【正文】 的經(jīng)濟增長基礎(chǔ)；龍頭企 中國最大管理資源中心 業(yè)帶動輻射能力不強，國有企業(yè)改制不徹底；財政稅源潰乏，可支配財力缺口較大。 （如圖） 圖 1 為縣123城人口與全縣人口的比例： 1 為全縣人口、縣城人口為全縣人口的 24% 二、沁縣的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 國民經(jīng)濟增長速度持續(xù)加快。全長 公里，流域面積 (包括支流 ) 平方公里；西北部的西湯河、南涅水河、松村河等向東匯入涅河流入武鄉(xiāng)縣，全長 公里；南邊在甕城山以南的庶紀(jì)河則南流入屯留縣，全長 11公里。全縣總面積為 1945500 畝，其中耕地 387045 畝，宜林宜牧面積 685000 畝 (其中包括天然草地 )， 300 畝以上的牧坡有 69 塊。 沁縣地下蘊藏著優(yōu)質(zhì)煤和石油，但屬深層資源，暫不宜開采。其中廣泛分布于本縣二級階地上的褐土為 萬畝，占全縣總面積的 94%。境內(nèi)平均海拔 中國最大管理資源中心 高度為 1000米左右，最高蜂是棋盤山，海拔 1745 米，最低處是二神口，海拔只有 916 米。 是長治市北部四縣的政治、經(jīng)濟、文化中心。 59′。地理座標(biāo)：東經(jīng) 112176。 28′～ 112176?？h城北距太原 148公里，南距長治 80 公里。全縣總面積為1315 平方公里，屬黃土丘陵山區(qū)，全境地形四周隆起，中部低平，整個地勢西北高、東南低，平均海撥 1000 米，最高點為位于西部的棋盤山，主峰海撥 米，最低點為南池鄉(xiāng)的二神口，海撥高度為 916 米，全縣轄 4 鎮(zhèn) 17 鄉(xiāng) 319 個行政村，總?cè)丝? 萬人。全縣總面積 1319 平方公里，其中山區(qū)占 %，丘陵占 %，平地占 15%。根據(jù)本縣褐土的發(fā)育情況，又分為五個亞類， 17 個土屬，40個土種。石膏、鋁、釩土也有儲藏，現(xiàn)尚未開采。全縣植被為萬分之四十。先后建成了圪蘆河、月嶺山、徐陽河、迎春河等四個較大的水庫和九個小水庫，修建水渠 107 條，高灌站 11處 。初步測算， 2020 年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，按可比價格計算，較上年增長 %，增幅高于上年 個百分點，人均GDP3991 元，較上年增長 %。 三、 沁縣縣城市建設(shè)規(guī)劃 1. 沁縣 縣城市建設(shè)規(guī)劃 ◎城市用地發(fā)展方向 “西進北拓，建設(shè)北方水城，打造中國沁州” 工程分縣城水系建設(shè)和全境水系貫通兩部分。 ◎ 水系建設(shè) ：①下曲峪河水系建設(shè)。 ◎ 其他設(shè)施建設(shè) ： ①教育園區(qū)，總投資 ，在北海東側(cè)建設(shè)占 地 500畝、容納萬名師生、設(shè)施齊全，一期投資 5000 萬元； ②體育館新建工程，投資 中國最大管理資源中心 5000 萬元，在縣城北街新建面積 3500 ㎡ 的現(xiàn)代化體育館；③牲盟決死隊紀(jì)念館，投資 5000 萬元；④縣醫(yī)院醫(yī)技樓，投資 300 萬元；⑤職業(yè)中學(xué)實驗基地建設(shè)，投資 200 萬元； ⑥西苑小區(qū)開發(fā)，在漳河西岸建設(shè)管理規(guī)范、檔次較高的公寓住宅和別墅區(qū)。尤其定昌 鎮(zhèn)是四面環(huán)水的水系城市，在縣政府開發(fā)基礎(chǔ)經(jīng)濟的大背景下、在 “建設(shè)北方水城，打造中國沁州”的發(fā)展戰(zhàn)略下，人均收入逐步提高、 商業(yè)環(huán)境得到改善 。由于定昌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民比較固定，流動人口較少，因此，隨著縣政府大力開發(fā)基礎(chǔ)經(jīng)濟、旅游資源，吸引外來資源，吸引眾多的外地客戶，意欲來此投資。 第一類是早期的福利、集資房， 這類住宅的消費群主要是沁縣的機關(guān)、企事業(yè)單位的職工； 第二類是自建的獨院小二樓， 這類 住宅的消費群是整個沁縣比較大的，依托的是土地私有，自由買賣； 第三類是開發(fā)的住宅樓， 目前的供應(yīng)量不多，代表的有沁州花園，其它的住宅項目基本是獨棟，配套落后。 至于小區(qū)物業(yè)，未來市場樂觀。 房地產(chǎn) 需求分析 根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況分析，定昌鎮(zhèn)的商品房需求主要由四個部分組成： 一是定昌鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厝丝谧儎佣纬傻男枨?：由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的狀況，定昌鎮(zhèn)人口機械增長近年來一直較慢，目前，定昌鎮(zhèn)每年新增的凈遷入戶籍人口約為 萬人（預(yù)估），其中 萬人（預(yù)估）有購房需求，按人均建筑面積 30 平米計算，每年需要 新增房產(chǎn) 萬方； 二是舊城改造和城市建設(shè)形成的需求； （預(yù)估 萬方） 三是住房標(biāo)準(zhǔn)提 升， 給定昌鎮(zhèn)帶來的新增市場容量：隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和人民生活水平總體上進入“后小康”時代，人們對居住的需求也從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變。 定昌鎮(zhèn)商品住宅未來開發(fā)模式分析 根 據(jù)目前情況，沁縣本地的開發(fā)量單純依靠當(dāng)?shù)氐馁徺I力基本是不行的，沁縣的房產(chǎn)消化還需依靠外來的以讀書、投資、旅游為目的的消費群體。 就 是把居家生活作為第一居所需求。這類型物業(yè)適合的人群比較散，既有私營企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有就是政府的官員。 這類型物業(yè)雖然價格較高，但由環(huán)境和管理水平優(yōu)于生活型物業(yè)，很適合投資。 ◎經(jīng)濟型小區(qū)物業(yè)。近幾年來，地市的初級市場已開始被中小地產(chǎn)公司陸續(xù)的介入。受調(diào)查者的職業(yè)能反映出個人的收入狀況、以及一定的性格特征。他們具有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，已經(jīng)擁有房子，對目前房地產(chǎn)的形勢有一定認識，對居住的需求也從“居者有其屋”開始向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)變。 ■總得來說，沁縣的風(fēng)景旅游資源是目前沁縣房地產(chǎn)業(yè)可以蓬勃發(fā)展的主要因素之一。 ■從調(diào)查中我們得知，沁縣的房價是受調(diào)查者考慮購房的首選因素。這明顯地反映出受調(diào)查者針對項目有了非同一般物業(yè)的要求。小河距離鎮(zhèn)中心約 10 分鐘，在沒有公交的基礎(chǔ)下，普遍擔(dān)心孩子上學(xué)問題。因此，有必要增加對配套設(shè)施的投入。因此，對小區(qū)的配套設(shè)施的要求低一些，是否便宜是他們主要考慮的。 ■選擇 150 ㎡以上 的占到 3%。突破 1500 元這一點，對于沁縣的實際購買力影響不小。是目前沁縣房地產(chǎn)的主力銷售戶型。商家約為 1156家，其中蔬菜水果： 50家；餐飲： 151 家；副食超市： 86家；服飾： 93 家；五金日雜： 36 家；家裝、建材： 72 家；汽修、汽配： 74 家；醫(yī)療： 41 家；美容 中國最大管理資源中心 美發(fā)： 50 家；文體： 43家；大型商業(yè)： 6 家；其余：（包含：小家電、日化、通信、銀行等） 454 家。 ◎ 商業(yè)中心， 范圍：老城區(qū)，以東風(fēng)街為軸，呈帶狀分布， 東西以沁州路和紅旗街，南北以人民路及勝利路為界 。 功能：為當(dāng)?shù)靥峁┚C合性的文化服務(wù)。 商業(yè)業(yè)態(tài)：以健身、娛樂等為主。 規(guī)劃：控制在 公里左右，商業(yè)建筑面積宜在 23 萬平方米左右。 ■結(jié)合受調(diào)查者對商業(yè)投資價值的選擇，我們分析得出，沁縣商業(yè)仍在起步階段，目前，沒有有利的價位支撐。這部分人對商業(yè)總價的考慮較多。商業(yè)面積受其總價的影響，總的市場不會很大，隨著面積增加，商業(yè)在銷售上存在很大的難度，周期相對延長。 ? 項目地塊未在規(guī)劃的商圈范圍內(nèi)； ? 部分地塊須解決拆遷問題，其交付時間 不確定； ? 地塊沿城市主干道的展示面較短； ? 目前周邊的商業(yè)檔次較低，項目未來目 標(biāo)消費人群檔次不會太高； ? 項目必須配備的農(nóng)貿(mào)市場對項目商業(yè)規(guī) 劃會有一定的負影響。 不利因素 中國最大管理資源中心 實施公關(guān)營銷，活動造勢 即通過舉辦系列性的主題活動，通過活動造勢來提升項目的含金量及附加值，采取大眾圈子的營銷策略。 直銷（有待規(guī)劃設(shè)計） 電廣（有待規(guī)劃設(shè)計） 第四部分、整體建議 一、 項目分析 ㈠ 項目建議 享受小區(qū)品質(zhì) ①首創(chuàng)沁縣第一家商務(wù)小區(qū) 產(chǎn)品所表現(xiàn)的是都市中心生活 ； 中國最大管