【正文】 莒南信息港。商品房的市場需求量很大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）莒南離日照市和臨沂市都不太遠，特別是距臨沂只有 40公里，臨沂是全國有名的商品集散地和地級市，市場更成熟和完善，這會分流部分有實力的莒南客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，差異化中呈現(xiàn)“同質(zhì)化”現(xiàn)象，同類樓盤的產(chǎn)品設(shè)計、建筑設(shè)計、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、戶型面積以及價位等多方面存在一定的趨向性，呈現(xiàn)某種共同特征，預(yù)示著目前房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特征同質(zhì)化趨勢嚴(yán)重，同時房地產(chǎn)市場競爭更加激烈化。未來開發(fā)的項目除了要在地段的選擇上符合城市未來發(fā)展趨勢外，更要注重產(chǎn)品創(chuàng)新，注重社區(qū)環(huán)境的營造和建筑風(fēng)格的多樣化，結(jié)構(gòu)形式的多元化，充分展現(xiàn)現(xiàn)代的居住理念和生活方式。 （ 3）項目地塊兩面臨街，并且沿街商鋪路段較長，含金量大，這是相鄰的兩個競爭項目所不具備的。 （ 6） 本項目尚未動工，是期房，而市場是動態(tài)的，里面有不可預(yù)見的因素。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6 您認為新天地廣場商業(yè)項目成功經(jīng)營的關(guān)鍵在于？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二目標(biāo)群：有閑散資金的投資客。 （ 5）做生 意賺到錢，由租店面到買店面。為此降低了樓盤的品質(zhì)和檔次，給住宅業(yè)主帶了一些環(huán)境隱患和安全問題及進出帶來了很大不便；同樣不利于進行商業(yè)活動。 鑒于以上 2個項目出現(xiàn)的問題和自身的優(yōu)勢：本案在產(chǎn)品定位，商業(yè)運行，營銷手段，價格體系，市場培育，廣告宣傳及推廣等諸多環(huán)節(jié)上投入更多的思考和心血。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。莒南雖然有幾家超市，但規(guī)模 都不是很大，購物不齊全，還達不到老百姓心目中理想的購物中心。一方面可以更好的做到統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，培育好市場，另一方面更好的使老百姓降低投資風(fēng)險，使銷售工作順利開展。吃 、喝、玩、樂、購物、休閑、酒店、文化于一體。通過招商，確定商業(yè)精品購物中心，引進一些知名品牌如奧康皮鞋，紅蜻蜓鞋類，勁霸，李寧， NIKE服飾，珠寶首飾，化妝品等知名品牌，直接提升我們商業(yè)的品質(zhì)。以下是各商業(yè)布局的定位情況： 6號樓即臨隆山路的一、二兩層店面房做成美食一條街。由于市場沒有統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運行，在一定程度上阻礙了市場的發(fā)展，商業(yè)的風(fēng)險大。 （ 2）了解區(qū)域發(fā)展情況和走勢，了解政府規(guī)劃。 客戶需求動機 （ 1）目前住宅的戶型設(shè)計不科學(xué)，功能無法滿足需要，配套不完善，環(huán)境差等眾多因素，希望改換新的居住環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5 若您選擇購買商鋪，您會選擇購買何種物業(yè)類型？ 52%35%13%沿街內(nèi)街二樓 52%的人群還是比較看好沿街商鋪，人流多，商業(yè)氣氛要比內(nèi)街濃，來往的行人和車輛都直接第一眼可以看到商鋪， 不用大量做廣告、宣傳，價格不要太高。如果開發(fā)商能花心思做好市場培育，引進知名大商家來運作，相信一定可以成功；同樣 20%的百姓認為在這里是可以形成商業(yè)中心的， 主要原因是目前市場動態(tài)給他們蒙上一層陰影，很多商業(yè)都處于停滯階段，商家引進存在難度，出租和轉(zhuǎn)讓的比率逐漸在上升，給經(jīng)營者帶來憂患，降低了經(jīng)商自信心。 （ 3） 市 區(qū)人口相對缺少，給投資者和經(jīng)營者的投資信心打了折扣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 但是隨著房地產(chǎn)市場的競爭白熱化，產(chǎn)業(yè)細分必然呼之欲出，前期擁有良好的營銷策劃，必然會占領(lǐng)市場的先機，為銷售營造良好的市場環(huán)境，為開發(fā)商贏取最大利潤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。估計現(xiàn)銷售額突破 60%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 預(yù)計以后幾年，莒南房地產(chǎn)營銷手段將有新的突破，從而更好地推動房地產(chǎn)的健康、 快速發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。通訊條件非常優(yōu)越，全 縣程控電話交換機總?cè)萘窟_到 11 萬門，建成了 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟： 莒南縣物產(chǎn)資源十分豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營初具規(guī)模。 第一部分 市場環(huán)境分析 一、宏觀環(huán)境分析 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?？箲?zhàn)時期，莒南有 “ 山東小延安 ” 之稱，劉少奇、羅榮桓、陳毅、谷牧等老一輩無產(chǎn)階級革命家都曾在這里工作、戰(zhàn)斗過。 3）區(qū)域優(yōu)勢： 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，商貿(mào)服務(wù)業(yè)繁榮活躍。 未來走勢預(yù) 測 （ 1）供需持續(xù)走旺，消費者心理步入成熟 未來很長一段時間，莒南必然高速增長，百姓人均可支配收入也會呈增長的趨勢，對于住宅的消費需求也會逐步走向成熟，層次消費的觀念將逐步為大眾接受。預(yù)計隨著莒南城市中心建設(shè)的全面啟動，房價還有一定的上漲空間。目前大 城市商業(yè)飽和的狀態(tài)下，大商家紛紛強占小縣城的商業(yè)市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目 SWTO分析 項目優(yōu)勢 （ Strongth） ： （ 1）地理位置優(yōu)越，該項目臨莒南縣最繁榮的交通主干道 ——隆山路，旁邊是汽車站，并緊靠十字路口，人流旺盛，旁邊有兩個商業(yè)中心，幫本案聚集了一定的商業(yè)氣氛和人氣。 （ 3）項目的住宅體量不大，要形成高檔社區(qū)有很大的難度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。多雙陽臺 ,南面一飄窗。同時給人一種旅館的價格，酒店的享受。底下一層是大型購物停車位。 5一層按獨立店面以套建筑面積計價，二樓以上按面積虛擬分割賣產(chǎn)權(quán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著生活水平的提高和老百姓消費觀念的改變，在緊張的工作之余更追求生活的享受。 在整體規(guī)劃方面，我們可以作到 “動 ”“靜 ”分開， “商 ”“住 ”分離，即小區(qū)的外圍是商鋪，里面則是有綠化景觀的全封閉的高檔小區(qū)， 建筑的外立面盡可能做得與商業(yè)的色調(diào)相配，符合老百姓所追求的溫馨、莊重。這樣對一個商貿(mào)城來說，風(fēng)險太大，富源商貿(mào)城店面體量大，商 鋪面積大，總價高，相應(yīng)租金也高，在經(jīng)營中可能會出現(xiàn)大量的閑置店面房，空置率大，對投資的客戶來說，是一種風(fēng)險。 購買過程中受到的影響因素 住宅 （ 1）根據(jù)調(diào)查，購房者主要會征求配偶的意見，也會參考家庭其他重要成 員與有購房經(jīng)驗朋友的意見，主要是通過朋友來界定其價格、質(zhì)量、位置等因素。 （ 2）年齡：集中在 3040歲為主， 4055歲為輔。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 資者將成為本項目主力目標(biāo)客戶群，主要是二層以上商場如何找切入點，讓客戶感覺物有所值而不是成為投資的障礙點。 第四部分 問卷調(diào)查分析 1 目前你會接受購買期房嗎？ 52%48%現(xiàn)房期房 通過調(diào)查占有 52%的當(dāng)?shù)匕傩詹幌胭徺I期房，他們認為：第一期房風(fēng)險太大 ，慧通公司在莒南開發(fā)第一個項目，怕開發(fā)實力存在一定的壓力。 （ 2）項目所定的業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，在目前市場上填補了空白，如精品購物中心、美食一條街、休閑娛樂、大型超市等。 （ 6）本案是莒南唯一設(shè)有 3745平方的大型地下停車庫，方便擁有私家車消費者購物。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前開發(fā)的熱潮集中于城中心。 金世界商業(yè)步行街 背景資料 項目地址： 莒南隆山路上 開 發(fā) 商： 臨沂金世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 05397276666 7285555 項目概況 總體規(guī)模：占地面積 22001 ㎡ 主體戶型設(shè)計：三室一廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 銷售價格：住宅 13001450 元 /㎡ 商鋪： 3980 元 /㎡ 銷售手段：商鋪一、二連層銷售，采用不包租。 莒南縣主要競爭新盤分布一覽表 城中心：金世界步行街 富源商貿(mào)城 城周遍：錦繡華庭 從上面不難看出，市