【文章內(nèi)容簡介】 ，除個別項目外在建筑設(shè)計上趨于落后。項目在規(guī)劃設(shè)計上的創(chuàng)新恰恰是在激烈競爭中立足的關(guān)鍵。 房地產(chǎn) 需求分析 根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況分析，定昌鎮(zhèn)的商品房需求主要由四個部分組成： 一是定昌鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厝丝谧儎佣纬傻男枨?：由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的狀況，定昌鎮(zhèn)人口機(jī)械增長近年來一直較慢，目前，定昌鎮(zhèn)每年新增的凈遷入戶籍人口約為 萬人（預(yù)估），其中 萬人（預(yù)估）有購房需求，按人均建筑面積 30 平米計算，每年需要 新增房產(chǎn) 萬方； 二是舊城改造和城市建設(shè)形成的需求； （預(yù)估 萬方） 三是住房標(biāo)準(zhǔn)提 升， 給定昌鎮(zhèn)帶來的新增市場容量：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平總體上進(jìn)入“后小康”時代，人們對居住的需求也從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變。但這種需求會在以后幾年根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平逐步得到滿足，可以初 步估計為 5 萬方每年 。 四是旅游經(jīng)濟(jì)帶來的房產(chǎn)投資需求： 隨著定昌鎮(zhèn)旅游業(yè)的發(fā)展，其“休閑度假勝地、養(yǎng)生居住天堂、江南山水名城”的生態(tài)人居環(huán)境也被越來越多的外地游客看中，但這部分需求尚難能估算。 綜上，定昌鎮(zhèn)未來 3— 5 年內(nèi)商品房的需求（含潛在需求） 總量為 25 萬方左右。 定昌鎮(zhèn)商品住宅未來開發(fā)模式分析 根 據(jù)目前情況，沁縣本地的開發(fā)量單純依靠當(dāng)?shù)氐馁徺I力基本是不行的，沁縣的房產(chǎn)消化還需依靠外來的以讀書、投資、旅游為目的的消費群體。這和沁縣的地域特性及教育背景相符合。沁縣作為山西獨有的水系資源及教育的天 中國最大管理資源中心 然所在，發(fā)展小區(qū)物業(yè)能夠有機(jī)地融合沁縣的發(fā)展趨勢。以下是沁縣未來小區(qū)型物業(yè)開發(fā)模式發(fā)展的主要方向： ◎生活型小區(qū)物業(yè)。 就 是把居家生活作為第一居所需求。這類型物業(yè)一般面積適中、總價在 18 萬元以下、配套完善，適合當(dāng)?shù)氐钠胀ň用窕驒C(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工。 ◎度假型小區(qū)物業(yè)。 購買這類型物業(yè)的人基本上都有兩套房，一套在中心城區(qū)，如太原、長治等地，一套在郊區(qū)，五天住市區(qū)，兩天住郊區(qū)。這類型物業(yè)適合的人群比較散，既有私營企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有就是政府的官員。沁縣的自然環(huán)境優(yōu)美，在政府大力開發(fā)后，能吸引眾多的旅游消費者。從目前來看，這種類型的需求在幾年后才會突現(xiàn)。 ◎景觀型小區(qū)物業(yè)。 這類型物業(yè)雖然價格較高，但由環(huán)境和管理水平優(yōu)于生活型物業(yè)，很適合投資。租客大都是來沁縣投資的企業(yè)高層人員或是旅游者。類似度假村。從目前來看，這種類型的需求非常有限。 ◎經(jīng)濟(jì)型小區(qū)物業(yè)。 一般說來，經(jīng)濟(jì)型物業(yè) 就 是把住宅價格作為第一要素。這類型物 業(yè)一般面積不大、總價在 13 萬元以下、只有小量的配套設(shè)施，適合當(dāng)?shù)氐钠胀ň用窕騺砬呖h供子女讀書的外來者。 對于小區(qū)型物業(yè)，以往的開發(fā)都是以投資商的投入為主，投資風(fēng)險大。近幾年來，地市的初級市場已開始被中小地產(chǎn)公司陸續(xù)的介入。這種介于政府開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)之間的運作方式，已在國內(nèi)許多地方有了成功的案例。 第二部分、 市場調(diào)查問卷分析 （現(xiàn)場采訪和填寫） 中國最大管理資源中心 一共 300 份問卷，填寫了有效問卷 263 份，其中住宅 86 份；商業(yè) 177 份。 一、住宅部分 受調(diào)查者職業(yè)狀況 ■此次調(diào)查目的主要考察消費者對于物業(yè)面積、總價的接受情況，以及購買時所看重的因素，從而為后期的開發(fā)提供一定的參考與指導(dǎo)作用。受調(diào)查者的職業(yè)能反映出個人的收入狀況、以及一定的性格特征。 被調(diào)查者的居住條件 自購商品房的占 28% 出租房的占 30% 經(jīng)濟(jì)適用房的占 35% 福利分房的占 7% 1234 ■本題旨在考察受調(diào)查者的居住條件，為后續(xù)的整體開發(fā)提供參考。 受調(diào)查者職業(yè)狀況 0% 7% 2% 41% 6% 6% 6% 32% 企業(yè)管理 私營企業(yè)主 貿(mào)易 公民 教師 經(jīng)理 /領(lǐng) 導(dǎo) 公務(wù)員 事業(yè)單位 中國最大管理資源中心 被調(diào)查者的居住房型 ■本題旨在考察受調(diào)查者的居住房型，為后續(xù)的整體開發(fā)提供參考。 購房主要意圖研究 ■ 83%的受調(diào)查者選擇改善住房，這部分人主要是沁縣的當(dāng)?shù)鼐用?。他們具有一定的?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，已經(jīng)擁有房子，對目前房地產(chǎn)的形勢有一定認(rèn)識，對居住的需求也從“居者有其屋”開始向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變。 ■沁縣擁有特殊的地理位置和環(huán)境條件，調(diào)查數(shù)據(jù)表明，選擇以投資為目的的占到 6%，在旅游格局形成后 ,這部分才會有所提高。 ■ 11%的受調(diào)查者表示 為父母給子女結(jié)婚購買住房，主要是在沁縣擁有一定的資產(chǎn)的人士，他們的年齡都在 50 歲左右，家庭婚姻結(jié)構(gòu)都很穩(wěn)購房主要意圖分析 83% 11% 6% 改善住房 給子女結(jié)婚買房 購房投資 44% 16% 14% 16% 9% % % % % % % % % 平房小院 小二樓 兩房 三房 四房 中國最大管理資源中心 定，能把子女也在沁縣安頓好。這種意圖不排除投資的可能性。 ■總得來說，沁縣的風(fēng)景旅游資源是目前沁縣房地產(chǎn)業(yè)可以蓬勃發(fā)展的主要因素之一。隨著城建規(guī)劃、交通配套設(shè)施進(jìn)一步的齊全，沁縣的房產(chǎn)有望更加成熟。 消費者購房看重因素研究 購房所看重的因素11%18%10%13%8%23%6% 2% 6%3%品牌社區(qū)規(guī)模交通戶型設(shè)計景觀配套設(shè)施升值潛力價格物業(yè)管理其他 ■消費者購房所看重的因素分析旨在為開發(fā)提供一定的側(cè)重點，在兼顧各要素的基礎(chǔ)上，某些特殊的要素往往能夠立刻抓住目標(biāo)消費群。此 圖反映出的是消費者在各種購房因素中各個因素的側(cè)重比。 ■從調(diào)查中我們得知，沁縣的房價是受調(diào)查者考慮購房的首選因素。在諸多的購房因素中，價格因素側(cè)重比最大，占到 23%。有受調(diào)查者表示，價格太高，買不起房。 ■居第二的側(cè)重比是戶型設(shè)計，占到 18%。這明顯地反映出受調(diào)查者針對項目有了非同一般物業(yè)的要求。戶型設(shè)計直接影響到生活的舒適度，因此，在戶型設(shè)計上我們應(yīng)該予以充分考慮，數(shù)據(jù)表明：廳大臥小的 占到 52%、廳臥面積差不多的占到 40%、無所謂的占到 3%、 廳小臥大的 的占到 6%。 中國最大管理資源中心 ■數(shù)據(jù)表明人們對交通的側(cè)重比占到 11%。 這主要反映出的是對項目周邊的交通狀況的一種不滿。小河距離鎮(zhèn)中心約 10 分鐘，在沒有公交的基礎(chǔ)下，普遍擔(dān)心孩子上學(xué)問題。 ■對配套設(shè)施的側(cè)重比占到了 13%。從訪談中，我們了解到，消費者購買小區(qū)物業(yè)極少是為了享受高品質(zhì)生活。他們需要完整的配套設(shè)施，以滿足生活、工作、娛樂、交際等各種需求；因此，我們從圖中也能看出，社區(qū)規(guī)模和物業(yè)管理的側(cè)重比都占到了 6%；人們希望過得是一種離城不離市的生活。因此，有必要增加對配套設(shè)施的投入。 消費者面積的選擇研究 住宅面積選擇8%71%16%2% 1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90㎡以下 90120㎡120150㎡ 150180㎡ 180㎡復(fù)式 ■調(diào)查數(shù) 據(jù)顯示，選擇 90 ㎡ 以下 的受調(diào)查者占到 8%。從調(diào)查中，我們了解到，這部分人對房屋總價的考慮較多。是所有受調(diào)查者最講究實際的。因此，對小區(qū)的配套設(shè)施的要求低一些，是否便宜是他們主要考慮的。 ■選擇 90120 ㎡ 以下 的占到受調(diào)查者中的最大比例，