【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在項目運作過程中要通過切實有效的運營管理手段來降低項目的綜合成本，在項目的規(guī)劃設(shè)計以及后期銷售過程中則要通過嚴(yán)謹(jǐn)領(lǐng)先的整體策劃提高產(chǎn)品競爭力，擴(kuò)展客源范圍和通過精確有效的營銷操作，避免因留滯房源吞噬利潤，進(jìn)而在確保項目去化的基礎(chǔ)上通過銷售節(jié)奏的控制提高整體利潤水平。但是與同類縣城相比較而言，因地方政府政策、土地成本等方面的原因，居民購買宅基地自建房的現(xiàn)象梁山與其他縣城相比較少，再加上單位集資建房受 政策限制以及綜合成本等方面的因素，居民對商品房的認(rèn)知程度和接受程度較高，整體客源基礎(chǔ)較好，同時梁山縣城現(xiàn)有的商品房項目開發(fā)水平低下，產(chǎn)品綜合素質(zhì)不高，這為當(dāng)前在梁山開發(fā)房地產(chǎn)項目帶來了較大的市場契機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二級土地主要位于城市中心區(qū)域外圍，總面積 平方公里，基準(zhǔn)地價為商業(yè)用地 475 元 /㎡，住宅用地 350 元 /㎡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)市場對比和客戶訪問，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開發(fā)周期、入市時機(jī)及市場變化等可變因素，該地塊評估價格為住宅均價 1000～ 1100 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 2000 元 /㎡左右。 縣醫(yī)院以南地塊： 1）簡況：該組地塊位于梁山縣城南關(guān)南，有水利機(jī)械廠、燃料公司、食品廠和赫山頭村委四個地塊，占地面積 5～10 畝，均臨水泊南路，根據(jù)《梁山縣城區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價圖》該組地塊除水里機(jī)械廠屬于二級用地，其余地塊屬于三級 用地。 區(qū)土地級別基準(zhǔn)地價圖》該地塊屬于舊村改造項目，容積率要求住宅不大于 ，商業(yè)不大于 ，沿街商業(yè)為一類用地，住宅為二類用地，現(xiàn)狀沿街以中古樓房內(nèi)側(cè)以古舊平房為主。根據(jù)《梁山城市總體規(guī)劃》和《梁山縣城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）評價：該地塊面積較小，形狀略不規(guī)則，不利于產(chǎn)品規(guī)劃塑造和土地利用。 根據(jù)市場對比和客戶訪問，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因素，暫不考慮開發(fā)周期、入市時機(jī)及市場變化等可變因素，該地塊評估價格為住宅均價 900 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 1500 元 /㎡左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。周邊現(xiàn)狀多為破舊廠房和傳統(tǒng)村莊，人口相對較為稀少。單層 商鋪在 ～ 元 /㎡ 北關(guān)工人路與水泊中路交匯處雙層商鋪租金水平在 ～ 元 /㎡ 雙層商鋪租金水平在 元 /㎡縣醫(yī)院北側(cè)越山路與水泊南路交匯處附近 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目前梁山的商業(yè)房租賃價格以 水泊中路人民中路至文化路段，人民中路中、東段以及商業(yè)步行街東段最高，單層商鋪租金水平在 1～ 元 /㎡ 商業(yè)項目市場： 與大多數(shù)縣級城市類似，梁山的大路核心經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象表現(xiàn)十分明顯，商業(yè)以沿街商業(yè)尤其是核心區(qū)域的沿街商業(yè)為主，在核心城區(qū)外，除非特定行業(yè)或特定區(qū)域，即便是沿交通干道也很難形成有效的商業(yè)氣息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售價格：均價 1～ 6F1170 元 /㎡； 1F1230 元 /㎡， 2～ 4F1280 元 /㎡， 5F 1100 元 /㎡， 6F860 元 /㎡； 5）潛在供應(yīng)項目： ※后集村改造項 目： 位于縣政府東北臨，后集居住區(qū)，距未經(jīng)證實信息，該地塊占地約 200 畝，有濟(jì)南開發(fā)企業(yè)正處于運作前期。 工程進(jìn)度緩慢 。在建在售多層住宅 2 棟 60套，面積規(guī)劃 110～ 160 ㎡；目前進(jìn)度主體封頂，預(yù)計 2020 年 5 月交房，屬合作建房項目，項目手續(xù)不全， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 銷售價格：均價 1～ 6F1176 元 /㎡； 4F1260 元 /㎡， 2F1310 元 /㎡， 3F1330 元 /㎡， 5F 1100 元 /㎡， 6F800 元 /㎡； ※縣開發(fā)公司項目： 開發(fā)商：梁山縣房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目簡況：位于中心區(qū)域北鄰，水泊中路 與青年路交匯處路西，北距石棉保溫長約 300 米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前開工建設(shè)并銷售五棟共計 252 戶，面積規(guī)劃 ～ ㎡，目前進(jìn)度主體封頂。 項目簡況：位于中心城區(qū) 北部，臨近水泊中路和人民北路兩條主干道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從區(qū)域選擇來看，受訪者對中心城區(qū)內(nèi)的方位選擇無較大傾向性但對中心城區(qū)內(nèi)外的認(rèn)知差異較大。 居民購房模式選擇8%55%14%23%自建 商品房 二手房 集資建房居民購房需求17%24%43%16%一年之內(nèi) 一至二年 較長期 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從營銷角度來看，多為坐等客戶上門的被動銷售，業(yè)務(wù)執(zhí)行生硬簡單，無明確的產(chǎn)品定位和推廣定位，營銷水平低劣。 2)項目共性： 從產(chǎn)品本身來看，目前供應(yīng)產(chǎn)品大多普通平庸，開發(fā)運作水平和產(chǎn)品整體品質(zhì)較低，缺乏提升產(chǎn)品附加值的項目元素。結(jié)合我司市場部對部分客戶及普通居民的抽樣訪問，造成這一現(xiàn)象的主要原因為：梁山傳統(tǒng)的住宅樓包括部 分新建住宅樓為平頂設(shè)計，所以除了高樓層上樓累的固有抗性外，頂層的主要銷售抗性來自于對隔熱及防水的顧慮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅市場： 梁山房地產(chǎn)住宅市場特征總體可以概括為：供應(yīng)量小，開發(fā)運作水平低，總體需求旺盛但購買能力普遍較低。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6）其他相關(guān)規(guī)劃： 目前梁山縣集中供暖范圍較小，尚無管道燃?xì)?，所以城市發(fā)展規(guī)劃中在熱力燃?xì)夥矫孀龀隽嗽诔菂^(qū)要逐步拆除小鍋爐，充分實現(xiàn)集中供熱和結(jié)合西氣東輸工程集中解決氣源問題的規(guī)劃。 “完善東部”即在杏園小區(qū)的雛形上抓緊建設(shè)配套設(shè)施，使之形成有吸引力的住宅區(qū)域。 4）城市建設(shè)方針 —— “優(yōu)化老城、完善東部、向西推進(jìn)”： “優(yōu)化老城”即老城區(qū)要按照“退二進(jìn)三”的原則，逐步遷出第二產(chǎn)業(yè)，大 力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，使之盡快形成城市的商業(yè)金融中心； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3）城市總體布局 —— “一門、兩軸、三心、四口”： “一門”即鳳、龜二山做為梁山的門戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 體育場：位于人民中路與人民北路中段，水泊西路路西。 5）主要醫(yī)療機(jī)構(gòu)： 縣醫(yī)院：位于縣城南關(guān)，水 泊南路東側(cè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二實驗小學(xué)：位于人民中路與水泊西路交匯處西南。 京九線火車站：位于縣城 西，距縣城 14 公里。 2）公共交通： 梁山縣城內(nèi)有四條公交線路通達(dá)主要區(qū)域，站牌區(qū)間較近，車型大，車輛新，設(shè)施較先進(jìn)，半數(shù)以上車輛配有車載電視，這在縣城公交中是不多的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤