【正文】 出售一定年限的使用權(quán)，相對(duì)于開發(fā)方來說慣例是一次性出售三十年的使用權(quán)，購買者自用或者零租獲取利潤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 集中供暖，目前進(jìn)度主體二層，預(yù)計(jì) 2020 年 8 月交房。規(guī)劃有超市、幼兒園、中心廣場(chǎng)等配套設(shè)施。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。除了購買商品房和二手房外，受訪者表示主要有單位集資和購地自建兩種增加住房的途徑，但同時(shí)大部分也表示，單位集資建房價(jià)格也不會(huì)太低還會(huì)受許多限制，購地自建 從可行性、居住品質(zhì)及成本 等方面都有諸多 制約，因 此也不排除考慮商品房的 可能。水泊花園規(guī)劃也是呆板的兵營式布局，缺乏主題和內(nèi)涵等等。 從單位去化角度，各項(xiàng)目剩余房源主要集中于兩類：一是高樓層尤其是頂層房源；二是低樓層的過大面積房源。據(jù)從梁山房管局交易中心了解信息， 2020 年全年梁山商品房交易量為 200 余套（含二手房），今年年初至今，新建商品房交易量 400 余套，二手房交易量近 100 套左右，通過我司市場(chǎng)部對(duì)梁山房產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)地調(diào)研，這一數(shù)據(jù)與事實(shí)基本相符。 5）工業(yè)布局： 盡快在青年路以北開發(fā)建設(shè)東北工業(yè)區(qū)，通過基礎(chǔ)設(shè)施 的建設(shè)，打造一處現(xiàn)代化、生態(tài)化的大型工業(yè)園區(qū)，以此帶動(dòng)城市北部的發(fā)展。 “四口”即現(xiàn)在的東、南、西、北四個(gè)出入口。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 梁山二中：位于青年路與后寨街交匯處東南。 4）主要學(xué)校： 第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)：位于人民南路與文化路中段，水泊中路路西。 以上道路兩側(cè)多分布為黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及其生活區(qū)，沿街商業(yè)較發(fā)達(dá)。 人民北路：東西貫穿城區(qū)的交通主干道，連接火車站和東環(huán)城路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另一方面該縣的工業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)都是附加值偏低、檔次不高、缺乏發(fā)展前景和競爭力的小規(guī)模企業(yè)，僅有良福制藥、藍(lán)天紡織、二電廠、東岳掛車、通亞掛車和華宇掛車六家中型企業(yè)，沒 有大型企業(yè)帶動(dòng)。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)中存在的問題： 1）農(nóng)民收入增長缺乏后勁； 今年以來，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格比去年有了較大幅度的攀升，尤其是生豬、禽蛋的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到近年來的最高點(diǎn)，所以今年農(nóng)民收入快速增長的主要原因是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格走高、中央的糧補(bǔ)政策和農(nóng)業(yè)稅減免等因素調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性。年，居民生活水平逐步提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)民收入同步增長： 今年梁山農(nóng)業(yè)糧經(jīng)比例達(dá) 54： 46，比去年的 58： 42 有較大幅度的提升，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，種植結(jié)構(gòu)逐漸向效益性調(diào)整。近年來，開發(fā)新建了斷金亭、黑風(fēng)亭、忠義堂及大型唐三彩壁畫群《梁山泊英雄聚義圖》等新景點(diǎn)二十余處，吸引了眾多的游客 ， 旅游業(yè) 對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì) 經(jīng)濟(jì)起到了較好的促進(jìn)作用 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。京九鐵路縱穿縣境，過境段長 15 公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 縣域南北長 41 公里，東西寬 45 公里，總面積 964 平方公里，轄 9 鎮(zhèn) 5 鄉(xiāng) 710 個(gè)行政村，共計(jì)人口 萬戶 萬 人。 梁山是濟(jì)寧市唯一的改革開放試驗(yàn)區(qū)，政策優(yōu)惠 ， 環(huán)境寬松。 食用菌養(yǎng)殖、淀粉生產(chǎn)、畜禽屠宰等五大商品基地以及魯西黃牛、銀耳、粉條、蔬菜、木材等 13 處批發(fā)市場(chǎng) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3）固定資產(chǎn)投資速度加快： 1～ 11 月份規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資共完成 億元，同比增長 %。 5）財(cái)政、貿(mào)易、金融運(yùn)行平穩(wěn)： 1～ 11 月份梁山全縣地方財(cái)政收入 億元，居濟(jì)寧全市第 8 位，同比增長 %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3）企業(yè)規(guī)模小、行業(yè)單一、高新技術(shù)企業(yè)少； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城區(qū)總?cè)丝诩s十一、二萬人左右，主要以中心區(qū)域的城市居民、外圍區(qū)域的傳統(tǒng)城關(guān)農(nóng)村居民以及部分下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)來縣城務(wù)工經(jīng)商的流動(dòng)居民為主，因梁山整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)不高，區(qū)域吸納力較弱，縣域外的流動(dòng)人口不多。城區(qū)的東北部和西南部主要為工廠區(qū)，龜山、鳳凰山西部以及南部、北部主要為傳統(tǒng)村民居住區(qū)。 人民中路、人民南路、文化路：東西向功能性次級(jí)干道。因此相對(duì)于一個(gè)縣城來講，梁山縣的公共交通設(shè)施比較發(fā)達(dá)，居民出行十分方便。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 骨科醫(yī)院：位于人民北路東端路北。 1）城市規(guī)模： 到 2020 年全縣總?cè)丝跒?77 萬人，其中城區(qū)人口為 萬人，城市建設(shè)用地為 平方公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，總體銷售率在 90%左右，供求表現(xiàn)較為樂觀。 從供應(yīng)模式來看，除了正規(guī)商品房外主要有單位集資建房剩余房源的出售以及集體土地合作建房對(duì)外出售兩種形式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 潔上。 銷售價(jià)格：均價(jià) 1～ 6F1336 元 /㎡，儲(chǔ)藏室 660 元 /㎡，車庫 1200 元 /㎡ 1F1320 元 /㎡， 2F1400 元 /㎡， 3F1460 元 /㎡， 4F1380 元 /㎡， 5F 1280 元 /㎡， 6F1180 元 /㎡； 銷售率：約 85%左右。 銷售價(jià)格：均價(jià) 1～ 5F940 元 /㎡； 1F960 元 /㎡， 2～ 4F998 元 /㎡， 5F 750 元 /㎡；該項(xiàng)目因前期已大部分銷售完畢，剩余房源不多，價(jià)格未作調(diào)整，略低于應(yīng)有市場(chǎng)行情。 ※生資公司項(xiàng)目： 項(xiàng)目簡況：位于核心城區(qū)邊緣，水泊中路與文化路交匯處東南。由住宅小區(qū)和商品交易市場(chǎng)組成。 汽車站附近水泊中路沿街單層商鋪?zhàn)饨鹚皆?～ 元 /㎡南關(guān)縣醫(yī)院南側(cè)水泊南路沿街單層商鋪?zhàn)饨鹚皆?～ 元 /㎡ 五、目標(biāo)地塊評(píng)價(jià)： 化肥廠地塊： 1）簡況：化肥廠地塊位于梁山縣城北關(guān)北側(cè)龜山河以北，地塊西鄰關(guān)莊小學(xué)，北鄰軋鋼廠，東臨水泊北路，總占地面積約 60 畝。 于該工業(yè)區(qū)規(guī)劃在實(shí)施過程中實(shí)際的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。根據(jù)市場(chǎng)對(duì)比和客戶訪問，綜合周邊現(xiàn)狀以及區(qū)位關(guān)系等固定因 素，暫不考慮開發(fā)周期、入市時(shí)機(jī)及市場(chǎng)變化等可變因素，該地塊評(píng)估價(jià)格為住宅均價(jià) 1000～ 1050 元 /㎡，雙層沿街商業(yè) 2500～ 2600 元 /㎡左右。臨近居住密集區(qū)域，有既成商業(yè)氣息可以利用，具有較高的商業(yè)和居住價(jià)值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 綜述： 綜合以上情況，本報(bào)告認(rèn)為目前在梁山開發(fā)項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅并存，總體上可行性良好，但對(duì)企業(yè)的開發(fā)運(yùn)作和營銷控制能力有較高的要求。另一方面由于目前 在梁山操作房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤空間較小，假如不可控因素過大可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生