【正文】 房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 .................. 46 9 一）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) .................... 46 二）項(xiàng)目所在地商品房的供需結(jié)構(gòu) 分析 ................ 47 三）住宅可類比項(xiàng)目現(xiàn)狀 ........................... 48 二、項(xiàng)目所在地三級市場（二手房市場）概況及分析 ........ 51 三、項(xiàng)目所在地別墅市場概況及分析 ...................... 54 四、項(xiàng)目所在地商業(yè)物業(yè)的市場概況及分析 ................ 56 商業(yè)部分： .................................... 56 各商圈將呈現(xiàn)自身不同的特點(diǎn)： ................... 56 各商圈代表性物業(yè)（旗艦店） ..................... 58 五、在售商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀 ................................. 60 六、各商圈商業(yè)供應(yīng)量（含各類商業(yè)形態(tài)） ................ 61 七、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 .......... 64 一）項(xiàng)目所在地商品住宅市場各板塊劃分 .............. 64 10 二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計 .................. 65 三）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅的供應(yīng)及銷售情況 ...... 72 四）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅價格走勢及相互的比較情況分析 74 五）項(xiàng)目所在地各板塊商品住宅區(qū)域分析 .............. 75 六）各板塊未來住宅產(chǎn)品的供應(yīng)趨勢及發(fā)展走勢分析 .... 76 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................ 78 一、項(xiàng)目地塊的 SWOT 分析與行動策略制定 ................... 78 一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢： ............................. 78 二）項(xiàng)目地塊的劣勢： ............................. 79 三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)： ........................... 79 四）項(xiàng)目地塊的威脅點(diǎn) ............................. 80 二、項(xiàng)目行動對策制定、地塊及周邊資源的價值綜合評估。與此相對應(yīng)，矩陣式的兵營排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見，依山就勢、傍河而居等與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通的設(shè)計比比皆是，景觀的均好性 3 已得到極大尊重，不少項(xiàng)目還通過出色的規(guī)劃和景觀設(shè)計令項(xiàng)目透出彌足珍貴的文化底蘊(yùn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、跨區(qū)域開發(fā)方興未艾，區(qū)域本土企業(yè)之爭甚至是外來企業(yè)之間的強(qiáng)勢爭斗，這隱喻著集團(tuán)企業(yè)橫掃全國一、二、三線城市形成強(qiáng)者壟斷性經(jīng)營的態(tài)勢已為期不遠(yuǎn)。本著對開發(fā)商負(fù)責(zé)的觀點(diǎn)，客戶服務(wù)至上的理念，結(jié)合現(xiàn)場的市場調(diào)研與分析， 對連云港三禾置業(yè)項(xiàng)目做如下的市場闡述 4 目 錄 第一部分 項(xiàng)目所在地市概況 ............................. 13 一、名字的由來： ....................................... 13 二、地理位置： ...................................... 13 三、地理地位： ...................................... 14 四、歷史地位： ...................................... 14 五、港口地位： ...................................... 15 六、交通地位： ...................................... 15 七、連云港之最： .................................... 16 八、項(xiàng)目所在地市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況及經(jīng)濟(jì)背景調(diào)查 ....... 16 九、項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃概況 .......................... 18 十、城市概況綜合評述 ................................ 19 第二部分 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 ......................... 21 5 一、項(xiàng)目土地周邊環(huán)境分析 ............................ 21 地理位置： .................................... 21 地質(zhì)地貌狀況： ................................ 22 土地面積及紅線圖： ............................ 22 七通一平現(xiàn)狀： ................................ 23 二、項(xiàng)目用地區(qū)位及周邊環(huán)境調(diào)查 ....................... 23 地塊周邊標(biāo)志性建筑 ............................ 23 綠化景觀： .................................... 24 自然景觀： .................................... 24 歷史人文景觀： ................................ 24 環(huán)境污染狀況： ................................ 25 三、地塊交通條件調(diào)查 ................................ 26 地塊周邊的市政網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ..... 26 6 項(xiàng)目對外水、陸、空交通狀況 ..................... 27 地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 ... 27 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ............................ 28 購物場所： .................................... 28 文化教育： .................................... 28 醫(yī)療衛(wèi)生： .................................... 29 金融服務(wù)： .................................... 29 郵政服務(wù)： .................................... 29 餐飲服務(wù)： .................................... 29 集貿(mào)市場： .................................... 30 游樂休憩設(shè)施： ................................ 30 周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素 ............. 30 五、周邊環(huán)境綜合評述 ................................... 31 7 本項(xiàng)目位于傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊的生活配套齊全、交通便利。 位于江蘇省東北部，東經(jīng)１１８度 24 分－１１９度４８分和北緯３４度－３５度 07 分之間 。 唐 宋 年 間 ，海 州 朐 港 可 溝 通 外 海 內(nèi) 河 ，北 通 登 、 榮 、 15 膠 、 煙 、 南 連 通 、 泰 、 江 、 淅 ； 清 康 熙 年 間 ， 成 為 朝 廷 “ 欽 定 口 岸 ” 。 16 七、連云港之最： ６ .７公里攔海大堤 全國最長。結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量有所提高。城市化進(jìn)程的加快，人將起到主導(dǎo)作用。 5）港口規(guī)劃： 充分利用沿海、沿隴海鐵路“兩沿”戰(zhàn)略優(yōu)勢，建設(shè)億噸東方大港。 11）區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃：位于巨龍路與朝陽路、連云區(qū)行政中心西側(cè)。 項(xiàng)目內(nèi)部被通灌北路（市政規(guī)劃路）、建國路（內(nèi)部區(qū)間路，待拓寬）分割形成了 3 塊地。 2） 1 號地塊：位于通灌北路東北側(cè)與建國路北側(cè)，北抵規(guī)劃 4路，東至規(guī)劃 3路，面積為 萬平方 23 米。劉一麟（ 19081985），新浦人氏，早年畢業(yè)于上海同濟(jì)大學(xué)，后赴德，獲德國漢堡柏林醫(yī)學(xué)博士。 2） 公共交通現(xiàn)狀： 2 2 9 路車通過該處， 其中 9 路為環(huán)城公交線路。 2） 四縱：南極北路、海昌路、隴西路、通灌北路。 隨著市政府的搬遷，行政中心的轉(zhuǎn)移，大量優(yōu)質(zhì)客戶在逐步分離，人氣的分散，導(dǎo)致區(qū)域綜合消費(fèi)能力在降低， 更不利于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)行。 39 房地產(chǎn)所占 比例及數(shù)量 1） 房地產(chǎn)業(yè) 時間 房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會固定投資的比例 商品房施工面積（萬 M2） 施工面積較上年增長 商品房竣工面積（萬 M2） 竣工面積較上年增長 商品房銷售面積（萬 M2） 銷售面積較上年增長 年末商品房均價（元 / M2） 較上年末增長 2020 年 % % 3% % 1675 % 時間 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 較上年投資增長 用于住宅投資（億元） 較上年用于住宅投資增長 商業(yè)營業(yè)房投資 較上年商業(yè)營業(yè)房投資增長 土地開發(fā)（億元） 土地開發(fā)較上年增長 2020 年上半年 % % % 13% 2） 房地產(chǎn)業(yè)分析 40 a. 隨著國家宏觀調(diào)控、 土地供應(yīng)政策的調(diào)整，土地投資量在階段性下滑。 其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長期上調(diào)幅度大于短期。 2) 消費(fèi)品市場總體保持活躍態(tài)勢。 全市限額以上批零企業(yè)為８２ 個，全年實(shí)現(xiàn)商品銷售７５ .９６億元，其中批發(fā)業(yè)５７ .２８億元，零售業(yè)１８ .６８億元；實(shí)現(xiàn)毛利率９ .２％，較上年提高０ .１個百分點(diǎn)；費(fèi)用率為８ .８％，較上年下降０ .７個百分點(diǎn)。 開發(fā)規(guī)?；簭母鲄^(qū)域零星的幾萬平方米小規(guī)模項(xiàng)目，到目前少則十萬，多則幾十萬，上市項(xiàng)目開發(fā)呈現(xiàn)規(guī)模化。需求門檻較低，需求小兩房、小三房 48 比例較高。五棟多層住宅均為六層建筑，外加車庫與定層閣樓；銷售面積：整個小區(qū)總銷售面積約 41537 平米，其中綜合樓建筑面積約 13250 49 平米，五棟住宅樓總建筑面積約 31700 平方米，一期有 117 至 191 平米多種套性；容積率 左右；綠化率 30%左右。智能化：周界紅外監(jiān)控、閉路電視監(jiān)控，樓宇可視對講，寬帶網(wǎng)上沖浪。格局分析： 13 樓為門面， 418 樓為商住， 47 樓 5 戶 /梯， 815 樓 8 戶 /梯， 1618 樓 5 戶 /梯。 在未來幾年，隨著新一輪老城改造，拆遷量的加大，二手房的成交量將趨于平穩(wěn)的上升時期。 2）本市的高端人群有限或?qū)ψ匀毁Y源的要求過高，需求力并不旺盛。 4） 華聯(lián)商圈： 隨著東區(qū)的逐步成熟，本區(qū)域的商業(yè)設(shè)施并無明顯拉動作用，作為交通樞紐地帶， 將逐步轉(zhuǎn)化為本市的辦公商業(yè)、及貿(mào)易類輔助配套商圈 。 23 萬潤步行街： 是目前新浦區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮囊粭l商業(yè)街，其西可連隴海步行街，東可以延伸到東部新區(qū)。 61 在售項(xiàng)目分析 1）推廣方式全部為“產(chǎn)權(quán)式反租商鋪”，均沒有正式運(yùn)營。 三）項(xiàng)目所在地地產(chǎn)市場土地拍賣數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析 68 附： 2020 年土地拍賣一覽表： 2020 年公開出讓土地統(tǒng)計表（面積單位： M價格單位：萬元） 地塊編號 地塊位置 競得單位 競得時間 其實(shí)價格 競得價格 面積 LCG202002 蒼梧路北、郁洲路東 萬源房地產(chǎn)公司 2020 年 2 月 18 日 1866 2196 LCG202003 鹽河北路、海連西路交叉西北 市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 2 月 18 日 1500 1500 LCG202005 南極北路交警支隊 東盛房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 2020 年 2 月 18 日 500 500 LCG202006 朝陽東路南、學(xué)院南路西側(cè) 連云港連通置業(yè)有限公司 2020 年 2 月 18 日 3570 4120 LCG202008 大慶西路南、新孔路東 市江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 5 月 9 日 495 655 LCG202009 幸福路西、新海路東 連云港寶利華置業(yè)有限公司 2020 年 5 月 9 日 1275 1275 LCG202010 幸福路西（原地毯廠） 唐山宏成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 5 月 29 日 500 500 LCG202011 市滌綸廠東、大慶西路北 市福港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 5 月 29 日 LCG202012 南巷小學(xué)西、原墟溝釀化廠北側(cè) 連云港天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 5 月 9 日 92 177 LCG202013 墟溝大巷北路（