【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 序 言 第一部分 市場環(huán)境調(diào)查 一、宏觀環(huán)境分析 二、莒南房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 第二部分 房市熱點分析 一、熱點區(qū)域分析 二、典型樓盤個案分析 二、產(chǎn)品投資空間分析 第三部分 地塊環(huán)境調(diào)查 第四部分 問卷調(diào)查分析 第五部分 產(chǎn)品定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 序 言 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河東區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。全縣轄 18 處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 16 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng)）， 759 個行政村， 99萬人口；總面積 1752 平方公里， 109 萬畝耕地，其中丘陵、山地占 71%，平原占29%。兗石鐵路橫貫東西，境內(nèi)公路覆蓋全縣，運輸便捷；距青島港 200 公里，距嵐山港 30 公里，日照港 50 公里，連云港 90 公里，臨沂機場 40 公里，青島機場 200 公里，海陸空運輸方便。 我們有幸應日照慧通房產(chǎn)開發(fā)有限公司之邀，對莒南縣房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行市場調(diào)研。我們希望此次專項調(diào)研可作為慧通新天地塊項目前期開發(fā)市調(diào)定位及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為慧通房地產(chǎn)開發(fā)公司后續(xù)開發(fā)項目提供具有可參考價值的數(shù)據(jù)資料。而慧通公司志存高遠，在運作項目時謙虛謹慎，對 前期基礎工作精益求精，相信在這樣的團隊操作下，本項目必定會取得圓滿成功，我們也將會為參與本項目的工作而感到自豪！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 市場環(huán)境分析 一、宏觀環(huán)境分析 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河東區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接。全縣轄 18 處鄉(xiāng)鎮(zhèn)（ 16 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng)）， 759 個行政村， 99萬人口；總面積 1752 平方公里， 109 萬畝耕地，其中丘陵、山地占 71%，平原占29%。兗石鐵路橫貫東西，境內(nèi)公路覆蓋全縣 ，運輸便捷；距青島港 200 公里，距嵐山港 30 公里，日照港 50 公里，連云港 90 公里，臨沂機場 40 公里，青島機場 200 公里，海陸空運輸方便。 縣城發(fā)展定位 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河東區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相 接。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 1）歷史悠久文化： 莒南縣歷史悠久，文化燦爛，風光秀美。據(jù)考證，早在舊石器時代就有人類在這里繁衍生息?，F(xiàn)已發(fā)現(xiàn)舊石器遺址 8 處，新石器遺址 24 處，商周以來的文化遺址 50 處 。自漢代起這里就不斷發(fā)生農(nóng)民反抗封建統(tǒng)治的斗爭，赤眉軍、紅襖軍、紅巾軍、捻軍、幅軍都曾活動在莒南一帶。莒南是革命老區(qū)。抗戰(zhàn)時期，莒南有 “ 山東小延安 ” 之稱，劉少奇、羅榮桓、陳毅、谷牧等老一輩無產(chǎn)階級革命家都曾在這里工作、戰(zhàn)斗過。 1945 年 8 月，中國共產(chǎn)黨領導下的第一個省政府 — 山東省政府在我縣大店鎮(zhèn)成立，山東省第一個青年團支部也在這里創(chuàng)建。新中國成立后，莒南人民在社會主義建設的偉大實踐中，創(chuàng)造了整山治水大搞農(nóng)田基本建設等典型經(jīng)驗，受到毛澤東主席的高度贊揚，特別是 “ 愚公移山，改造中國，厲家寨是一個好例 ” 的光輝批示 ，幾十年來一直激勵著全縣人民奮發(fā)圖強，拼搏進取。 2）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟： 莒南縣物產(chǎn)資源十分豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營初具規(guī)模?，F(xiàn)已探明可供開采的礦產(chǎn)有金、銀、鐵、銅、重晶石、氟石、明礬石、石墨、紫砂巖、白云石、花崗石、石英石等 30 多種，且品位高，儲量大，易開采；其中重晶石、氟石儲量為山東省之冠，石墨為省內(nèi)稀有，優(yōu)質(zhì)紫砂巖儲量 1 億多立方米，花崗石儲量 10億多立方米，且品種多、質(zhì)量好，深受國內(nèi)外用戶青睞。莒南縣屬暖溫帶季風區(qū)半濕潤大陸性氣候，適宜農(nóng)作物生長，是全國重要的糧油生產(chǎn)基地，現(xiàn)已建立起花生、黃煙、桑蠶、柳條、蔬菜、 蘋果、板栗、茶葉、生豬、牛羊兔等十大特色產(chǎn)業(yè)，其中花生單產(chǎn)、總產(chǎn)分別居全國第一和第二位，興辦了 300 多家農(nóng)字號工 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商企業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程不斷加快。先后被評為全國商品糧大縣，油料、果品、肉類生產(chǎn)百強縣，花生生產(chǎn)出口基地縣和全省蘋果、桑蠶、茶葉生產(chǎn)重點縣，是中國 “ 花生之鄉(xiāng) ” 、 “ 板栗之鄉(xiāng) ” 、 “ 茶葉之鄉(xiāng) ” 和 “ 石雕藝術之鄉(xiāng) ” 。 工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，對外經(jīng)貿(mào)勢頭強勁?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機械、建材、食品、工藝美術等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團、宇達集團、路克士集團、春園集團等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門類 比較齊全的工業(yè)體系。全縣各類企業(yè)發(fā)展到 2000 多家，有 60 多種產(chǎn)品分別獲市、省、部、國優(yōu)稱號，其中路克士牌運動鞋、福瑞牌味精、宇達牌墻地磚、玉皇牌花生油等獲省、市名牌產(chǎn)品稱號。肉類加工、花生食品、石雕石刻、板栗食品、草柳編、紡織服裝、磨料磨具、五金工具、制鞋等 15 大類 300 多種系列產(chǎn)品已打入國際市場，春園集團、雪鳳集團、同泰食品、金勝糧油、綠潤食品、外貿(mào)公司、青云服裝等出口創(chuàng)匯骨干企業(yè)群體進一步擴大，并重點培植了花生、板栗、肉類、磨料磨具、草柳編、石雕石刻六大加工出口基地，其中花生基地已具備全國最大的花生貿(mào) 易集散地的規(guī)模。目前，我縣已與 40 多個國家和地區(qū)建立了穩(wěn)定的經(jīng)貿(mào)關系，擁有自營進出口權的企業(yè)達到 59 家 。 3）區(qū)域優(yōu)勢： 基礎設施建設日趨完善，商貿(mào)服務業(yè)繁榮活躍。莒南縣地處交通要沖。兗（州）石（臼）鐵路、嵐（山）濟（寧）公路橫穿東西，莒（縣）新（浦）、莒（縣）阿（湖）公路縱貫南北， 206 國道在境內(nèi)西北部穿過，全縣公路通車里程達 公里，實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，形成了四通八達的交通網(wǎng)絡；距石臼港 50 公里，嵐山港 25 公里，距連云港及其機場各 60 公里，臨沂機場 40 公里，海陸空運輸十分方便。通訊條件非常優(yōu)越，全 縣程控電話交換機總容量達到 11 萬門，建成了 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 莒南信息港。水、電資源充足，發(fā)電裝機總容量達到 25 萬千伏安。城鄉(xiāng)建設起點高、發(fā)展快，縣容、縣貌整潔美觀，服務功能齊全，連續(xù)五年通過省級衛(wèi)生城市考核，建有全國最大的縣級公園和賓館、飯店、歌舞廳、影劇院等服務娛樂設施，其中高、中檔賓館可為國內(nèi)外客商在食宿、購物、旅游、洽談業(yè)務、會議接待等方面提供一流的服務?；A設施條件的改善，有力地拉動了商貿(mào)流通業(yè)的快速發(fā)展。目前，全縣共有各類商業(yè)網(wǎng)點 15714 個，集貿(mào)市場 102 個，專業(yè)批發(fā)市場 7 處，年完成城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額 10 億元左右 。 從宏觀經(jīng)濟環(huán)境的角度來看，莒南是一個正處于高速發(fā)展的縣城，屬于開發(fā)投資較為理想的場所。 二、莒南房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 從整體上看，目前莒南房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，供求矛盾緩和，價格漲幅趨于平穩(wěn)，逐漸進入了房地產(chǎn)產(chǎn)品時期。隨著政府的宏觀調(diào)控、人口的增加、居民生活條件的好轉、土地推出量的增大、外地房地產(chǎn)開發(fā)商的進入，在以后的幾年，房價將會繼續(xù)穩(wěn)步上漲，同時房地產(chǎn)的競爭也將進入白熱化。 莒南房地產(chǎn)投資完成 目前莒南房地產(chǎn)正在穩(wěn)定發(fā)展中，現(xiàn)在即將開發(fā)完成的有金世界步行街，富源商貿(mào)城，錦繡華庭等