元 /平方米，約比 2020 年增漲 %； 商品住宅 交易均價(jià) 2085 元 /平方米，比 2020 年同比增長 %。 四、 2020 年長春樓市的發(fā)展趨勢 ? 2020 年長春市各城區(qū)上市樓盤統(tǒng)計(jì) （以下統(tǒng)計(jì)未包括開發(fā)動(dòng)向尚不明朗的地塊和樓盤） 區(qū)域 東部 西部 南部 北部 中部 樓盤數(shù)量（個(gè)） 10 9 24 8 4 東部 伊通河以東、南湖大路以北的東部地區(qū) 樓盤 亞泰花園（三期 名未定） 萬科上東區(qū)（四期） 天琴灣（新品） 武夷嘉園（二期） 萬通花園 地址 吉林大路以南、民豐街以東、安樂路以北、福安街以西 經(jīng)緯南路７０９號 臨河街與珠海路交會(huì)處 吉林大路８９號 長春萬通市場建設(shè)開發(fā)置業(yè)有限責(zé)任公司 開發(fā)商 吉林亞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春武夷房地產(chǎn)有限公司 長春寶成置業(yè)有限公司 長春萬通市場建設(shè)開發(fā)置業(yè)有限責(zé)任公司 占地面積 ３萬平方 米 ５．６萬平方米 建筑面積 ２１萬平方米 １５萬平方米 二期建筑面積３萬平方米，主體封頂 １３萬平方米 建筑類型 小高層與別墅組合，酒店式公寓配以少量多情景花園洋房、多層、高層產(chǎn)品 高層 二期６棟小高層，位于園區(qū)中心位置， 多層 層住宅 價(jià)格 小高層３０５０元／平方米、別墅４５００元／平方米、商業(yè)６８００－１２０００元／平方米 均價(jià)約３５００元／平方米 均價(jià)３７００元／平方米 ３２００元／平方米 均價(jià)２０００元／平方米 戶型 小高層，以２室２廳、３室２廳為主，少量１室、４室２廳 以３房２廳為主，情景花園洋房不斷升級，四期新品全新概念 面積為１５０平方米左右的３房２廳為主 ４４平方米－１２７平方米，主力戶型面積在１００平方米以上 ６０－８０平方米的兩房和１００－１３０平方米的三房 上市時(shí)間 ２００６年１０月 ２００６年５月 ２００６年１０月交工、開始預(yù)售 開始預(yù)售 ２００６年７月 東部 伊通河以東、南湖大路以北的東部地區(qū) 樓盤 東方之珠（二期） 天富家園（三、四期） 自由花園（二期） 富民花園（三期） 萬盛項(xiàng)目（暫未定名） 地址 西起東環(huán)城路，東至沿河路，北起吉林大路，南至嶺東路 長春 市東盛大街與公平路交會(huì)處 自由大路上，亞泰大街東，夏威夷大酒店對過 遠(yuǎn)達(dá)大街５９號 東盛大街以西，吉林大路以北，和順北四條以東，啟新胡同以南 開發(fā)商 吉林省東興建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司 吉林省天富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春市順建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林省富民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春萬盛置業(yè)有限責(zé)任公司 占地面積 ６萬平方米 ５．２５萬平方米 建筑面積 ９萬平方米 加上門市近４萬平方米 ９．６萬平方米 １０萬平方米以上 建筑類型 ６棟小高層，８棟多層 多層 住宅項(xiàng)目為小高層 價(jià)格 均價(jià)２１００元／平方米 住宅２２００－２６５０元／平方米 均價(jià)２４００元／平方米左右 均價(jià)１８００元／平方米 未定 戶型 以面積８０－１００平方米的２室為主 以面積為８０－９０平方米的２室２廳為主打 以２室２廳，面積８０平方米左右的戶型為主打 以６０－７０平方米的２室１廳為主，還有部分小戶型，面積３８平方米 住宅以２房２廳為主 上市時(shí)間 ２００６年年底交工 開始預(yù)售 預(yù)計(jì)在今年下半年動(dòng)工 ２００６年３月末動(dòng)工，１０月１日前入住 ２００７年 西部 新竹路與輕軌一期線往西區(qū)域 樓盤 綠地 第一區(qū) 水鄉(xiāng)人家 新嘉坡城 長春明珠 地址 南湖大路與亞泰大街交會(huì)處 臨河街７２７２號 臨河街與丙十路交會(huì)處 長春市南關(guān)區(qū)人民大街 開發(fā)商 吉林萬晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春宇龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 長春永信集團(tuán)嘉信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連萬達(dá)集團(tuán)長春房地產(chǎn)有限公司 占地面積 １．１６萬平方米 ６．３萬平方米 １２萬平方米 建筑面積 ４萬平方米 ６．２萬平方米 １５萬平方米 近１００萬平方米 建筑類型 多層與高層 園區(qū)由２２棟多層住宅組成，現(xiàn)全部現(xiàn)房 二期三組團(tuán)，由多層和小高層組成 價(jià)格 均價(jià)２１００元／平方米 均價(jià)２２００元／平方米 均價(jià)３２５０元／平方米 戶型 住宅面積從３５平方米到１３０平方米之間，商業(yè)規(guī)劃暫未定 從１房１廳１衛(wèi)，６０平方米至３房２廳２衛(wèi)，算閣樓 面積２２０平方米 從２房１廳，８０平方米至３房２廳２衛(wèi)，１６７平方米；４室２廳，躍層閣樓，２２０平方米 從３房２廳１衛(wèi)，１３０平方米至４房３廳２衛(wèi)，２４０平方米 上市時(shí)間 預(yù)計(jì)在今年５、６月份開始預(yù)售 南部 南湖大路以南，含凈月開發(fā)區(qū)的大片城市南部區(qū)域 樓盤 富奧花園Ｄ區(qū) 茗月花園 錦繡東南 水宜家苑 好景山莊 地址 彩宇大街與丙十路交會(huì)東側(cè) 富奧花園Ｄ區(qū)對面 彩宇大街８１４８號 衛(wèi)星路與伊通河交會(huì) 衛(wèi)星路與亞泰大街交會(huì) 開發(fā)商 長春華欣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司 長春永信集團(tuán)嘉信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春企聯(lián)房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春汽車城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春長房股份有限公司 占地面積 ２２萬左右 約５萬平方米 近１０萬平方米 ４．７萬平方米 ２６萬平方米 建筑面積 ３５萬左右 約１１萬平方米 近１４萬平方米 ８．１萬平方米 建筑類型 售部分由多層住宅和小高層住宅組成，小高層層高為１０層 現(xiàn)房可入住，共１３棟多層住宅樓 一期１３棟全部完工，現(xiàn)可入住。 世紀(jì)城未來派 都市華爾茲 地址 湖西路３３３號老長影原址 朝陽區(qū)湖西路以東、延安大街以北 人民大街與東南湖大路交會(huì)處 寬城區(qū)嫩江路７號（勝利公園旁） 開發(fā)商 長春科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長春南方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 吉林中大交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 １．０３萬平方米 占地面積 ２８萬平方米 １０萬平方米 １萬平方米 １．０３萬平方米 建筑面積 約５０萬平方米 １７．８萬平方米 ７．６萬平方米 建筑類型 高 層 小高層 價(jià)格 ４０００元左右／平方米 ４０００－６６８８元／平方米 約１０－２７萬元／套 均價(jià)３６００元／平方米 戶型 １００－２４０平方米 ３－４室１７０－１９２平方米 ２７－６０平方米 ３９．７７－２１０平方米 上市時(shí)間 ? 房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)多區(qū)域、版塊式發(fā)展 受政府南遷、輕軌二期通車等利好因素的影響，長春樓市的西南和東南板塊將吸引越來越多中等收入以上市民來此購房置業(yè)。既有朝陽區(qū)的文化氛圍積淀，又有南關(guān)區(qū)的商業(yè)氣氛烘托，并且輻射長春市兩大開發(fā)區(qū) —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，具有不可復(fù)制的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢和人才、科技優(yōu)勢。 ? 土地供應(yīng)適度，穩(wěn)定樓市發(fā)展 長春市國土局資料顯示， 2002 年長春市招拍掛供應(yīng)土地為 萬平方米， 2020年，長春市招拍掛供應(yīng)土地為 ； 2020年，長春市招拍掛供應(yīng)土地 萬平方米；長春市 2020 年度實(shí)際招拍掛供應(yīng)土地 萬平方米。這 3 萬多戶居民將成為我市 2020 年主要的購房主體，這對啟動(dòng)和擴(kuò)大市民住房消費(fèi)，活躍房地產(chǎn)市場將起到積極推動(dòng)作用。 售價(jià) 25003000元 /ｍ 178。所以，根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際水平和市場消費(fèi)環(huán)境，長春的地價(jià)具有一定的上升空間。相對較低的房價(jià)和巨大的市場容量、發(fā)展空間（見表 1，表2）、逐漸火熱的樓市，吸引著更多的購房者把目光投向長春的西部。 ? 棚戶區(qū)改造拉動(dòng)需求 2020 年 2 月 14 日，長春市綠園區(qū)重點(diǎn)棚戶區(qū)改造工作動(dòng)員會(huì)透漏， 今年起，綠園區(qū)將連片開發(fā)改造 23 塊、占地面積共 422 萬平方米的重點(diǎn)棚戶區(qū)，拆遷面積達(dá) 萬平方米，其中居民住宅面積 萬平方米，未來三年綠園區(qū) 5 萬多人將搬出棚戶區(qū)住進(jìn)新樓房。 六、潛在競爭對手和區(qū)域主要樓盤分 析 從 2020 年綠園區(qū)商品房的上市量來看，新盤伺機(jī)而動(dòng)，舊盤蓄勢再發(fā)，豐和日麗要面對的競爭對手較多。該項(xiàng)目臨近長春公園和林園，西鄰春城大街娜奇美商業(yè)區(qū)，周邊居住氛圍成熟，方圓 500 米內(nèi)郵局、醫(yī)院、酒店、飲食設(shè)施齊全。 綜述：占據(jù)成熟社區(qū)的地段優(yōu)勢，中新花園連續(xù)三期的開發(fā)，一個(gè)中端樓盤，賣到了一個(gè)區(qū)域內(nèi)較高的價(jià)位，最高在 3000 元以上。 年齡特征： 區(qū)域內(nèi) 2845 歲人群為主。 長春上海城 地 址 西環(huán)路 銷售電話 7088888 開發(fā)商 上海綠地長春置地有限公司 代理商 物業(yè)管理 綠地物業(yè) 工程 安排 開工日期 交付日期 現(xiàn)房 開盤日期 產(chǎn)品分析 建筑面積 一期 C區(qū) 10萬㎡ 規(guī)劃棟數(shù) 規(guī)劃戶數(shù) 主力戶型 22至 42室90173㎡ 面積配比 價(jià)格分析 均價(jià) 2650元 /㎡ 價(jià)差 起價(jià) 最高價(jià) 物業(yè)費(fèi) /㎡ /月 折 扣 廣告訴求 濱湖都會(huì)、生態(tài)社區(qū) 銷售狀況 銷售率 70% 環(huán)境分析 交通：西郊路、景陽大路，有 15 15 280路公交車 商業(yè)：皓月大路、一汽廠區(qū)、和平大路 商業(yè)配套 醫(yī)院：吉林大學(xué)第四醫(yī)院 1）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 地處西郊路和景陽大路交會(huì)，由 上海綠地長春置地有限公司 開 發(fā)，總建面積 150 萬㎡。有一定可信度 4）劣勢分析 商業(yè)配套不全。 小戶型滿足了市場需求。 規(guī)劃棟數(shù) 二期戶數(shù) 500 主力戶型 60129ｍ 178。二期將調(diào)整到 22002300元左右。 其次是公務(wù)員、各類企業(yè) 中層管理、技術(shù)人員，這些是本項(xiàng)目次重要目標(biāo)客戶人群。 ? 客戶需求分析 由于長春西部已成為“生態(tài)居住”的代名詞，綠園區(qū)的居住氛圍日漸形成，越來越多的市民在選擇住房時(shí)，都把綠園區(qū)納入備選區(qū)域。房價(jià)的消費(fèi)者比例為 %，這一層次的消費(fèi)者較以往有所增長，漲幅達(dá) 6 個(gè)百分點(diǎn)； 高價(jià)位消費(fèi)需求比例最低， 3000— 3500 元 /ｍ 178。 而對大面積的需求情況，需求 120— 150ｍ 178。 ◎ 消費(fèi)者選擇購買的區(qū)域 在選擇區(qū)域上，南關(guān)區(qū)占 %、朝陽區(qū)占 %、寬城區(qū)占 6%、二道區(qū)占 15. %綠園前占 %、凈月區(qū)占 %、高新區(qū)占 %、經(jīng)開區(qū)占 %。地段決定生活方式越來越被消費(fèi)者認(rèn)可，就學(xué)、就醫(yī)、工作、休閑、娛樂、購物等日?；顒?dòng)無不決定于地段。以上的消費(fèi)者占 %。以上價(jià)位需求量僅為 %； 在 低價(jià)位消費(fèi)者中，接受 1500— 2000 元 /ｍ 178。 長春市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長春市人均年收入由 1999 年的 4571 元增長到 2020 年的 8900 元，增幅達(dá) %，很大程度上增強(qiáng)了居民的購買力和實(shí)際支付能力。 ◎ 目標(biāo)客戶 收入水平 據(jù)調(diào)查，本區(qū)域目標(biāo)客戶的家庭年總收入最為集中的區(qū)段是 3～ 6 萬元。 樓盤規(guī)模大，在區(qū)域內(nèi)較受矚目。 價(jià)差 起價(jià) 1480元 /㎡ 最高價(jià) 2280元 /㎡ 物業(yè)費(fèi) 折 扣 廣告訴求 臺(tái)式林景社區(qū) 銷