【正文】 府部分職權的代理機構，并不是實質意義上的土地使用者，因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 權。 （六）房地產(chǎn)貸款法律風險加大 新法律法規(guī)可能限制貸款抵押品的執(zhí)行。 人均居住條件的改善是決定住房需求的重要因素，我國人均居住面積雖然低于西方發(fā)達國家，但卻超過了中等收入國家的水平。 從供給面看，住宅施工面積是住宅竣工面積的先行指標，根據(jù)住宅施工面積預測 2020年和 2020年住宅竣工面積的增長率分別為 ％和企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 ％，年新增住宅竣工面積分別達到 億平方米和 億平方米。假定房地產(chǎn)貸款余額和個人購房貸款余額占全部金融機構人民幣貸款余額的比例維持在 2002 年以來的趨勢線的水平上，則 2020年底全部房地產(chǎn)貸款余額將達到 萬億元，個人購房貸款（不含公積金貸款）將達到 ，分別比 2020 年底增加 5000億元和 3400億元，房地產(chǎn)貸款和個人購房貸款分別增長 20%和 22%。 二是對地方政府經(jīng)營土地缺乏有效制約。雖然我國也建立了開發(fā)規(guī)劃審批制度，但這些審批制度還存在缺陷，主要表現(xiàn)在：①土地規(guī)劃缺乏嚴肅性，沒有認真執(zhí)行；②土地開發(fā)缺少應有的指導；③土地供應中，用于高檔商品房和普通商品房建設的土地比例不合理，高檔商品房占地過多；對解決低收入人群住房問題的廉租房建設，土地供應很少。 五是缺乏發(fā)達 的多層次房地產(chǎn)融資市場。 1998 年以來，房地產(chǎn)業(yè)的興起和住房消費的升溫，帶動中國經(jīng)濟強勁增長。從 1998 年開始到現(xiàn)在，居民住房按揭貸款迅速增加，對商業(yè)銀行而言，居民按揭貸款的資產(chǎn)質量很高，是商業(yè)銀行的黃金資產(chǎn)，金融業(yè)在支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，自身資產(chǎn)質量和收息率都得以提升。 要引導以中小戶型為主的住房消費，滿足絕大多數(shù)居民的基本居住需要。 我國東部沿海地區(qū)和超大城市，雖然人多地少，但人均居住面積比東京、香港居民的居住面積還多。超大住房配備的暖氣、空調等設備，不僅消耗電力、煤炭等能源，而且還造成環(huán)境污染。 城鎮(zhèn)廉租住房制度建設還要支持城市化，幫助解決“三農”問題。 進一步完善住房公積金制度，提高中低收入者的購房能力。促進中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適度調控東部發(fā)達地區(qū)和中心城市的房地產(chǎn)市場。 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （六）利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作 認真落實 2020 年七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，充分運用稅收手段加大對投機性購房行為的調控。開征不動產(chǎn)稅的目的在于給地方政府 提供穩(wěn)定的稅收來源，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?？紤]把房地產(chǎn)市場最容易漲價的地區(qū)設為重點監(jiān)控區(qū)，加大對境內外炒房資 金流動的監(jiān)測。很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。 （二）規(guī)避房貸操作風險 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 各銀行應完善房貸操作程序，加強抵押物管理，及時合理地辦理相關抵押手續(xù)，規(guī)范抵押物估價 行為。不定期組織金融、法律、房地產(chǎn)與相關知識的培訓和學習，并保持人員的相對穩(wěn)定，培訓一批專家型業(yè)務骨干，建設一支高素質的房地產(chǎn)貸款業(yè)務隊伍。 （四）加強利率風險管理 應提倡商業(yè)銀行提供多樣化住房信貸產(chǎn)品，滿足借款人規(guī)避利率風險的需要。 （五）完善住房置業(yè)擔保制度 建設部于 2000 年出臺《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》。但目前我國住房置業(yè)擔保存在經(jīng)營市場“條塊分割”、住房置業(yè)擔保的規(guī)模小、擔保收費標準不明確、風險防范措施尚不完善等 一系列問題。 。房貸保險實際運行中存在銀行指定保險公司、強制購買等問題。擔保公司的風險管理重點在于對抵押物的評估、處置，以及對借款人的資格審查，通過專業(yè)化的運作降低風險管理成本?？梢钥紤]允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款，使商企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 業(yè)銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。應建立對騙貸開 發(fā)商的懲戒機制，如公開披露騙貸企業(yè)名單等。革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，為貸款清收提供有力支撐。（ 2）審查房地產(chǎn)開發(fā)公司以往的信用紀錄，包括是否延遲交付樓宇，是否拖欠工程款，是否將銀行貸款挪作他用等。及時披露準確的房價統(tǒng)計信息，引導市場行為。 （七）進一步完善房地產(chǎn)市場管理 一是建設、房屋主管部門要規(guī)范房地產(chǎn)商和房地產(chǎn)中介代理機構的市場行為，打擊虛構價格、哄抬房價、炒作銷售的行為。 盡快建立公正、公平、促進房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的稅收制度。要加大對閑置土地的清理力度，嚴格執(zhí)行土地出讓合同約定期限屆滿 1 年不動工開發(fā)的土地收取閑置費、滿兩年不動工開發(fā)的無償收回土地使用權的法律規(guī)定，制止囤積土地行為。 （四）堅持區(qū)別對待、有保有壓的調控原則 要嚴格區(qū)分居民房改住房、居民居住購房需求與投機性購房行為，對第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和房屋貸款利率政策，提高第二套住房貸款首付的比率。 要加大普通商品房的建設力度，抑制高檔房建設。要提倡節(jié)約使用土地，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和節(jié)奏，保證土地開發(fā)的長期可持續(xù)發(fā)展。而上世紀 90 年代初期，人多地少的香港和東京，人均住房使用面積分別只有 平方米和 平方米。我國城鎮(zhèn)人均居住面積已達到了中等收入國家的平均水平，不應鼓勵大戶型住宅的發(fā)展，應從保護耕地出發(fā)，充分利用現(xiàn)有非耕地。 （二）提倡節(jié)約使用住房的消費理念 在住房消費上應提倡節(jié)約的理念。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內需，擴大消費，加速實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，有利于全面建設小康社會。房地產(chǎn)融資對銀行貸款的過分依賴，可能危及金融體系的安全運行。由于目前沒有對房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，助長了居民對大戶型、高檔企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 房的需求。地方政府并不十分在意土地利用的長期規(guī)劃，更樂見房價、地價的上漲。 一是住房制度改革銜接不好誘發(fā)新的住房需求。同時由于國家近期出臺了一系列調控房價政策，一定程度上遏制了對商品房的投機行為， 2020 年、 2020 年全國商品住宅價格增幅將會有所減緩。 圖 14：人均居住面積的國際比較 注：國外數(shù)據(jù)為 90 年代初人均居住面積，我國數(shù)據(jù)為 2020 年的水平。該規(guī)定第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風險。四是土地儲備中心的運營風險。當前土地儲備機構向商業(yè)銀行貸款的擔保主要采用政府保證和土地使用權質押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。二是銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管。 （五）土地開發(fā)貸款有較大信用風險 我國土地儲備貸款 2020 年底余額為 億元，綜合授信額度更大。 假按揭發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結，共同騙貸。據(jù)工商銀行消費信貸部門估計，該行個人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有 80%是因假按揭造成的。以北京為例， 20002002 年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率為 %，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營的問題較為嚴重。抵押物貶值是房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險在銀行房地產(chǎn)貸款上的直接反映。 二、房地產(chǎn)金融風險不容忽視 當前我國房地產(chǎn)信貸面臨的主要風險有： （一）部分地區(qū)房地產(chǎn)市場過熱存在市場風險 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 2020 年部分地區(qū)房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱。 這些政策取得了顯著成效，有效地支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時加強了風險防范。 1999 年，人民銀行下發(fā)了《關于開展個人消費信貸的指導意見》，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質金融服務。 專欄 4：房地產(chǎn)信貸政策 人民銀行積極利用信貸政策促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在 1998 年以前就先后頒布了《政策性住房信貸業(yè)務管理暫行規(guī)定》、《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》和《個人住房擔保貸款管理試行辦法》。 （四）加強對住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理 2002 年 8 月 15 日，中國人民銀行印發(fā)《關于加強住房公積金信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)［ 2002］ 247 號），要求商業(yè)銀行嚴格執(zhí)行《住房公積金管理條例》，嚴格執(zhí)行《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》精神。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行只收不放。嚴禁“零首付”個人住房貸款，提出貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過 80%，對購買期房的個人住房貸款，所購期房必須是多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。 中央銀行此舉一可以不再承擔財政職能，不再對住房消費提供準財政補貼；二可以理順利率關系，將對住房貸款的優(yōu)惠利率轉變?yōu)楦鼮槭袌龌睦识▋r機制，由于貸款利率可以下浮 10％，仍可以在相當大的程度上保持優(yōu)惠利率的連續(xù)性；三可以適當增加投機購房者的資金成本，抑制對房地產(chǎn)的投機性需求，有利于消費者形成利率風險意識；四可以促進銀行學會風險定價，根據(jù)不同的風險狀況制定差別貸款利率；五可以充分發(fā)揮住房公積金的作用，引導住房公積金制 度的健康發(fā)展，六是與超額準備金存款利率下調同時進行，可以發(fā)揮貨幣企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 政策的組合效應。以 5 年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率 %的 倍 (即 %)，僅比原優(yōu)惠利率 %高 個百分點。 （二）靈活調整房地產(chǎn)貸款利率水平 1998 年，當時貸款基準利率超過 10％，個人購房意愿不強，住房制度改革沒有根本性進展，人民銀行決定對居民住房貸款實行優(yōu)惠利率， 1999 年為刺激國內消費需求，又進一步擴大優(yōu)惠幅度，對拉動國內消費需求發(fā)揮了重要作用。 資料來源：四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款部門 第二部分 房地產(chǎn)金融政策與房地產(chǎn)金融風險的防范 企業(yè) () 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 一 、根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢的變化，人民銀行及時調整房地產(chǎn)金融政策 （一）充分發(fā)揮信貸政策的作用 1998 年以來人民銀行根據(jù)宏觀經(jīng)濟的變化，及時調整了房地產(chǎn)信貸政策。 2020 年 1 季度末房地產(chǎn)貸款不良率比 2020 年末降低了 個百分點，其中除工行的不良貸款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。四大行