【正文】 墟溝小學(xué)對(duì)面） 市經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房發(fā)展中心 2020 年 5 月 9 日 42 67 LTC202001 海連西路北、規(guī)劃新孔路東 市建工房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年 5 月 23 日 315 320 LCG202015 朝陽(yáng)東路南、郁洲路東 溫州市南方皮塑公司 2020 年 5 月 30 日 2710 2810 69 LCG202016 海連西路北、規(guī)劃新孔路西 華陽(yáng)房地產(chǎn) 2020 年 5 月 30 日 407 407 LCG202017 海連中路北、康泰路西 東盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 2020 年 5 月 30 日 510 510 LTC202002 巨龍路東、海連路南 市中藍(lán)置業(yè)有限公司 2020 年 9 月 11 日 3800 5600 LTC202003 通灌路西、青年路北 市列奇達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 9 月 11 日 4000 4000 LTC202004 大慶西路、繡苑路東 市中德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 9 月 11 日 400 400 LTC202005 海連西路北、規(guī)劃新孔路東 市建工房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年 9 月 11 日 620 620 LTC202008 國(guó)展西路北、觀海路東 張家港市建委 2020 年 11 月 25 日 2500 2500 LTC202010 規(guī)劃建設(shè)西路北、鹽河南路西 南京廣廈置業(yè)（集團(tuán)）有限公司 2020 年 11 月 25 日 1200 2060 LTC202011 人民路南、人民公園西 市銀泰置業(yè)發(fā)展有限公司 2020 年 11 月 25 日 840 980 LTC202012 康泰南路西、聾啞學(xué)校南 市華陽(yáng)房地產(chǎn) 2020 年 11 月 25 日 2200 3600 LTC202013 站南路東、藝北市場(chǎng)北 市建達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 11 月 25 日 20 20 LTC202014 解放東路西（彈簧廠） 市振興實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 2020 年 11 月 25 日 330 330 LTC202016 國(guó)展西路北，海棠路西 紹興縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 1000 1080 LTC202017 海連路南、通灌南路東 江蘇晶元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 700 720 LTC202018 桐木廠及周邊 紹興縣錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 1314 1334 85400 LTC202019 朝陽(yáng)東路南、景觀大道西 連云港市蒼梧 2020 年 12 月 26 日 7000 11830 114405 LTC202020 巨龍路南、解放東路東 浙江日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 2500 3140 56284 LTC202021 朝陽(yáng)東路北、市法院東 東盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 2020 年 12 月 26 日 2100 2130 31654 70 市區(qū) 2020年三期經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)公開出讓基本情況一覽表 編號(hào) 地塊坐落 地塊狀況 土地面積（平方 米） 土地用途 起始價(jià)（單位萬(wàn) 元） 成交價(jià)（單 位萬(wàn)元） 競(jìng)得單位 LTC202010 學(xué)院路東、朝陽(yáng)東路北、寧連高 速公路西 凈地 居住用地 6500 7500 連云港市新電房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 LTC202012 海州古城關(guān)廟巷西、新建東路 南、中大街北 毛地 居住用地、商業(yè) 用地 160 665 連云港酒連房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 LTC202013 海棠被路西、棠梨路北 毛地 16653 居住用地、公共 設(shè)施 250 250 大陸橋國(guó)際高務(wù)投資 發(fā)展有限公司 LTC202014 新建路南、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校西 毛地 居住用地、商業(yè) 用地 172 390 張如根 LTC202015 龍尾河?xùn)|、建國(guó)路北 毛地 居住用地、公共 設(shè)施 1200 1220 三禾置業(yè)（連云港）有 限公 司 LTC202016 建國(guó)路北、龍尾河西、市民 路東 毛地 居住用地、商業(yè)用地 2800 2830 三禾置業(yè)（連云港）有 限公司 LTC202017 民主路北、建國(guó)路南、隴西 路西、市民路東 毛地 居住用地、商業(yè)用地 2000 2020 三禾置業(yè)（連云港）有 限公司 合計(jì) 13085 14875 市區(qū) 2020年四期經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)公開出讓基本情況一覽表 71 編號(hào) 地塊坐落 地塊狀況 土地面積（平方米） 土地用途 起始價(jià)（萬(wàn)元） 評(píng)估價(jià)（萬(wàn)元） 底價(jià)（萬(wàn)元） 成交價(jià)（萬(wàn)元） 競(jìng)得單位 LTC202018 學(xué)院路東、朝陽(yáng)路南、寧連高速公路西 凈地 一類居住用地 5600 流標(biāo) LTC202020 隴海東路南、站 南巷東 毛地 居住用地、 商業(yè)用地 90 98 625 連云港萬(wàn)山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LTC202021 海棠路東、核電北路北、國(guó)展路南 毛地 商業(yè)服務(wù)、娛樂 展覽、辦公用地 175 175 175 大陸橋國(guó)際商務(wù)投資發(fā)展有限公司 合計(jì) 5865 分析： 一、土地價(jià)格上漲（同等地段的價(jià)格年差值） 二、從本土開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)到與外來開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)及外來開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)（外地開發(fā)商的大量涌入） 三、老城改造力度逐年加大（土地拍賣量） 四、行政中心的東南移所引起的房產(chǎn)動(dòng)向（新城區(qū)開發(fā)力度加大） 五、大面積地塊的上市，預(yù)示著連云港市的城市化進(jìn)程的加快，地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；某尸F(xiàn)。 六、各商圈商業(yè)供應(yīng)量（含各類商業(yè)形態(tài)） 商業(yè)供應(yīng)量 名稱 位置 體量（㎡） 寶安商業(yè)廣場(chǎng) 人民路 萬(wàn) 上海服飾城 人民路 萬(wàn) 62 中德商業(yè)廣場(chǎng) 解放路 萬(wàn) 朋來源酒店 通灌北路 萬(wàn) 萬(wàn)潤(rùn)步行街 解放路 萬(wàn) 易初蓮花 解放路隴海商業(yè)街 萬(wàn) 金漢購(gòu)物廣場(chǎng) 解放路隴海商業(yè)街 萬(wàn) 63 商業(yè)體量分析01234567寶安商業(yè)廣場(chǎng) 上海服飾城 中德商業(yè)廣場(chǎng) 朋來源酒店 萬(wàn)潤(rùn)步行街 易初蓮花 金漢購(gòu)物廣場(chǎng)體量（萬(wàn)㎡） 供應(yīng)量分析： 新浦區(qū)目前總?cè)丝? 萬(wàn)， 按國(guó)際慣例去計(jì)算，人均商鋪 平方米， 萬(wàn)的人口，如要滿足其生活配套等只需要的商業(yè)面積在 26 萬(wàn)平方米左右。 60 4） 華聯(lián)商圈： 41 華聯(lián)商廈： 上世紀(jì) 90 年代初期初具規(guī)模，經(jīng)營(yíng)狀況一般，隨著城市中心東南移，其商業(yè)價(jià)值將得到新的提升。 13 東方大廈： 形同于百貨大樓。 四、項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)概況及分析 商業(yè)部分： 隨著商業(yè)供應(yīng)量的增多，多家重量級(jí)賣場(chǎng)，易初蓮花、北京華聯(lián)、諾瑪特（已有的時(shí)代超市、蘇寧電器、奧凱、上海農(nóng)工商、五星電器與步行街、女人街的逐步成熟的已有商業(yè)市場(chǎng)）進(jìn)駐本市，本市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，大量商業(yè)市場(chǎng)面臨洗牌。 銷售價(jià)格：雙拼 2800 元 /平米、獨(dú)立 3300 元 /平米 55 配套設(shè)施：健身俱樂部、商務(wù)會(huì)所、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能安保系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、夜間巡更系統(tǒng)。規(guī)劃格局：酒店式公寓，精裝修 200 戶；普通型： 24 戶（面積 120 平米以上），銷售價(jià)格：預(yù)計(jì) 2300 元 /平米 二、項(xiàng)目所在地三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）概況 及分析 一）二手房成交量 52 2002 年二手房的成交量是 19 萬(wàn)平方米， 2020 年全年為 萬(wàn)平方米。 51 萬(wàn)山城市花園：期房，格局分析：多層，共 20 幢，分四期開發(fā)。 寶泰新村：期房，起價(jià) 2050 元 /平米 、均價(jià) 2100 元 /平米 、 門面房 均 價(jià) 6200 元 /平米 ； 東方紐約城：空地，因土地證等原因遲遲未開盤，格局分析： 13 幢多層， 9 幢小高層，由弗吉尼亞、中央公園、奧運(yùn)之光、加洲風(fēng)情、音樂之聲五大主題園區(qū)組成。 3） 享受型：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，這一類客群的購(gòu)買能力最為旺盛，他們喜好一些項(xiàng)目不可或缺的資源、例如：區(qū)位資源、景觀資源等。 二）項(xiàng)目所在地商品房的供需結(jié)構(gòu)分析 供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2） 物業(yè)類型：以多層為主。農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格自２００３年下半年開始，呈現(xiàn)全面上升，是近６年來首次全 面上揚(yáng)，糧、棉、油、蔬菜及畜產(chǎn)品平均價(jià)格指數(shù)創(chuàng)近年新高。全市限額以上零售貿(mào)易企業(yè)汽車零售額實(shí)現(xiàn) 億元，較上年增長(zhǎng) %；商品房銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %。 提高個(gè)人住房貸款按揭門檻： 2 月 26 日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》。 二、國(guó)家宏觀金融政策 貨幣政策 中國(guó)人民銀行決定，從 2020 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。） 時(shí)間 國(guó)有及國(guó)有控股工業(yè)完成增加值 （億元） 集體工業(yè)完成增加值 （億元） 各類股份制企完成增加值業(yè) （億元） 各類三資企業(yè)完成增加值 （億元） 34 2002 年 2020 年 2020 年 前三季度 2）全市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 產(chǎn)品名稱 2020年 前三季度 同期較上年177。 31 五、周邊環(huán)境綜合評(píng) 述 本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的老城區(qū)，最大的優(yōu)勢(shì)是周邊的生活配套齊全、交通便利，便于居家；周邊的商業(yè)密度過大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，因此本項(xiàng)目去化難點(diǎn)不在住宅，而是商業(yè)。 27 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 1） 水：項(xiàng)目西鹽河及東面龍尾河原為城市外部水路運(yùn)輸水系，但 隨著城市的發(fā)展已經(jīng)失去了原來的運(yùn)輸意義，成為了城市的內(nèi)部景觀河流。 5） 天后宮 ： 市級(jí)文物保護(hù)單位， 劉振殿等人籌 建于 清光緒十八年 （ 1892 年）。 2） 3 號(hào)地： 只 通水、通電、通路、通電。 2） 2 號(hào)地塊： 相對(duì)于 3 號(hào)地塊略有高度。 城市規(guī)劃對(duì)城市性質(zhì) “雙核多組團(tuán)山水生態(tài)城市” 的定位，對(duì)今后地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品在園藝規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、生態(tài)環(huán)保等方面將提出更高的要求。 8）大學(xué)城規(guī)劃：寧連公路東、西兩側(cè)，北起凌州路，南至公園南路。中心城區(qū)包括新浦區(qū)和連云區(qū)兩部分， 平方公里。 通過上述可以看出，連云港城市地位的確定，帶來新一輪經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 東?？h的金紅石礦儲(chǔ)量達(dá)２５０多萬(wàn)噸，是目前國(guó)內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大的金紅石礦。 六、交通地位： 連 云港市以港口為中心的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)初步形成。新浦區(qū)為市政府所在地。 31 隨著市政府的搬遷，行政中心的轉(zhuǎn)移，大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶在逐步分離，導(dǎo)致區(qū)域綜合消費(fèi)能力在降低。 三、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念日漸深化，使居住體驗(yàn)更接近人文本質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此中趨勢(shì)反過來對(duì)上述企業(yè)對(duì)異地市場(chǎng)和異地產(chǎn)品的把握力提出更高的要求，送審方案的住宅設(shè)計(jì)水準(zhǔn)、方案制作水準(zhǔn)則折射出該企業(yè)的系 統(tǒng)管理水準(zhǔn)。 31 老城區(qū)（本項(xiàng)目）范圍內(nèi)存在大量的棚戶區(qū)，較為破舊，整體居住形象、居住氛圍較差。 東瀕黃海，與朝鮮、韓國(guó)、日本隔海相望； 南與淮陰市漣水、鹽城市響水２縣相連 ； 西與徐州新沂市、淮陰市沐陽(yáng)縣毗鄰；北與山東郯 14 城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤 。 五、港口地位： 連云港港是全國(guó)十大海港之一，港口現(xiàn)有萬(wàn)噸以上泊位 30 個(gè)，年吞吐量 4000 萬(wàn)噸以上。 全國(guó)最大玉蘭花樹 江蘇最高峰玉女峰 625 米 東西連島為江蘇第一大島，面積達(dá)５．４平方公里。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。大量外來人口的涌入，最先需要解決的問題是住，將導(dǎo)致城市規(guī)劃的不斷推陳出新，促使房產(chǎn)市場(chǎng)投入的力度不斷加大。開通國(guó)際、國(guó)內(nèi)海上客運(yùn) ，開拓國(guó) 19 際國(guó)內(nèi)航空航線，規(guī)劃大型國(guó)際民航機(jī)場(chǎng)，建設(shè)沿 海鐵路，沿海公路，實(shí)現(xiàn)沿海大通道電氣化、高速化。 十、城市概況綜合評(píng)述 連云港的城市地位，將隨著對(duì)外經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而加速提升，但目前城市輻射能力的基礎(chǔ)著力點(diǎn)較少，對(duì)城 20 市未來發(fā)展有一定的局限性。 其中： 1） 1 號(hào)地塊：東至規(guī)劃 3路、南至建國(guó)路、西至通灌北路、北至規(guī)劃 4路； 2） 2 號(hào)地塊：東至通灌北路、南至建國(guó)路、西至南極北路、北至規(guī)劃路： 22 3） 3 號(hào)地塊：東至隴西路、南至民主路、西至南極北路、北至建國(guó)路： 說明：以下簡(jiǎn)稱 1 號(hào)、 2 號(hào)、 3 號(hào)地。 3） 2 號(hào)地塊 ：位于通灌北路西側(cè)與建國(guó)路北側(cè)，西側(cè)為市民路，北抵規(guī)劃路，面積為 萬(wàn)平方米?；貒?guó)后任連云港市第一人民醫(yī)院院長(zhǎng)。 3） 遠(yuǎn)景規(guī)劃：通灌北路、海昌路、建國(guó)路的拓寬工程 通灌北路 —— 路輻 40 米，北接火車站，為城市快速車道，目前正在施工。 28 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 購(gòu)物場(chǎng)所： 1） 百貨類：百貨大樓、東方大廈、輕工商場(chǎng)； 2） 家電類：蘇寧電器、五星家電； 3） 大賣場(chǎng)：時(shí)代超市、奧凱超市、上海農(nóng)工商； 4） 步行街：昌旺購(gòu)物廣場(chǎng)、匯金購(gòu)物廣場(chǎng)、隴海