【正文】 安慶樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 丹桂花園項目策劃 市場調(diào)查報告 調(diào)查日期： 報告日期： 調(diào)查機(jī)構(gòu)：杭州王派營銷策劃有限公司 調(diào)查方式：實地調(diào)研 +抽樣訪問 +網(wǎng)絡(luò)資源 本文為丹桂花園項目開發(fā)前期市場調(diào)查報告。 本項目位于安慶市開發(fā)區(qū)西南部，緊靠國家級批發(fā)市場 —— 安慶光彩大市場，北距火車站 公里，南距大湖中心公園 公里。從周邊來看，西南面為三星級賓館 —— 安慶市迎賓館，四周均為已開發(fā)或在建的居住區(qū)。 為了能充分地了解市場，規(guī)避風(fēng)險，使項 目在同類產(chǎn)品中獨(dú)樹一幟，獲取利潤最大化，特對安慶市以及下屬的八縣以及南岸的池州地區(qū)同類物業(yè)展開了市場調(diào)查、分析，以供甲方?jīng)Q策參考。 一、宏觀環(huán)境分析 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 安慶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，發(fā)展前景十分廣闊。境內(nèi)地貌多樣，氣候溫和，開發(fā)性農(nóng)業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)發(fā)展?jié)摿艽螅情L江中下游聞名的糧棉油、水產(chǎn)品和畜禽生產(chǎn)基地。工業(yè)已形成國家大型企業(yè) — 安慶石油化工總廠為依托的石油化學(xué)工業(yè)，以及機(jī)電、輕紡、建材等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，是安徽省重要化工、輕紡基地。 1999 年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,財政收入 億元，城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入概述 市場環(huán)境分析 5320 億元 ,農(nóng)民人均純收入 1706 元 。 安慶交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。安慶港 1986 年被辟為國家一類口岸，可常年通航 5000 噸級貨輪和萬噸級油輪，海關(guān)、商檢、動植物檢等口岸機(jī)構(gòu)配套完善。公路有 105 線、 206 線、 318 線三條國道和滬蓉高速公路穿市而過。安慶長江公路大橋已經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)立項。大京九東側(cè)分流線合九鐵路貫穿境內(nèi) 200公里并連接市區(qū)。安慶民航已開通北京、上海、廣州、廈門航線。 1992 年動工興建的安慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃區(qū)總面積 平方公里，先期開發(fā)的 平方公里實現(xiàn)了 “ 七通 一平 ” ，已初具規(guī)模 。 新政策部署的調(diào)整 根據(jù)新一輪城市總體規(guī)劃，本市將建設(shè)成為長江中下游的大城市、長江經(jīng)濟(jì)帶的二級中心城市、安徽省一級中心城市和皖西南的商貿(mào)中心。城市性質(zhì)為長江沿岸重要的工貿(mào)、港口城市，歷史文化名城。城市規(guī)模及用地為： 2000 年，人口 50 萬，用地 50 平方公里；至 2020 年，人口 80 萬，用地 78 平方公里；至 2020年，人口 100 萬，用地 105 平方公里。城市主要發(fā)展方向是依托老城，沿長江岸線向東發(fā)展至老峰鎮(zhèn)，沿安合公路向北發(fā)展至大龍山、月山、高河。 隨著我國西部大開發(fā)政策的實施，安慶正面臨新 的發(fā)展機(jī)遇。在新的世紀(jì)里，安慶將進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展步伐，迅速成長為安徽省的農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)大市和經(jīng)濟(jì)富市，成長為長江中下游擁有百萬人口的聯(lián)接華東、華中兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐城市 。 居民基本生活設(shè)施概況 目前，安慶市 道路總長 公里，路燈 3642 盞，橋梁 13 座 259 米基本配套，建立排澇泵站 5 座，排污泵站 3 座。建成第二自來水廠，城市日供水能力達(dá) 萬噸，供水率達(dá) %；完成煤氣一期工程建設(shè)，城市氣化率達(dá) %；公共汽車營運(yùn)車輛 176 輛，出租汽車 1630 輛，萬人擁有公共交通車輛達(dá) 標(biāo)臺；建 成區(qū)綠化覆蓋面積 816 公頃，覆蓋率達(dá)到 %。市區(qū)住宅建筑面積 萬平方米，住房成套率達(dá) 90%。 二、安慶市房地產(chǎn)市場分析 市場現(xiàn)狀 從大環(huán)境來看，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，安徽周遍地區(qū)，特別是江蘇、浙江和上海的房產(chǎn)的發(fā)展，影響地處長江沿岸的港口城市安慶，近幾年房地產(chǎn)市場得到了長足的發(fā)展， 但是 仍處于發(fā)展的初始階段 。很多地方還是不規(guī)范。 盡管商品房銷售額的增長速度持續(xù)走高，價格上升較快，但與周邊地區(qū)比較， 安慶 房價仍然有上升空間，因此它的發(fā)展?jié)摿σ廊槐容^樂觀 。 安慶所處的安徽本來就是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后 的省份，在安慶開發(fā)房產(chǎn)的除了本地的開發(fā)商之外，較多的還是外地的開發(fā)商，其中數(shù)浙江的開發(fā)商最多。特別是開發(fā)區(qū)一帶，外地人開發(fā)較多。開發(fā)區(qū)所處的地理位置具有很大的升值空間，且地價便宜，政策環(huán)境好，這是促成眾多開發(fā)商云集此地的根本原因。 對于安慶下面的八縣，基本情況都是處于啟蒙階段，市場很不完善，甚至還處于初始階段，很多縣城只有一兩處在開發(fā)。相對而言，潛山、懷寧的房產(chǎn)市場發(fā)展較快，在八縣中處于領(lǐng)先的地位，在調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)這兩地的開發(fā)商很多，且已具有一定的規(guī)模。在下屬縣城的房產(chǎn)市場中，以本地的開發(fā)商為主，外地 的開發(fā)商為輔。 未來發(fā)展趨勢 對于 2020 年， 特別是 5 月份以后，隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，預(yù)計安慶房市的 “ 狂熱 ” 將在一定的時期內(nèi)漸趨 理性 。在基本滿足安慶本市居民的住房需求情況下，外地商人特別是下屬縣的老百姓目前有定居安慶的想法的人較多。所以，專家預(yù)測， 今年房價漲幅不會像 2020 年讓人 “ 心驚肉跳 ” ，而會穩(wěn)中有漲。下跌的可能性較 小 。 房地產(chǎn)消費(fèi) 在安慶，大多數(shù)住宅商品房的消費(fèi)群主要是安慶本地人。本地人的概念不僅僅包括安慶市內(nèi)的居民，還包括安慶下屬幾個縣的居民，這是因為下屬縣城房產(chǎn)市場的不夠完善，開發(fā)的 樓盤較少，一方面不能滿足日益增長的消費(fèi)群體，另一方面，居民向往城市生活的心理狀態(tài)，特別是一些年輕的商人，更多的是考慮周圍的環(huán)境，而安慶優(yōu)異的人文教育環(huán)境是他們所向往的。因此，對項目進(jìn)行合理的定位，準(zhǔn)確的把握目標(biāo)消費(fèi)群，以及如何吸引消費(fèi)者是本項目的關(guān)鍵所在。 房地產(chǎn)投資 據(jù)調(diào)查， 近 階段 ，隨著市場的日漸成熟，房產(chǎn)的競爭 正 逐漸加劇。尤其是住 宅房的價格一路飆升，使投資風(fēng)險指數(shù)也隨之大大上升，令許多精明的投資者只能望樓興嘆。 造成這一局面主要是因為以下幾個方面：一方面，安慶的眾多土地均已被拍賣，但是這些土地在開發(fā)商 手中并沒有完全被開發(fā)，更多的是采取一種觀望的態(tài)度，而形成這種態(tài)度的主要是基于以下兩點(diǎn)，首先，是想保留地塊等待升值，其次，開發(fā)商的資金不足，害怕開發(fā)之后的后繼力量不足。另一方面，居民的消費(fèi)水平的提高已經(jīng)跟不上房產(chǎn)升值的速度。 三、安慶居民消費(fèi)水平分析 在國家積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策推動下， 安慶 市委、市政府準(zhǔn)確把握經(jīng)濟(jì)形勢，積極采取應(yīng)對措施，經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)定中求得進(jìn)步，在調(diào)整中加快發(fā)展，價格總水平自去年七月份以來由低變高、由負(fù)轉(zhuǎn)正，呈現(xiàn)出良好的運(yùn)行態(tài)勢。 截止 2020 年第 一季度，居民消費(fèi)價格總指數(shù)為 ， 累計上升 %?？傮w來看，2020 年 13 月份居民消費(fèi)價格總水平呈現(xiàn)出前后高、中間低的特征；由于新漲價及翹尾因素的影響，食品與醫(yī)療保健、個人用品類和中藥材類價格漲幅較大，工業(yè)消費(fèi)品價格跌勢趨緩，食品類價格水平上升成為拉動居民消費(fèi)價格總水平上升的主力軍。 從居民消費(fèi)八大類商品看：食品、煙酒及用品、醫(yī)療保健和個人用品、娛樂教育文化用品及服務(wù)分別上升 %、 %、 %和 %；衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通信、居住類分別下降 %、 %、 %和 %。 %%%%%%%食品醫(yī)療保健 個人用品娛樂文化教育衣著 家電交通通信居住 發(fā)生這些變化的主要原因在于以下幾點(diǎn)： (一 )糧食價格漲勢強(qiáng)勁。 (二 )水產(chǎn)品價格上揚(yáng)，豬肉價格穩(wěn)中有升，蛋類價格量少價升 。 (三 )中藥材價位居高不下。(四 )工業(yè)消費(fèi)品跌勢趨緩。 專家預(yù)測，今后安慶的居民消費(fèi)趨勢將是穩(wěn)中有升，造成這個趨勢的原因在于：（ 1） 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將保持良好的態(tài)勢。從國際形勢看，今年全球經(jīng)濟(jì)增長率可望達(dá)到 %，世界貿(mào)易可望增長 5%以上，這將支持中國經(jīng)濟(jì)快速增長；從國內(nèi)形勢上看，我國經(jīng)濟(jì)正處于新一輪景氣上升期，今年我國經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)為7％左右；從 安慶 市情況看， 2020 年全市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅必須在 %以上，財政收入實現(xiàn) GDP 同步增長，全社會固定資產(chǎn)投資增長 20%以上，社會消費(fèi)品零售額增長 10%以上，外貿(mào)出口總額增長 12%以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制