【正文】 為銷售工作順利進(jìn)行提供強(qiáng)大的支持。 4號(hào)樓下面的兩層獨(dú)立店面相應(yīng)的和 5北邊的商鋪形成室內(nèi)“步行街”，經(jīng)營(yíng)高檔產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。價(jià)格體系的不明確，導(dǎo)致了位置差的鋪面銷售成難度，價(jià)格好的一買而空，多戶爭(zhēng)搶。 二 項(xiàng)目建議 與我們項(xiàng)目處于同一區(qū)域，同一地段而先本案啟動(dòng)的有富源商貿(mào)城和商業(yè)步行街兩個(gè)項(xiàng)目，在一定程度上搶先占據(jù)了很大部分市場(chǎng)份額，造成了我們的入市不利。 （ 3）要成家的年青人想從父母家獨(dú)立出去，自己購(gòu)房住。在日照、臨沂甚至對(duì)浙江進(jìn)行推廣宣傳，吸引更多的外來資金，以此刺激當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。 一般人都不喜歡買二層商鋪，人流要比一層少，主要靠一樓來吸引人流，如果一層經(jīng)營(yíng)不好，將直接影響到二層經(jīng)營(yíng)狀況，雖然租金和售價(jià)較低但風(fēng)險(xiǎn)較大。 受訪者尋求平面商鋪而非連層商鋪，在這一點(diǎn)上得合理規(guī)劃一層門面。 （ 5）在工作開展前期需要進(jìn)行大量的宣傳和招商工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從上述投資空間分析中我們可以看到，莒南未來房地產(chǎn)開發(fā)將更加專業(yè)化、產(chǎn)品也將更加多樣化，開發(fā)理念也逐步趨向理性，回歸到注重產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的提升上來。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 位置佳，位于隆山路中段 交通方便，在莒南主干道，有多路公交車經(jīng)過 采用了下面兩層商鋪上面五層住宅的分離設(shè)計(jì)方式 住宅戶型多樣化，戶戶全明 商業(yè)氣氛濃厚，布局合理 項(xiàng)目推廣主題：獨(dú)有生活廣場(chǎng)，休閑就在家門口 項(xiàng)目缺點(diǎn) 縣城中心，人多車雜，商住一起環(huán)境喧鬧，影響生活。 展。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 地產(chǎn)市場(chǎng)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。莒南縣屬暖溫帶季風(fēng)區(qū)半濕潤(rùn)大陸性氣候，適宜農(nóng)作物生長(zhǎng)，是全國(guó)重要的糧油生產(chǎn)基地，現(xiàn)已建立起花生、黃煙、桑蠶、柳條、蔬菜、 蘋果、板栗、茶葉、生豬、牛羊兔等十大特色產(chǎn)業(yè)，其中花生單產(chǎn)、總產(chǎn)分別居全國(guó)第一和第二位，興辦了 300 多家農(nóng)字號(hào)工 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。兗石鐵路橫貫東西，境內(nèi)公路覆蓋全縣 ，運(yùn)輸便捷；距青島港 200 公里，距嵐山港 30 公里，日照港 50 公里，連云港 90 公里，臨沂機(jī)場(chǎng) 40 公里，青島機(jī)場(chǎng) 200 公里，海陸空運(yùn)輸方便。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我們希望此次專項(xiàng)調(diào)研可作為慧通新天地塊項(xiàng)目前期開發(fā)市調(diào)定位及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為慧通房地產(chǎn)開發(fā)公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供具有可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。自漢代起這里就不斷發(fā)生農(nóng)民反抗封建統(tǒng)治的斗爭(zhēng)，赤眉軍、紅襖軍、紅巾軍、捻軍、幅軍都曾活動(dòng)在莒南一帶。肉類加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳編、紡織服裝、磨料磨具、五金工具、制鞋等 15 大類 300 多種系列產(chǎn)品已打入國(guó)際市場(chǎng)，春園集團(tuán)、雪鳳集團(tuán)、同泰食品、金勝糧油、綠潤(rùn)食品、外貿(mào)公司、青云服裝等出口創(chuàng)匯骨干企業(yè)群體進(jìn)一步擴(kuò)大，并重點(diǎn)培植了花生、板栗、肉類、磨料磨具、草柳編、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具備全國(guó)最大的花生貿(mào) 易集散地的規(guī)模。隨著政府的宏觀調(diào)控、人口的增加、居民生活條件的好轉(zhuǎn)、土地推出量的增大、外地房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，在以后的幾年，房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步上漲，同時(shí)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)入白熱化。 從目前在售樓盤看，近期上市和即將上市的樓盤價(jià)格都比以前有所上升：預(yù)計(jì)今后住宅價(jià)位仍有一個(gè)上漲過程，但預(yù)計(jì)幅度不會(huì)太大。 （ 5）莒南是個(gè)商業(yè)比較集中的縣城，老百姓的消費(fèi)水平在整個(gè)臨沂市是前列的縣城，商業(yè)的繁榮對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)起了推動(dòng)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、項(xiàng)目區(qū)域市政公建配套情況 交通情況 項(xiàng)目南側(cè)是莒南長(zhǎng)途客運(yùn)站，并且隆山路是莒南縣的出入城區(qū)的主干道，交通非常方便有各公交車經(jīng) 過及私營(yíng)出租車運(yùn)營(yíng)。 （ 2）項(xiàng)目位于莒南黃金商圈的邊緣地帶，目前周邊環(huán)境不好，很多都是破舊房子和零亂的街道，居住的環(huán)境很差。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 單價(jià)在 4000 元以上客戶群相對(duì)甚少，跟本項(xiàng)目有較大分歧，大多數(shù)人認(rèn)為本項(xiàng)目最高價(jià)格不能超過金世界步行街，否則投資風(fēng)險(xiǎn)較大，給投資者預(yù)留升值空間較小。 統(tǒng)一招商和管理有 14%人群贊同，在交談之中，百姓對(duì)房產(chǎn)方面的市場(chǎng)情況相對(duì)較缺乏，大多 數(shù)人買了店面自己來經(jīng)營(yíng)，如果經(jīng)營(yíng)狀況不好的話就出租，每年收取一定的租金，但也有部分人對(duì)統(tǒng)一招商和管理感興趣，可以減少風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)省人力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商鋪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 大三房 120130平米 比率 : 15%， (三室朝南二廳一衛(wèi) \二室朝南二廳一衛(wèi) )。周遍通過富源商貿(mào)城和金世界步行街的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，這里將成為了一個(gè)新的商業(yè)中心，消費(fèi)檔次得到了一定的提升，附近小區(qū)的建成增加了消費(fèi)群，給這里帶來了高檔消費(fèi)群體。 為了匯聚更多的人流，為了提升本案在莒南商業(yè)老大的地位，更為了我們后期的品牌樹造和更快的銷售。 5樓五層到十二層則在前期銷售過程中根據(jù)老百姓的意愿在進(jìn)行定位和銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在莒南現(xiàn)在還沒有一個(gè)大型的娛樂場(chǎng)所，有的也都是比較小，零散的。 在住宅方面，我們建議面積分配應(yīng)以三房為主，兩房為輔，具體比例為：兩室 80100平米 比率 :30%,(兩室朝南二廳一衛(wèi) \一室朝南二廳一衛(wèi) )。 金世界步行街臨隆山路的沿街店面很少，基本是店面房，上面三層住宅下面兩層店面。 （ 3）就產(chǎn)品本身影響購(gòu)房決策的重要因素依次為：戶型、廳室方向、綠化景觀、通風(fēng)情況等。 （ 4）置業(yè)狀態(tài)：以 本地一次置業(yè)的居民為主，以二次置業(yè)的居民為輔。雖然目前在市場(chǎng)上超市或商場(chǎng)都有，而且在隆山路周圍大型超市或賣場(chǎng)還沒有，目前有些商場(chǎng)都比較小型、雜亂。 4 你認(rèn)為新天地一層的合理單價(jià)？ 30%43%20%7%30 00 元以下300035003500400045 00 以上 在做問卷時(shí)，通過解說地理位置，讓受訪者都了解本項(xiàng)目的具體位置，在此基礎(chǔ)上才做問卷， 30%的人對(duì)房?jī)r(jià)希望在 3000 元以下，43%的受訪者希望價(jià)格在 30003500 元 之間， 35004000 的需求客戶群較少，僅 20%， 4500 以上的需求客戶就更少了，只占 7%。同時(shí)期房在房源選擇上余地大，可以買到自己稱心朝向和戶型的房子。 （ 4）目前整個(gè)市場(chǎng)狀況經(jīng)營(yíng)不樂觀，這使本項(xiàng)目與一些已營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)縮短市場(chǎng)孕育期，提供了很好的拓展平臺(tái)。 （ 8）本案 規(guī)模大，商場(chǎng)面積大，服務(wù)功能齊全，休閑、吃穿、娛樂、購(gòu)物、居住、停車一條龍服務(wù)。 第三部分 地塊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目的基本情況 本案位于縣城隆山路南段西側(cè)，嵋山路北側(cè)，項(xiàng)目南面緊臨莒南長(zhǎng)途客運(yùn)站，該區(qū)域是莒南縣重點(diǎn)改建區(qū)域，區(qū)內(nèi)正有兩個(gè)商住項(xiàng)目在建設(shè)，不久將來該區(qū)域?qū)⑿纬尚律倘Α? 從商鋪價(jià)格上分析，老城區(qū)的樓盤價(jià)格在 29005500 元 /m2 之間；城周遍的樓盤價(jià)位在 25003500 元 /m2；在老城區(qū)現(xiàn)有店面房?jī)r(jià)格在 4000 元 / m2左右，它們一般的位置處于各商場(chǎng)附近的獨(dú)立店面房和臨街店面，租金一般在 元 / m2.天左右。 商鋪銷售額達(dá)到 80%以上，目前剩余的幾乎是位置差，面積不理想。特別是城中心，作為莒南縣的商業(yè)中心和居住中心，在政策和規(guī)劃雙輪驅(qū)動(dòng)之下，房產(chǎn)快速啟動(dòng)，未來發(fā)展前景廣闊。 （ 3）這幾年莒南縣將進(jìn) 入大量的工業(yè)園，而全縣有公司和企業(yè) 2000多家，其中如福瑞集團(tuán)、宇達(dá)集團(tuán)、路克士集團(tuán)、春園集團(tuán)等省以上大中型企業(yè)就有 12家，它們對(duì)住房和商業(yè)房的需求，特別對(duì)高端消費(fèi)的需求很大。市場(chǎng)產(chǎn)品不斷升級(jí)，不斷豐富，各種新材料、新技術(shù)的運(yùn)用，以及建筑、產(chǎn)品形式的提升，這些都增加了建筑成本。 從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的角度來看，莒南是一個(gè)正處于高速發(fā)展的縣城，屬于開發(fā)投資較為理想的場(chǎng)所。現(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機(jī)械、建材、食品、工藝美術(shù)等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團(tuán)、宇達(dá)集團(tuán)、路克士集團(tuán)、春園集團(tuán)等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門類 比較齊全的工業(yè)體系。據(jù)考證，早在舊石器時(shí)代就有人類在這里繁衍生息。兗石鐵路橫貫東西，境內(nèi)公路覆蓋全縣，運(yùn)輸便捷；距青島港 200 公里，距嵐山港 30 公里，日照港 50 公里，連云港 90 公里，臨沂機(jī)場(chǎng) 40 公里，青島機(jī)場(chǎng) 200 公里，海陸空運(yùn)輸方便。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。