【正文】 標(biāo)客戶群的定位 以企業(yè)單位中高等收入、政府公務(wù)員及私營(yíng)小業(yè)主為對(duì)象，以城市高消費(fèi)者為輔的一個(gè)消費(fèi)群體，還有就是借助本項(xiàng)目本身的特色與品質(zhì)來(lái)吸引鄉(xiāng)、鎮(zhèn) 區(qū)域的消費(fèi)者和投資者，由于本案商業(yè)題量相應(yīng)較大，考慮后期的銷(xiāo)售存在一定的難度，同時(shí)可以考慮外銷(xiāo)。 第三目標(biāo)群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的其它人仕。 （ 4）置業(yè)狀態(tài)：以 本地一次置業(yè)的居民為主，以二次置業(yè)的居民為輔。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2）現(xiàn)有的住宅面積太小，無(wú)法滿足生活?yuàn)蕵?lè)的需要，想換大一點(diǎn)的房子。 （ 6）覺(jué)得錢(qián)放銀行貶值，想買(mǎi)店面增值。 （ 3）就產(chǎn)品本身影響購(gòu)房決策的重要因素依次為：戶型、廳室方向、綠化景觀、通風(fēng)情況等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）權(quán)衡資金的回報(bào)率 （ 4）投資門(mén)檻的高低 （ 5）征求家庭其他重要成員與有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)朋友和生意伙伴的意見(jiàn)，主要是通過(guò)朋友來(lái)界定其價(jià)格、回報(bào)率、位置和區(qū)域發(fā)展等因素。富源商貿(mào)城商業(yè)運(yùn)行上，市場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，管理，順其自生自滅，對(duì)市場(chǎng)的能否形成存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在市場(chǎng)內(nèi)部產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，阻礙了市場(chǎng)的規(guī)范和發(fā)展。 金世界步行街臨隆山路的沿街店面很少，基本是店面房，上面三層住宅下面兩層店面。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在價(jià)格定位上沒(méi)有一定的區(qū)分，統(tǒng)一 價(jià)格 3998元 /㎡。我們完全有信心把慧通新天地樹(shù)造為莒南的商業(yè)龍頭，和新城市的坐標(biāo)。 在住宅方面，我們建議面積分配應(yīng)以三房為主，兩房為輔，具體比例為：兩室 80100平米 比率 :30%,(兩室朝南二廳一衛(wèi) \一室朝南二廳一衛(wèi) )。多雙陽(yáng)臺(tái) ,南面一飄窗。避免商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同于本案旁邊的兩個(gè)項(xiàng)目，做出我們的特色。在莒南現(xiàn)在還沒(méi)有一個(gè)大型的娛樂(lè)場(chǎng)所，有的也都是比較小，零散的。同時(shí)給人一種旅館的價(jià)格，酒店的享受。在莒南的商業(yè)中，只有分散幾家精品店，我們可以把那些商家集中，整合品牌市場(chǎng)，使我們的項(xiàng)目成為老百姓心里高檔消費(fèi)的購(gòu)物天地。因此應(yīng)市場(chǎng)需求，引進(jìn)大型超市，形成莒南唯一的品牌的購(gòu)物中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。底下一層是大型購(gòu)物停車(chē)位。同時(shí)在項(xiàng)目前期對(duì)外做好招商工作，盡量在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前確定主體進(jìn)駐大商家及一些知名品牌。如特殊情況可以申請(qǐng)自己經(jīng)營(yíng)，不采用包租形式，但經(jīng)營(yíng)的商品符合商場(chǎng)統(tǒng)一管理。 5樓五層到十二層則在前期銷(xiāo)售過(guò)程中根據(jù)老百姓的意愿在進(jìn)行定位和銷(xiāo)售。 5一層按獨(dú)立店面以套建筑面積計(jì)價(jià)，二樓以上按面積虛擬分割賣(mài)產(chǎn)權(quán)。 在營(yíng)銷(xiāo)手段和價(jià)格策略上：全面實(shí)行 3年包租，年回報(bào) 8%，三年一次性從房款扣除。勢(shì)必打造成莒南的商業(yè)王國(guó)，“一站式”成就莒南商業(yè)新坐標(biāo)。 為了匯聚更多的人流，為了提升本案在莒南商業(yè)老大的地位，更為了我們后期的品牌樹(shù)造和更快的銷(xiāo)售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。二層（根據(jù)市場(chǎng)需求可以分出一部分三層）則引進(jìn)大型的購(gòu)物中心或大型超市。 5號(hào)樓 首層定位產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立分割的商鋪，分內(nèi)、外兩條街，這樣便于銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。周遍通過(guò)富源商貿(mào)城和金世界步行街的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，這里將成為了一個(gè)新的商業(yè)中心，消費(fèi)檔次得到了一定的提升，附近小區(qū)的建成增加了消費(fèi)群，給這里帶來(lái)了高檔消費(fèi)群體。隨著生活水平的提高和老百姓消費(fèi)觀念的改變，在緊張的工作之余更追求生活的享受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)房的定位是本案的重點(diǎn)，本案的最大優(yōu)勢(shì)是沿主街門(mén)面的體量大，我們應(yīng)盡可能讓這些門(mén)面滿足多個(gè)層次客戶的需求，盡快盡可能以高價(jià)售出這些門(mén)面。 大三房 120130平米 比率 : 15%， (三室朝南二廳一衛(wèi) \二室朝南二廳一衛(wèi) )。 在整體規(guī)劃方面，我們可以作到 “動(dòng) ”“靜 ”分開(kāi)， “商 ”“住 ”分離，即小區(qū)的外圍是商鋪，里面則是有綠化景觀的全封閉的高檔小區(qū)， 建筑的外立面盡可能做得與商業(yè)的色調(diào)相配，符合老百姓所追求的溫馨、莊重。同時(shí)達(dá)不到利潤(rùn)空間的最大化。在營(yíng)銷(xiāo)策劃上，本案沒(méi)有吸引之處的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)手段，純粹意義上的自買(mǎi)自營(yíng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。這樣對(duì)一個(gè)商貿(mào)城來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)太大，富源商貿(mào)城店面體量大，商 鋪面積大，總價(jià)高，相應(yīng)租金也高，在經(jīng)營(yíng)中可能會(huì)出現(xiàn)大量的閑置店面房，空置率大，對(duì)投資的客戶來(lái)說(shuō)，是一種風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)分析得出以上兩個(gè)項(xiàng)目存在很多的 劣勢(shì)和危機(jī)： 富源商貿(mào)城的商鋪基本設(shè)在住宅下面，隆山路上的沿街店面房有限，基本都是內(nèi)街的店面房，符合了商貿(mào)城布局和建筑風(fēng)格。 （ 1）考察周邊商業(yè)氛圍、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)狀況、店面售價(jià)及租金。 商鋪 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中受到的影響因素 住宅 （ 1）根據(jù)調(diào)查，購(gòu)房者主要會(huì)征求配偶的意見(jiàn)，也會(huì)參考家庭其他重要成 員與有購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)朋友的意見(jiàn)，主要是通過(guò)朋友來(lái)界定其價(jià)格、質(zhì)量、位置等因素。 （ 4）結(jié)婚后仍與父母住在一起，孩子大了，不方便，需要自己獨(dú)立居住。 （ 6）收入：家庭收入 2萬(wàn) 4萬(wàn)之間的中等及中等偏高收入階層人士為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2）年齡：集中在 3040歲為主， 4055歲為輔。 目標(biāo)客戶群層次 第一目標(biāo)群：經(jīng)營(yíng)生意的商人及公務(wù)員。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 統(tǒng)一招商和管理有 14%人群贊同，在交談之中，百姓對(duì)房產(chǎn)方面的市場(chǎng)情況相對(duì)較缺乏，大多 數(shù)人買(mǎi)了店面自己來(lái)經(jīng)營(yíng)，如果經(jīng)營(yíng)狀況不好的話就出租，每年收取一定的租金，但也有部分人對(duì)統(tǒng)一招商和管理感興趣，可以減少風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)省人力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 從經(jīng)營(yíng)者那里訪談了解到，很多經(jīng)營(yíng)者想買(mǎi)獨(dú)立小店面，自己來(lái)經(jīng)營(yíng)買(mǎi)小商品。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 單價(jià)在 4000 元以上客戶群相對(duì)甚少，跟本項(xiàng)目有較大分歧，大多數(shù)人認(rèn)為本項(xiàng)目最高價(jià)格不能超過(guò)金世界步行街，否則投資風(fēng)險(xiǎn)較大，給投資者預(yù)留升值空間較小。 資者將成為本項(xiàng)目主力目標(biāo)客戶群，主要是二層以上商場(chǎng)如何找切入點(diǎn)，讓客戶感覺(jué)物有所值而不是成為投資的障礙點(diǎn)。 20— 50 ㎡與本項(xiàng)目設(shè)置的一層店面面積較吻合，說(shuō)明中小投 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前富源商貿(mào)城和金世界步行街的開(kāi)發(fā)建設(shè)，共享商業(yè)購(gòu)物人流，縮短了 本案的市場(chǎng)培育期；而 30%的百姓認(rèn)為對(duì)這里看不準(zhǔn)，他們覺(jué)得本案相對(duì)地段偏，周邊的商業(yè)還有待于完善，市場(chǎng)的前景和產(chǎn)品的定位不明朗常。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第四部分 問(wèn)卷調(diào)查分析 1 目前你會(huì)接受購(gòu)買(mǎi)期房嗎？ 52%48%現(xiàn)房期房 通過(guò)調(diào)查占有 52%的當(dāng)?shù)匕傩詹幌胭?gòu)買(mǎi)期房，他們認(rèn)為：第一期房風(fēng)險(xiǎn)太大 ，慧通公司在莒南開(kāi)發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目，怕開(kāi)發(fā)實(shí)力存在一定的壓力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）目前剛開(kāi)發(fā)兩個(gè)商業(yè)街，分流了部分有錢(qián)人的投資，對(duì)本案的后期消化帶來(lái)一定的壓力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 2）項(xiàng)目所定的業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，在目前市場(chǎng)上填補(bǔ)了空白，如精品購(gòu)物中心、美食一條街、休閑娛樂(lè)、大型超市等。 都將大幅減少，更會(huì)造成周邊店面的空置，租金回報(bào) 率下降，對(duì)客戶下決心購(gòu)買(mǎi)不利。 （ 5）項(xiàng)目旁的莒南長(zhǎng)途客運(yùn)站將于近期外遷，人流和人流在區(qū)域的停留時(shí)間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）項(xiàng)目位于莒南黃金商圈的邊緣地帶，目前周邊環(huán)境不好，很多都是破舊房子和零亂的街道，居住的環(huán)境很差。 （ 6）本案是莒南唯一設(shè)有 3745平方的大型地下停車(chē)庫(kù)，方便擁有私家車(chē)消費(fèi)者購(gòu)物。 同時(shí)為本案的經(jīng)營(yíng)氣氛提供了一定的機(jī)會(huì)，有利于本案銷(xiāo)售臨街商鋪。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、項(xiàng)目區(qū)域市政公建配套情況 交通情況 項(xiàng)目南側(cè)是莒南長(zhǎng)途客運(yùn)站，并且隆山路是莒南縣的出入城區(qū)的主干道，交通非常方便有各公交車(chē)經(jīng) 過(guò)及私營(yíng)出租車(chē)運(yùn)營(yíng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)市場(chǎng)需求，不斷細(xì)分市場(chǎng)定位，產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)是目前占領(lǐng)市場(chǎng)最有效的手段，以此來(lái)建立莒南不同層次的供房體系，滿足不同消費(fèi)者需求。在推廣 過(guò)程中缺少系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，比如項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的挖掘、推廣主題的延續(xù)、房 地產(chǎn) 產(chǎn)品形象的建立等均沒(méi)有得到充分的把握及展開(kāi)；在銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的營(yíng)造上，除 外浙江那家 房產(chǎn)公司銷(xiāo)售總部營(yíng)造較好以外，其他房產(chǎn)公司銷(xiāo)售人員專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)水準(zhǔn)有待提高 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂