【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目概況 總體規(guī)模：占地近 三萬平方米 戶型設(shè)計(jì)：三室一廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 銷售價(jià)格：價(jià)格未定 銷售手段：一房一價(jià) 銷售情況： 未銷售，在 10 月份開盤 商鋪：在住宅的南邊，建在小區(qū)外面，商住分開 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，純住宅小區(qū)， 小區(qū)采取了全封閉， 道路寬闊，四通八達(dá)，遠(yuǎn)離鬧市，空氣清晰 星級(jí)物業(yè)管理，全自動(dòng)門 小學(xué)，中學(xué)近在咫尺 項(xiàng)目缺點(diǎn) 離縣中心太遠(yuǎn)，交通不方便，生活配套設(shè)施不全 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、產(chǎn)品投資空間分析 近幾年，莒南房地產(chǎn)開發(fā)非?；钴S，新樓盤層出不窮，不同主題、不同理念、不 同風(fēng)格、不同檔次的各式特色項(xiàng)目全面開花，以各自不同的“吸引點(diǎn)”展開激烈競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，差異化中呈現(xiàn)“同質(zhì)化”現(xiàn)象，同類樓盤的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀、配套設(shè)施、戶型面積以及價(jià)位等多方面存在一定的趨向性，呈現(xiàn)某種共同特征，預(yù)示著目前房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品特征同質(zhì)化趨勢(shì)嚴(yán)重，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈化。 產(chǎn)品分布特點(diǎn)： 整體上看，莒南市場(chǎng)的產(chǎn)品分布格局為老城區(qū)和城周邊區(qū)為中高檔產(chǎn)品，其他區(qū)域產(chǎn)品檔次相對(duì)較低。市場(chǎng)呈現(xiàn)多樣化的格局，以中檔為主，高檔、低檔同步開發(fā)，滿足了不同層次消費(fèi)者的需求，房地產(chǎn)開發(fā)也進(jìn)入了產(chǎn)品品質(zhì) 競(jìng)爭(zhēng)階段。目前開發(fā)的熱潮集中于城中心。 產(chǎn)品價(jià)格特征： 從住宅價(jià)格上分析，老城區(qū)新開發(fā)的樓盤價(jià)位較高，價(jià)格在 13001500 元 /m2之間；城周遍的樓盤價(jià)位在 12001400 元 /m2；此外，在縣城周遍風(fēng)水好規(guī)模大品質(zhì)高的樓盤，價(jià)格相對(duì)偏高。 從商鋪價(jià)格上分析，老城區(qū)的樓盤價(jià)格在 29005500 元 /m2 之間；城周遍的樓盤價(jià)位在 25003500 元 /m2；在老城區(qū)現(xiàn)有店面房?jī)r(jià)格在 4000 元 / m2左右，它們一般的位置處于各商場(chǎng)附近的獨(dú)立店面房和臨街店面，租金一般在 元 / m2.天左右。 營(yíng)銷手法： 通過 實(shí)地考察的情況來看，莒南房地產(chǎn)在策劃、營(yíng)銷方面，相對(duì)滯后，專業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 的營(yíng)銷策劃僅僅停留在的萌芽階段，與其他房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市相比，還存在一定差距。在推廣 過程中缺少系統(tǒng)的營(yíng)銷策略，比如項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的挖掘、推廣主題的延續(xù)、房 地產(chǎn) 產(chǎn)品形象的建立等均沒有得到充分的把握及展開；在銷售賣場(chǎng)的營(yíng)造上，除 外浙江那家 房產(chǎn)公司銷售總部營(yíng)造較好以外，其他房產(chǎn)公司銷售人員專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)水準(zhǔn)有待提高 。 但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，產(chǎn)業(yè)細(xì)分必然呼之欲出，前期擁有良好的營(yíng)銷策劃，必然會(huì)占領(lǐng)市場(chǎng)的先機(jī)，為銷售營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，為開發(fā)商贏取最大利潤(rùn)。專業(yè)的營(yíng)銷策劃必然會(huì)在不久的莒南得到重視并發(fā)展。 從上述投資空間分析中我們可以看到，莒南未來房地產(chǎn)開發(fā)將更加專業(yè)化、產(chǎn)品也將更加多樣化，開發(fā)理念也逐步趨向理性，回歸到注重產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)的提升上來。 根據(jù)市場(chǎng)需求，不斷細(xì)分市場(chǎng)定位，產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)是目前占領(lǐng)市場(chǎng)最有效的手段，以此來建立莒南不同層次的供房體系，滿足不同消費(fèi)者需求。未來開發(fā)的項(xiàng)目除了要在地段的選擇上符合城市未來發(fā)展趨勢(shì)外，更要注重產(chǎn)品創(chuàng)新，注重社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造和建筑風(fēng)格的多樣化，結(jié)構(gòu)形式的多元化，充分展現(xiàn)現(xiàn)代的居住理念和生活方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分 地塊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目的基本情況 本案位于縣城隆山路南段西側(cè)，嵋山路北側(cè)，項(xiàng)目南面緊臨莒南長(zhǎng)途客運(yùn)站，該區(qū)域是莒南縣重點(diǎn)改建區(qū)域，區(qū)內(nèi)正有兩個(gè)商住項(xiàng)目在建設(shè)，不久將來該區(qū)域?qū)⑿纬尚律倘Α? 本案位于縣城隆山路南段西側(cè)；出讓面積 22172平方米；規(guī)劃用途商住綜合用地； 地塊形狀呈較規(guī)則的梯形狀，南北長(zhǎng)，東西短，場(chǎng)地平整，對(duì)施工建設(shè)非常有利，需拆遷現(xiàn)有的汽車修理廠。 二、項(xiàng)目區(qū)域市政公建配套情況 交通情況 項(xiàng)目南側(cè)是莒南長(zhǎng)途客運(yùn)站，并且隆山路是莒南縣的出入城區(qū)的主干道，交通非常方便有各公交車經(jīng) 過及私營(yíng)出租車運(yùn)營(yíng)。 市政配套 項(xiàng)目地處莒南縣老城區(qū)，市政配套如學(xué)校 醫(yī)院 銀行 車站 菜場(chǎng) 購物中心等一應(yīng)俱全。 三、項(xiàng)目 SWTO分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ Strongth） ： （ 1）地理位置優(yōu)越，該項(xiàng)目臨莒南縣最繁榮的交通主干道 ——隆山路，旁邊是汽車站，并緊靠十字路口，人流旺盛，旁邊有兩個(gè)商業(yè)中心，幫本案聚集了一定的商業(yè)氣氛和人氣。 （ 2）發(fā)展前景看好，莒南縣現(xiàn)正在大力發(fā)展項(xiàng)目所在區(qū)域，要把該區(qū)域打造成一個(gè)高品質(zhì)的商業(yè)圈的意圖十分明顯，緊鄰本案的富源商貿(mào)城和金世界商業(yè)步行街正在建設(shè)中，等到本案竣工運(yùn)營(yíng)時(shí)，該區(qū)域的商業(yè)形象和檔次將大幅提升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí)為本案的經(jīng)營(yíng)氣氛提供了一定的機(jī)會(huì)，有利于本案銷售臨街商鋪。 （ 3）項(xiàng)目地塊兩面臨街，并且沿街商鋪路段較長(zhǎng)，含金量大，這是相鄰的兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所不具備的。 （ 4）本案可以定位全封閉高檔小區(qū)，采用全封閉式管理，能自行形成完善的配套，營(yíng)造屬于自己的風(fēng)格和個(gè)性。 （ 5）項(xiàng)目在商務(wù)區(qū)內(nèi)，生活配套一應(yīng)俱全， 又離行政區(qū)域不遠(yuǎn)，能夠吸引在行政上班的和在企事業(yè)上班的中高端客戶群來此購房及消費(fèi)。 （ 6）本案是莒南唯一設(shè)有 3745平方的大型地下停車庫，方便擁有私家車消費(fèi)者購物。 （ 7）本案是莒南唯一有近 3000平方米的休閑演藝廣場(chǎng)。 （ 8）本案 規(guī)模大，商場(chǎng)面積大，服務(wù)功能齊全，休閑、吃穿、娛樂、購物、居住、停車一條龍服務(wù)。 項(xiàng)目劣勢(shì) （ Weakness） ： （ 1）與我們項(xiàng)目處于同一區(qū)域，同一地段而先本案啟動(dòng)的有富源商貿(mào)城和商業(yè)步行街兩個(gè)項(xiàng)目，他們對(duì)于我們項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于先啟動(dòng)先入為主，搶先占據(jù)了部分市場(chǎng)份額，對(duì)本案銷售 的沿街店面有一定的抗性。 （ 2）項(xiàng)目位于莒南黃金商圈的邊緣地帶，目前周邊環(huán)境不好，很多都是破舊房子和零亂的街道，居住的環(huán)境很差。周邊的店面定位不高，以小餐館， 小賣部和小旅館等資金流動(dòng)量不大的行業(yè)為主，是典型的車站經(jīng)濟(jì)，店面的租金回報(bào)率低。 （ 3）項(xiàng)目的住宅體量不大，要形成高檔社區(qū)有很大的難度。 （ 4）本案是開發(fā)商在莒南做的第一個(gè)項(xiàng)目，老百姓對(duì)我們的實(shí)力有待認(rèn)同，從而對(duì)我們的銷售有一定的抗性。 （ 5）項(xiàng)目旁的莒南長(zhǎng)途客運(yùn)站將于近期外遷，人流和人流在區(qū)域的停留時(shí)間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 都將大幅減少，更會(huì)造成周邊店面的空置，租金回報(bào) 率下降，對(duì)客戶下決心購買不利。 （ 6） 本項(xiàng)目尚未動(dòng)工，是期房，而市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，里面有不可預(yù)見的因素。 （ 7）市民投資商鋪意識(shí)較缺乏，經(jīng)營(yíng)戶求穩(wěn)心切較重，不太敢冒風(fēng)險(xiǎn)。 （ 8）宣傳力度不到位，市區(qū)居民和絕大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民對(duì)項(xiàng)目一無所知，就連名稱也未曾聽過 （ 9）商鋪定價(jià)不宜過高，價(jià)格阻力較大 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ Opportunity） （ 1）項(xiàng)目開發(fā)商場(chǎng)規(guī)模較大，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目之中也屬于最大型的商場(chǎng)。 （ 2）項(xiàng)目所定的業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，在目前市場(chǎng)上填補(bǔ)了空白，如精品購物中心、美食一條街、休閑娛樂、大型超市等。 （ 3）以 后市中心向東邊遷移，居住人口將增加，本項(xiàng)目交通要道十分便捷，從而可以吸引大量人流。 （ 4）目前整個(gè)市場(chǎng)狀況經(jīng)營(yíng)不樂觀，這使本項(xiàng)目與一些已營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)縮短市場(chǎng)孕育期，提供了很好的拓展平臺(tái)。 （ 5）本位置獨(dú)特，普遍客戶對(duì)本項(xiàng)目是比較看好的，只要合理進(jìn)行 產(chǎn)品包裝，做好推廣和宣傳工作，將會(huì)有很大的賣點(diǎn) 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)（ Threat） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多