【正文】 ? 電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)； ? 背景音樂系統(tǒng)：社區(qū)公共區(qū)域安裝背景音樂設(shè)進(jìn)行信息發(fā)布通知和音樂播放。 （ 3）設(shè)置以下成本低，參與性強(qiáng)的景觀或設(shè)施 ? 樹陣（由枝葉茂密的大樹和樹下休閑桌椅構(gòu)成） ? 可踩踏的綠地、草坪 ? 兒童游樂沙地 ? 親子游泳池（將成人泳池和兒童戲水池有機(jī)結(jié)合，使大人和兒 童可以在相對(duì)共享的空間里親近、娛樂） ? 兒童藝術(shù)彩繪墻（墻上畫面由社區(qū)兒童自己繪制而成，可定期更換畫面） ? 名人雕塑 ? 淺水溪（淺、緩的流水為兒童在夏日嬉戲其中提供了安全保障） ? 按摩步道 ? 晨跑道 ? 其他戶外康體設(shè)施（太空漫步機(jī)、扭搖器等） （ 4）智能系統(tǒng)配套內(nèi)容 ? 周界紅外探測(cè)系統(tǒng)：社區(qū)的四周圍墻或護(hù)攔上安裝進(jìn)口主動(dòng)紅外對(duì)射報(bào)警探測(cè)器，防止非法外來(lái)侵入。根據(jù)公務(wù)員的生活特點(diǎn) ，考慮到老人和兒童是社區(qū)環(huán)境的最大受益者，在社區(qū)環(huán)境中充分考慮設(shè)置供老人康體、交流，供兒童嬉戲、提高智力的特色景點(diǎn)。比如：可踐踏的草坪、大樹下的休閑桌椅、可進(jìn)入嬉戲的淺水溪等。 經(jīng) 營(yíng) 型商業(yè) 小區(qū)外圍臨主干道 臨街商業(yè)門面 利用小區(qū)外圍住宅的一、二層設(shè)上下兩層商鋪，避免對(duì)住宅的干擾，且確保商業(yè)不影響物業(yè)外立面，可通過設(shè)置商業(yè)挑廊的方式處理。 經(jīng)營(yíng)型商業(yè)： 不僅服務(wù)于社區(qū)還可對(duì)外 經(jīng)營(yíng)。圍繞這個(gè)目標(biāo)，我司認(rèn)為可將商業(yè)按照其經(jīng)營(yíng)特征分為兩類，即：配套型商業(yè)和經(jīng)營(yíng)型商業(yè)。所以本項(xiàng)目的社會(huì)形象已經(jīng)不僅僅是一個(gè)單純的建筑和身體的家園，而是一座人們心靈和精神的花園。 ? 大量采用落地窗和凸窗，有效增加了室內(nèi)采光，使各個(gè)空間光線充沛，室內(nèi)明亮，讓景觀融入建筑的同時(shí)，也讓建筑成為景觀。 ? 公共衛(wèi)生間分隔為廁（含沐浴）和洗漱二個(gè)功能區(qū)，可保證二人同時(shí)使用而互不干擾，分隔式的處理更符合生活習(xí)慣和使用上的便利性。同時(shí)，營(yíng)造建筑豐富的天際線，弱化建筑給人的壓抑感； ? 公共與私密、動(dòng)與靜、干與濕上分區(qū)合理，既實(shí)現(xiàn)各自部分的功能，又互不干擾； ? 出來(lái)做個(gè)性化活動(dòng)、舉辦派對(duì)的場(chǎng)所。舒適型大三房，以較高品質(zhì)贏得客戶。 （ 5）產(chǎn)品建議 商品房戶型建議 根據(jù)我司對(duì)目標(biāo)客戶群的定位，建議以下戶型配比方案： 中國(guó)最大的管理資源中心 第 25 頁(yè) 共 29 頁(yè) ? 建筑面積在 85 平方米以內(nèi)的小兩房單位：布局緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價(jià)而贏得客戶。 （ 3）建筑形態(tài)建議 參考以下市場(chǎng)數(shù)據(jù)： 從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，消費(fèi)者對(duì)于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀況。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調(diào)的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢(shì)。 庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？ 中國(guó)最大的管理資源中心 第 24 頁(yè) 共 29 頁(yè) ? 庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實(shí)、輕靈時(shí)尚、高雅簡(jiǎn)約的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，體現(xiàn)了一種 現(xiàn)代建筑藝術(shù)之美。 為何要引入庭院理念？ ? 庭院式社區(qū)的開發(fā)是傳統(tǒng) 庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會(huì)和現(xiàn)代消費(fèi)者的個(gè)性心理，是未來(lái)城市居住發(fā)展的趨勢(shì)。獨(dú)立主題的庭院園林，賦予每個(gè)庭院特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。當(dāng)你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬(wàn)家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？ ? 庭院式圍合便營(yíng)造出這樣一個(gè)場(chǎng)所。 4．住宅部分發(fā)展建議 （ 1）功能建議： 住宅 （ 2）檔次建議： 中檔 本項(xiàng)目由于地理位置的優(yōu)越性，本身檔次較高。 （ 3）機(jī)會(huì) ? 2020年 1月 1起重 慶主城至北碚區(qū)高速公路實(shí)行免費(fèi)； ? 本案所處區(qū)域推出的樓盤整體品質(zhì)較高，片區(qū)整體形象較好； ? 本案所處區(qū)域是北碚區(qū)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，市民的關(guān)注度較高； ? 周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大； ? 本案緊臨縉云大道使本案的交通非常便捷； ? 北碚新區(qū)未來(lái)人口的快速增長(zhǎng)，將大大提升本案的投資價(jià)值。 （ 2）地塊周邊配套設(shè)施 ? 公園：縉云山旅游風(fēng)景區(qū)、馬鞍溪生態(tài)公園； 中國(guó)最大的管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 29 頁(yè) ? 其它：西南大學(xué)。 ? 企事業(yè)單位都建有各自的集資房，因此北碚區(qū)集資房在區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)比重較大 ，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)銷售帶來(lái)了較大影響。 分析： ? 目前北碚區(qū)的集資放多數(shù)以本單位開發(fā)建設(shè)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，其余向市場(chǎng)銷售。 商委集資房： 華星閣：塔樓， 18層，一梯 4戶 /二部電梯，區(qū)商委定了約 50余套，其余對(duì)外銷售，目前還剩 3套，銷售價(jià)格如 7樓， 106㎡，凈價(jià)： 15萬(wàn)可以直接過戶。 政府集資房： 框架結(jié)構(gòu)（在建中）。正因?yàn)槿绱耍?海宇集團(tuán)著重自身小區(qū)的環(huán)境塑造及企業(yè)形象的建立，突顯其品質(zhì)感。 戶型分析 兩室兩廳 ㎡；三室兩廳 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡；四室 兩廳錯(cuò) ㎡；五室三廳躍 ㎡ 自身配套 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂園、幼兒園、老年休閑廣場(chǎng)、會(huì)所、銀行等 銷售價(jià)格 （一期）開盤價(jià)： 1738元 /㎡；最低價(jià)： 1880元 /㎡；均價(jià)： 2300元 /㎡ 點(diǎn)評(píng) 海宇的來(lái)勢(shì)光洶洶，給北碚市場(chǎng)造成了不小的風(fēng)波。其目標(biāo)客戶群仍針對(duì) 西南大學(xué)的教職員工。 項(xiàng)目四 名稱 云景華庭 中國(guó)最大的管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 29 頁(yè) 位置 北碚區(qū)城北新區(qū)金華路 售樓電話 68867788 項(xiàng)目概況 多層，高層；總棟數(shù)： 5棟；總戶數(shù)（ 2期）： 740戶；占地面積： 1100000㎡；建筑面積：86500㎡；容積率： ；綠地率： 46%；層高： ；停車場(chǎng) 416個(gè) (停車位可租可售價(jià)格未定 )；多層：一梯 2/3/4戶；高層： 1梯 5戶、 2部電梯 戶型分析 三室兩廳 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡；四室三廳躍 ㎡、 ㎡；五室三廳 ㎡、 ㎡ 自身配套 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂園、幼兒園、老年休閑廣場(chǎng)、會(huì)所、銀行等 銷售價(jià)格 （ 2期）最低價(jià)： 1980元 /㎡；均價(jià)： 2100元 /㎡、躍層均價(jià)： 2600元 /㎡；躍層最高價(jià)：3380元 /㎡送 260㎡的花園（底樓）。項(xiàng)目自身配套較為完善，有 2000㎡的會(huì)所，戶型面積多樣化，從 27㎡ — 164㎡不等，其主力戶型以三室兩廳為主。占地面積： 200000㎡；容積率： ；綠化率： 30%；層 高： （凈空）客廳開間： 。占地面積： 40000㎡；建筑面積： 80000㎡；容積率： ；綠化率： 60%；停車位：132個(gè)； （ 3期） 容積率： ；層高： 戶型分析 三室兩廳 ㎡、 ㎡；三室三廳 ㎡；四室兩廳 ㎡；四室三廳 ㎡ 自身配套 商業(yè)中心、景觀走廊、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂園、幼兒園、會(huì)所等 銷售價(jià)格 花園洋房； 最低價(jià)： 2000元 /㎡；均價(jià)： 2200元 /㎡；最高價(jià)： 2400元 /㎡ 聯(lián)排別墅； 最低價(jià)： 3600 元 /㎡；均價(jià)： 3800 元 /㎡；最高價(jià)： 4000 元 /㎡；免五通費(fèi)，停車位租金 350元 /月（地上）、 200元 /月（地上）售價(jià) 6萬(wàn) /個(gè) 點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目位于城中，有著得天獨(dú)厚的交通和地理優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目自身較為注重景觀和配套設(shè)施，在區(qū)域內(nèi) 樹立了自己的品牌優(yōu)勢(shì)，通過一、二期的成功熱銷，現(xiàn)已推出高端產(chǎn)品，花園洋房和聯(lián)排別墅。 北碚房地產(chǎn)個(gè)案分析 項(xiàng)目 一 名稱 北溫泉九號(hào) 位置 北碚區(qū)城北新區(qū)金華路 項(xiàng)目概況 小高層、酒店式公寓、別墅、花園洋房；總棟數(shù)： 21棟；別墅： 14棟；高層： 5棟，一梯 2/4戶；花園洋房： 2棟，一梯 2戶；小高層和高層：最低 9層最高 18層；總戶數(shù)： 1400戶（ 2期 700戶） 戶型分析 一室一廳 ㎡、 ㎡；二室二廳 92㎡、 96㎡；三室二廳 ㎡； 134㎡； 136㎡；㎡； 162㎡； 164㎡；聯(lián)排 301㎡；疊拼 216㎡、 223㎡ 自身配套 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂園、幼兒園、會(huì)所等 銷售價(jià) 格 最低價(jià)： 2060元 /㎡；花園洋房均價(jià)： 2500元 /㎡；最高價(jià)： 3990元 /㎡； 聯(lián)排別墅均價(jià)： 3600元 /㎡； 高層均價(jià)： 2200元 /㎡；均價(jià)（裝修房）： 2700元 /㎡； 五通費(fèi) 5000元，停車位可租可售價(jià)格未定 中國(guó)最大的管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 29 頁(yè) 點(diǎn) 評(píng)： 該項(xiàng)目位于北碚區(qū)城北 新區(qū)， 以重慶 “第一代”恒溫社區(qū)為項(xiàng)目的時(shí)常形象定位，項(xiàng)目自身配套完善，物業(yè)形態(tài)多樣化，其主力戶型以三室兩廳（ 97— 130 ㎡）為主，考慮了實(shí)用型和舒適型兩類，樓盤的目標(biāo)客戶群主要以 35 歲以上，三口之家或幾代同堂的冢庭為主，多為二次置業(yè)，也有部分投資者。這說(shuō)明總價(jià)在 2 25 萬(wàn)左右的物業(yè)是最受青睞的。 據(jù)調(diào)查， 2002年區(qū)域外的 消化是 5%，基本上每年增長(zhǎng)的比例是 5%8%，現(xiàn)在已達(dá)到 20%左右。這個(gè)城市配套 將更加 完善，對(duì)北 碚 ，對(duì)區(qū)外的吸引肯定也 將增大。經(jīng)濟(jì)適用房作為解決中低收入家庭住房需求的主要途徑，其絕對(duì)量仍然偏低。全區(qū)各鎮(zhèn)、街道本年完成投資及施工面積見下表： 單 位 本年完 成投資(萬(wàn)元 ) 比重 % 施工面積 (平方米 ) 比重 % 合 計(jì) 43743 100 1889873 100 北溫泉街道 23105 52.8 1195503 天生街道 10495 23.9 390000 童家溪鎮(zhèn) 6204 14.2 157858 歇馬鎮(zhèn) 2787 54191 水土鎮(zhèn) 554 20206 靜觀鎮(zhèn) 390 44278 朝陽(yáng)街道 200 27977 澄江鎮(zhèn) 8 0 0 0 （ 5） 大項(xiàng)目的拉動(dòng)作用日趨減弱 16月，北碚區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)本年完成投資超過 2000萬(wàn)元的項(xiàng)目只有 6個(gè)（超過 5000萬(wàn)元的有 1個(gè)），共完成投資額 17115萬(wàn)元，占全區(qū)房產(chǎn)投資總量的 %，比上年同期明顯下降。% 合 計(jì) 6 住宅 6 別墅、高檔公寓 8 經(jīng)濟(jì)適用房 0 0.0 辦公樓 0 1 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 7 其他