最新滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析(已改無錯(cuò)字)
2023-07-03 11:17:58 本頁面
【正文】 道與北環(huán) 路 交口西南角 總占地約 50 畝， 目前 土地已經(jīng)平整 。 —— —— —— （ 二） 拆遷 地塊 市調(diào) 地塊名稱 地塊位置 地塊描述 開發(fā)商 備注 地塊歸屬 拆遷地塊一 光榮路與 環(huán)保所東側(cè)，烈士陵園西側(cè) 總占地約 30 畝 左右 ， 目前 正在拆遷。 —— 天津總干的地塊，被開發(fā)商買了，正在拆遷。 部隊(duì)地塊 拆遷 地塊 二 光榮路與朝陽大 街 交口 西北角 己 拆遷，地塊平整 滄州美好家 園公司 —— 公交公司地 塊 拆遷地塊三 西環(huán) 路與濟(jì)水大街交叉口往南 總占地 160 畝， 未拆遷 。 地價(jià)約 300 萬 /畝 ， 共約 億，預(yù)計(jì) 成本 在 4500 元 /㎡。 天津逸城房地產(chǎn)公司 由于那價(jià)格比較高，所以項(xiàng)目一直沒有啟動(dòng) 化機(jī)場(chǎng)附近地塊 ， 0789 月 ，拍得地塊 拆遷地塊三 新華路荷花池對(duì) 面 目前已經(jīng)基本完成拆遷 。 預(yù)計(jì) 下月開工 。 綜合項(xiàng)目，有回遷， 拆遷 時(shí)間已經(jīng) 4 年， 業(yè)態(tài)包括 兩棟 16 層高層 和部分商業(yè) 上海萬興房地產(chǎn) 開發(fā) 公司 再有兩個(gè)月售樓部即可入住 ， 回遷價(jià)格是 2500 元 /㎡左右 ， 88 ㎡、123 ㎡、 150 ㎡ ，商業(yè)情況 無信息 鼓樓廣場(chǎng)項(xiàng)目 （三 ） 滄州 市 土地 市場(chǎng) 概述 市場(chǎng) 供應(yīng)集中放量 0 09 年是滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)集中放量的兩年。 08 年土地供應(yīng)量在 1000 畝左右，超過去年 900 畝的土地供應(yīng)指標(biāo)。 直至目前 ， 滄州 90%樓盤都處在觀望和市場(chǎng)積累階段，預(yù)計(jì)年中或下半年集中開盤。 土地價(jià)格 急劇 增長(zhǎng) 06 年至 07 年上半年 ， 滄州市的 土地價(jià)格從 70 萬 /畝 猛增到了 100 萬 /畝 ，現(xiàn)在 ， 西南 地價(jià) 狂 漲到 200 萬 /畝左 右 ， 更為甚者， 07 年 8 月 份 ， 人民公園西側(cè) 的 160 畝 土地 ， 天津頤城房地產(chǎn) 以 將近 300 萬 /畝 的高價(jià)拍 得 ，刷新了滄州的土地價(jià)格 ，土地價(jià)格達(dá)到 滄州拍地 頂峰 。 自此 ， 滄州房地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化，在售樓盤房?jī)r(jià)有了 200 元 /㎡ 左右的提升， 導(dǎo)致 握 有土地 的開發(fā)商開始放慢 開發(fā) 步伐 ， 導(dǎo)致 07 年 很 大部分 供應(yīng)地塊 的 囤積。 （四） 滄州 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析 樓市 發(fā)展劍指西 南 ， 滄州地產(chǎn) 前景廣闊 通過滄州 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊和區(qū)域劃分 ， 我們 可以清晰 、 明顯 的 看到 滄州市的西南是房地產(chǎn) 的 發(fā)展方向， 該區(qū)域 樓盤 發(fā)展 水平 較高 ， 項(xiàng)目 無論在規(guī)模、品質(zhì)、價(jià)格上 ，還是環(huán)境、配套、人文 風(fēng)格上都高于其它板塊樓盤， 且項(xiàng)目分布呈現(xiàn)“大樓盤、小聚集”的偏位發(fā)展?fàn)顟B(tài)， 中 、 高檔樓盤 大多集中在 該區(qū)域，使得該板塊 成為 滄州市的方向，未來前景廣闊 。 另外， 其它 板塊樓盤雖然在聚集程度、樓盤品質(zhì)、 價(jià)格表現(xiàn)上相對(duì)次之， 缺少 更為清晰的 開發(fā)方向和脈絡(luò)， 但 滄州 整體 地產(chǎn) 開發(fā) 將 愈發(fā) 趨于理性和 集中 ， 未來市場(chǎng)前景廣闊。 整體房?jī)r(jià)高位運(yùn)行， 樓盤品質(zhì) 拾階而上 滄州市的房格 將以西南 板 塊為主導(dǎo)， 整體房?jī)r(jià) 將 在 持續(xù)、高位運(yùn)行。 縱觀 滄州 房地產(chǎn) 市場(chǎng) ， 我們 把 房?jī)r(jià) 歸結(jié)為東西部?jī)r(jià)格 和西部?jī)r(jià)格 ， 東部即為東南板 塊和開發(fā)區(qū) 板 塊， 市場(chǎng) 均價(jià)大 約 在 3300— 3500 元 /㎡ 左右 ； 西部?jī)r(jià)格即為西北和西南版塊 ， 樓盤 均價(jià)能夠達(dá)到 3900 元 /㎡ 左右， 個(gè)別項(xiàng)目突破4000 元 /㎡ 大關(guān) ， 如天成首府，最高價(jià)達(dá)到了 4600 元 /㎡ 左右 ，成為滄州市的首高 。據(jù)此分析，我們認(rèn)為滄州 整體樓市均價(jià)也將在 3600— 3800 元 /㎡ 之間 ， 市場(chǎng)價(jià)格 實(shí)現(xiàn)了歷年的最高。 另外， 由于項(xiàng)目在房?jī)r(jià) 上 的高層運(yùn)行， 必然要求項(xiàng)目品質(zhì) 的 水漲船高， 整體房地產(chǎn)市場(chǎng) 也將 從 價(jià)格、戶型 等方面的 競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向 項(xiàng)目品質(zhì)、規(guī)模等方面的較量， 實(shí)力和品質(zhì)將成為未來項(xiàng)目開發(fā)的主題。 產(chǎn)品 形 態(tài) 日趨 成熟 ，高層、小高層 漸成 主流 近年來， 由于 滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 速度 較快， 市場(chǎng) 成熟度越來越高， 市區(qū)內(nèi)的 產(chǎn)品 形態(tài) 競(jìng)爭(zhēng)大多表現(xiàn)在 高層和小高層上，多層和其他產(chǎn)品形 態(tài) 受 到 出 房率和利潤(rùn)率等 因素 制約 ， 開發(fā) 程度 越來越少 ，大多 數(shù) 為 06 年以前的 早期產(chǎn)品 。 目前， 東部市場(chǎng) 還 殘 存部分多層住宅項(xiàng)目， 但大多處于早期銷售、 尾房處理階段， 高層和小高 等新產(chǎn)品 正在替多層磚混 住宅 ， 尤其是 西部 在售 樓盤 ， 絕大多數(shù) 都為 高層和小高層，有的 高層已經(jīng) 達(dá)到 30 層以上，比如阿爾卡迪亞和天成首府 ，成為滄州市的 “ 珠穆朗瑪峰 ” 。 未來競(jìng)爭(zhēng) 可謂 一觸即發(fā) ， 市場(chǎng)供 給 即將 集中放量 0 09 年是滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)集中放量的一年。 06 年銷售面積在 萬平米，比 05 年增長(zhǎng) 6%， 07 年預(yù)售 房 面積 38 萬平米， 實(shí)際銷售增長(zhǎng)率將會(huì)更高，因此 ， 08 年的市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)又上一個(gè)臺(tái)階 ， 市場(chǎng)蓄勢(shì)越來越強(qiáng) 。 目前來看， 08 滄州市 在售樓盤的 預(yù)熱項(xiàng)目較多，大多在售項(xiàng)目 還 處于 市場(chǎng) 觀望和市場(chǎng)積累階段， 沒有較大動(dòng)作和行為。由此來看， 滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在 6 月份集中開盤 ，市場(chǎng)供應(yīng)也將集中放量 ，屆時(shí) ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)一次井噴 ，帶來市場(chǎng)的一次 “小地震” 。 另外， 據(jù) 有關(guān)部門 數(shù)字顯示， 今年 滄州 市 的 土地供應(yīng)量 也 將會(huì)達(dá)到 1000 畝左右，超過去年 900 畝的土地供應(yīng) 。政府的土地 供應(yīng)指標(biāo) ，將給未來房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多的上市項(xiàng)目，加大市場(chǎng)的供應(yīng)力度，推動(dòng)市場(chǎng)的快速發(fā)展，加速市場(chǎng)的 激烈競(jìng)爭(zhēng)。 銷售 現(xiàn)狀 “ 青黃 不接” ， 未來 競(jìng)爭(zhēng) “ 暗流涌動(dòng) ” 滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售現(xiàn)狀為： 一方面 很多在售樓盤 處于中后期 尾房銷售 階段，另一方面， 許多新項(xiàng)目或老項(xiàng)目 分期 還處于市場(chǎng)余熱階段， 整體樓市沒有開盤銷售項(xiàng)目，市場(chǎng)處于“青黃不接” 中間 階段。 目前 ，滄州市 在售項(xiàng)目很多 都處在 尾房 處理 階段， 開盤在售項(xiàng)目較少， 因此，大多 樓盤 剩余房源較少， 實(shí)際 銷售率 都能較高， 縱觀 整個(gè)滄州 市場(chǎng) 基本沒有滯銷項(xiàng)目 ，銷售狀態(tài)較好 。 另外 ， 還有許多在售項(xiàng)目 處于市場(chǎng) 預(yù) 熱階段， 主要通過 咨詢登 記 、認(rèn)購辦卡 、預(yù)交定金等手段 ， 在為未來的開盤或正式銷售做準(zhǔn) 備， 并且 登記和認(rèn)購率 情況 都 非常樂觀，客
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