最新滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析(參考版)
2025-05-14 11:17本頁面
【正文】 總的來說， 我們此次市場(chǎng)調(diào)研 只是 一種建議性的提案， 只有貴公司把 市調(diào)數(shù)據(jù)放到 項(xiàng)目運(yùn)作的全過程中去，才能 建 立 起 合理 得 價(jià)值 評(píng)估和利潤(rùn) 評(píng)判 體系 ， 讓項(xiàng)目走得更遠(yuǎn)，飛得更高！ 。但 從另 一 方面講， 項(xiàng)目 地塊 拆遷難度 同樣 也 與 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 、 機(jī)會(huì)相等 ， 對(duì)于一個(gè) 回民區(qū)的拆遷項(xiàng)目 ， 拆遷難度 、 時(shí)間 成本 將會(huì)很大， 風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)上 升， 企業(yè) 一旦 陷入 拆遷的 泥 壇 將會(huì)很難抽身 ， 這 對(duì) 實(shí)力和信心將會(huì) 是 很大的考驗(yàn)。通過項(xiàng)目自身 SWOT 的 分析 ，結(jié)合滄州市場(chǎng)的綜合 調(diào) 研 ， 我們認(rèn)為 項(xiàng)目在 滄州 市場(chǎng) 的運(yùn)作 ： 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，機(jī)會(huì)和威脅共 有 。另外， 國(guó)家 出臺(tái)得相關(guān)政策，尤其市兩會(huì)很對(duì)于 中低收入者得關(guān)注， 大力鼓勵(lì) 限價(jià)房、廉租房和 經(jīng)濟(jì) 適用 房的 開發(fā)力度， 在一定程度上 抑制 商品房 開發(fā) 地 積極性 ，還有， 國(guó)家 金融 緊縮 政策 的連續(xù)出臺(tái)，銀行貸款利率得不斷提高 ， 雖然一方面 抑制 了 投資炒房， 同時(shí)也 將會(huì) 影響到 實(shí)際購(gòu)房需求 的 增長(zhǎng) ，對(duì)于 房 地產(chǎn)開發(fā)積極性產(chǎn)生不利影響。 項(xiàng)目 位于 滄州市的回民區(qū)， 緊鄰滄州 市的 清真寺 ， 緊靠滄州市回民聚集最多的“小樹林”， 地塊 拆遷難度 將會(huì)較高， 回報(bào)抵觸情緒將會(huì)很大， 直接 威脅 項(xiàng)目的 正常 開發(fā)、 運(yùn)作。 （四）威脅 ? 拆遷難度 滄州 有 45個(gè)少數(shù)民族聚集，其中 回民 占少數(shù)民族 的 91%， 在滄州市 占 有重要的 地位 。 ? 政府支持 作為拆遷地塊缺少不了當(dāng)?shù)卣闹С郑?本 地塊的 拆遷 同樣 有政府支持 ，因此， 在政府的扶持和幫助下，項(xiàng)目的 拆 遷力度 將會(huì)加大， 運(yùn)作時(shí)間 也會(huì)相對(duì)縮短。 ? 外地企業(yè) 開發(fā) 企業(yè)為石家莊 的 外 地公司， 對(duì)當(dāng)?shù)?市場(chǎng)較為 陌生， 在滄州市沒有 成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 將會(huì) 降低 項(xiàng)目開發(fā)、 運(yùn)作的 機(jī)會(huì)，成為項(xiàng)目 的 開發(fā)劣勢(shì)。 ? 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目容積率 為 ，總建筑面積達(dá)到了 平米 ， 在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大， 規(guī)模 大 的 樓盤將具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)， 為項(xiàng)目 帶來 更 高的 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 總占地面積： ? 總建筑面積 : 平方米 ? 容積率 : ? 業(yè)態(tài) :住宅、商業(yè)、寫字樓 二、地塊 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) ? 區(qū) 域位置 項(xiàng)目地處清池大道和解放中路 交叉口 ， 實(shí)為 滄州市的城市中心地帶， 地理位置 非常優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 滄州市 政策性用房 被 納入市場(chǎng)行列， 將在一定程度上將刺激地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)適用房 向 市場(chǎng)化 進(jìn)軍 ，房地產(chǎn)市場(chǎng) 受 刺激性 發(fā)展 現(xiàn)在 ， 滄州市的經(jīng)濟(jì)適用房 試點(diǎn) 總 共有 1 15 個(gè)， 為數(shù)較多，但從 現(xiàn)狀 來看， 在建的經(jīng)濟(jì)適用房則 數(shù)量 較少 ，供應(yīng)量有所控制 。 調(diào)研 中了解到 ，很多購(gòu)房者還在積 極準(zhǔn)備下一步購(gòu) 房計(jì)劃， 很多售樓部咨詢者充盈， 市場(chǎng)需求積極、旺盛，購(gòu)房欲望持續(xù)、強(qiáng)烈。 市場(chǎng)需求 積極、 旺盛 ，購(gòu)房欲望 持續(xù)、 強(qiáng)烈 目前，全國(guó)樓市的 房?jī)r(jià)漲幅趨于放緩，個(gè)別城市出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)及變相降價(jià)的趨勢(shì)，如廣州、上海等一線城市，部分消費(fèi)者開始持幣觀望，購(gòu)房需求和情緒明顯受到影響。 另外 ， 還有許多在售項(xiàng)目 處于市場(chǎng) 預(yù) 熱階段， 主要通過 咨詢登 記 、認(rèn)購(gòu)辦卡 、預(yù)交定金等手段 ， 在為未來的開盤或正式銷售做準(zhǔn) 備， 并且 登記和認(rèn)購(gòu)率 情況 都 非常樂觀，客戶積累率 也 相對(duì) 較高， 摩拳擦掌 、嚴(yán)陣以待。 銷售 現(xiàn)狀 “ 青黃 不接” ， 未來 競(jìng)爭(zhēng) “ 暗流涌動(dòng) ” 滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售現(xiàn)狀為： 一方面 很多在售樓盤 處于中后期 尾房銷售 階段，另一方面， 許多新項(xiàng)目或老項(xiàng)目 分期 還處于市場(chǎng)余熱階段， 整體樓市沒有開盤銷售項(xiàng)目，市場(chǎng)處于“青黃不接” 中間 階段。 另外， 據(jù) 有關(guān)部門 數(shù)字顯示， 今年 滄州 市 的 土地供應(yīng)量 也 將會(huì)達(dá)到 1000 畝左右，超過去年 900 畝的土地供應(yīng) 。 目前來看， 08 滄州市 在售樓盤的 預(yù)熱項(xiàng)目較多，大多在售項(xiàng)目 還 處于 市場(chǎng) 觀望和市場(chǎng)積累階段， 沒有較大動(dòng)作和行為。 未來競(jìng)爭(zhēng) 可謂 一觸即發(fā) ， 市場(chǎng)供 給 即將 集中放量 0 09 年是滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)集中放量的一年。 產(chǎn)品 形 態(tài) 日趨 成熟 ，高層、小高層 漸成 主流 近年來， 由于 滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 速度 較快， 市場(chǎng) 成熟度越來越高， 市區(qū)內(nèi)的 產(chǎn)品 形態(tài) 競(jìng)爭(zhēng)大多表現(xiàn)在 高層和小高層上，多層和其他產(chǎn)品形 態(tài) 受 到 出 房率和利潤(rùn)率等 因素 制約 ， 開發(fā) 程度 越來越少 ，大多 數(shù) 為 06 年以前的 早期產(chǎn)品 。據(jù)此分析，我們認(rèn)為滄州 整體樓市均價(jià)也將在 3600— 3800 元 /㎡ 之間 ， 市場(chǎng)價(jià)格 實(shí)現(xiàn)了歷年的最高。 整體房?jī)r(jià)高位運(yùn)行， 樓盤品質(zhì) 拾階而上 滄州市的房格 將以西南 板 塊為主導(dǎo)， 整體房?jī)r(jià) 將 在 持續(xù)、高位運(yùn)行。 （四） 滄州 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析 樓市 發(fā)展劍指西 南 ， 滄州地產(chǎn) 前景廣闊 通過滄州 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊和區(qū)域劃分 ， 我們 可以清晰 、 明顯 的 看到 滄州市的西南是房地產(chǎn) 的 發(fā)展方向， 該區(qū)域 樓盤 發(fā)展 水平 較高 ， 項(xiàng)目 無論在規(guī)模、品質(zhì)、價(jià)格上 ，還是環(huán)境、配套、人文 風(fēng)格上都高于其它板塊樓盤， 且項(xiàng)目分布呈現(xiàn)“大樓盤、小聚集”的偏位發(fā)展?fàn)顟B(tài)， 中 、 高檔樓盤 大多集中在 該區(qū)域，使得該板塊 成為 滄州市的方向，未來前景廣闊 。 土地價(jià)格 急劇 增長(zhǎng) 06 年至 07 年上半年 ， 滄州市的 土地價(jià)格從 70 萬 /畝 猛增到了 100 萬 /畝 ，現(xiàn)在 ， 西南 地價(jià) 狂 漲到 200 萬 /畝左 右 ， 更為甚者， 07 年 8 月 份 ， 人民公園西側(cè) 的 160 畝 土地 ， 天津頤城房地產(chǎn) 以 將近 300 萬 /畝 的高價(jià)拍 得 ，刷新了滄州的土地價(jià)格 ，土地價(jià)格達(dá)到 滄州拍地 頂峰 。 08 年土地供應(yīng)量在 1000 畝左右，超過去年 900 畝的土地供應(yīng)指標(biāo)。 預(yù)計(jì) 下月開工 。 地價(jià)約 300 萬 /畝 ， 共約 億，預(yù)計(jì) 成本 在 4500 元 /㎡。 —— 天津總干的地塊，被開發(fā)商買了，正在拆遷。 天成國(guó)際地塊 凈地塊二 迎賓大道和黃河大道 東北 110 萬 /畝底價(jià)，最后流拍 —— —— —— 凈地 塊三 開元大 與新華路東西街道東，新華西路 道 北 總占地 160 畝 —— —— —— 凈地塊四 開元大道與北環(huán) 路 交口西南角 總占地約 50 畝， 目前 土地已經(jīng)平整 。 二、滄州 供應(yīng) 土地 市調(diào)分析 （
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