【正文】 在 %以內(nèi)，人口自然增長率控制在 ‰ 以內(nèi)。 （ 2）糧食價格將繼續(xù)上漲。今年，黨中央、國務(wù)院把解決 “ 三農(nóng) ” 問題作為全黨工作的 “ 重中之重 ” ，提出了重農(nóng)興糧富民，把農(nóng)民增收確定為突破口。國家發(fā)改委近日會同有關(guān)部門，對重點糧食品種實行最低收購價， 2020 年早秈稻最低收購價格為每 50 公斤 70 元，中秈稻最低收購價為每 50 公斤 72 元，粳稻最低收購價為每 50 公斤 75 元，從今年新糧上市起，進(jìn)一步放開糧食收購價格，由取得經(jīng)營資格的企業(yè)隨行就市收購，在重點糧食品種市場價格低于最低收購價格時，將指定部分糧食經(jīng)營企業(yè)按照最低收購價格敞開收購。受糧價上漲的影響，與糧食相關(guān)的肉、蛋、禽、食用油的價格將穩(wěn)步上漲并帶動相關(guān)食品價格繼續(xù)上行，同時推動居民消費價格上漲。 （ 3） 煤、電、油、運輸?shù)葍r格上揚。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，煤炭、電力、運輸已出現(xiàn)供不應(yīng)求的緊張狀況，由于其建設(shè)周期長，很難較快形成供給能力，價格也會上揚。 （ 4） 工業(yè)生產(chǎn)資料的價格還將保持在一個較高的增長態(tài)勢上。受投資和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求拉動，造成工業(yè)生產(chǎn)資料（比如鋼材、水泥等）和原材料（比如棉花、農(nóng)副產(chǎn)品等）價格逐步上揚， 2020 年 一季度 安慶 市水泥價格上漲 %，磚價格上漲 %。同省內(nèi)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市及沿海城市相比仍有一定的差距，要實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，仍需在國家宏觀政策調(diào)控下，擴(kuò)大投資規(guī)模和再建工程，由此生產(chǎn)資料總的需求短期內(nèi)難以迅速收縮，這將推動建材價格上升。（ 5） 政策性價格（收費）的調(diào)整，支持居民消費價格上漲。從 2020 年春季開始，安徽 省調(diào)整農(nóng)村義務(wù)教育收費標(biāo)準(zhǔn)， 市 下屬 桐城、望江、懷寧三地的農(nóng)村義務(wù)教 育雜費標(biāo)準(zhǔn)的最高限額與現(xiàn)行的城區(qū)義務(wù)制教育雜費標(biāo)準(zhǔn)最高限額相比較，農(nóng)村比城區(qū)小學(xué)每學(xué)期每生高 5 元，初中每學(xué)期每生高 10 元，這種情況對城區(qū)義務(wù)制教育雜費標(biāo)準(zhǔn)形成上調(diào)壓力。四月份 安徽 省實行城鄉(xiāng)生活用電同價，城市居民生活用電每 Kwh 提高 元， 該 市出臺了市管醫(yī)療服務(wù)價格。此外隨著國家壟斷行業(yè)改革的推進(jìn)，公用事業(yè)市場化進(jìn)程加快，這些與居民生活密切相關(guān)的剛性需求，將對居民消費價格上升產(chǎn)生一定的影響。 （ 6） 房地產(chǎn)價格上漲，住房價格上漲對消費價格總指數(shù)的影響不可忽視。 2020 年 下半年房地產(chǎn)信貸規(guī)模的緊縮，提高了房地產(chǎn)融資成本，加之土地成本的上升，投機(jī)追漲炒作以及房價上升的預(yù)期等因素推動了房地產(chǎn)價格上漲。今年一季度地價比去年同期上漲 %、建材價格比去年同期上漲 %；隨著 安慶 市城區(qū)人口的增加，房屋配套設(shè)施的日益完善，居住環(huán)境的改善，住房消費結(jié)構(gòu)的升級，價格監(jiān)管逐步到位和一些購房政策相繼出臺（如公積金貸款、按揭等），人們購房非常踴躍，一季度 安慶 市購房支出比去年同期上漲 12%。 四、光彩大市場情況分析 由于本項目位臨安慶光彩大市場，對于光彩大市場的分析有助于本項目的推廣。 早在漢代以前，安慶境內(nèi)貿(mào)易就很活躍。北宋時，即以 “ 人性輕揚善賈 ” 而飲譽大江南北。南宋嘉定后，逐漸成為皖西南和皖鄂贛邊區(qū)商品物資集散中心。明清之際，徽商遍及安慶城鄉(xiāng)， “ 商賈云集，貿(mào)易興旺 ” 。 至民國初，發(fā)展成為安徽省商業(yè)中心和長江下游重要的商品集散地。 30 年代，與蕪湖、蚌埠、屯溪并列為安徽 “ 四大市場 ” 。 隨著改革開放的發(fā)展，目前，安慶 市社會商業(yè)和飲食服務(wù)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)點發(fā)展到 6 萬多個。全社會消費品零售總額達(dá)到 億元，各種經(jīng)濟(jì)類型的商品零售額全面增長。 位于開發(fā)區(qū)的光彩大市場就是在商業(yè)發(fā)展中一面很好的旗幟。 中國 光彩事業(yè)重點扶貧、就業(yè)項目──安慶光彩大市場，始建于 1998 年，經(jīng)過六年的建設(shè)和運營，到去年底為止，年貿(mào)易額已突破 100 億元，解決就業(yè)人數(shù)超過 3 萬人。日前，該市場再次投資 10 億元，建造四期工程至 2020 年完工，屆時，安慶光彩大市場的年交易額將達(dá)到 200 億元，可實現(xiàn) 6 萬多人的就業(yè)。將 成為長江下游最大的物流中心。安慶市位于長江下游的北岸，是安徽省的西南部，在該市轄三區(qū)八縣中就有五個是國家級貧困縣，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)。民營企業(yè) ── 安徽南翔集團(tuán)為了響應(yīng)全國工商聯(lián)的號召，積極投身到扶貧濟(jì)困、回饋社會的行動中去，走市場扶貧之路 ，開發(fā)建設(shè)安慶光彩大市場，給經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的安慶市增加了大量的稅收，并全面拉動了房地產(chǎn)、客貨運輸、金融保險、郵電通訊、生產(chǎn)加工、餐飲服務(wù)等多個行業(yè)的同步發(fā)展，社會效益巨大。 其中，安慶光彩大市場共分四期工程。一期工程 占地 255 畝，建筑面積 16萬平方米，總投資 億元人民幣，于 98 年 6 月 24 日舉行奠基儀式。經(jīng)過 1年緊鑼密鼓的建設(shè)，該工程于 99 年 10 月 28 日全面建成并投入運營，以日用百貨、五金、家電、摩托車、糖酒、土特干果、鞋類、家居、服裝、建筑裝飾材料等綜合批發(fā)為主，客商入駐率達(dá) 100%。 二期占地 300 畝，建筑 面積 25 萬平方米，投資 億元人民幣，于 99 年 9 月破土動工。該工程以建材裝飾城為龍頭、以大賣場為主體，對一期工程的內(nèi)涵與外延進(jìn)行大幅度的拓展和補充。其中，建材裝飾城于 2001 年 4 月 18 日開業(yè)，以陶瓷、板材、衛(wèi)生潔具、裝潢五金材料等批發(fā)為主，客商入駐率達(dá) 100%。建筑面積達(dá) 9 萬平方米的大賣場，是目前華東地區(qū)最大的家居系列產(chǎn)品展銷和批發(fā)中心 。三期占地 272 畝 ，建筑面積 33 萬平方米。由文化用品、服裝、小商品、裝飾材料、五金機(jī)電、汽配等區(qū)域性專業(yè)市場組合而成。該項目在建設(shè)中積極引用現(xiàn)代科技，使市場一開始運營便實 現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化管理、信息化管理。 該項目現(xiàn)已全面竣工并于 2020 年 4 月10 日正式開業(yè) 。四期 占地 1000 畝左右，建筑面積達(dá) 80 萬平方米，以建設(shè)大型配送、展示、商貿(mào)加工及倉儲為主，全面提升安慶光彩大市場的功能和國際性競爭能力。目前，該項目正作為安慶長江大橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的引擎項目，已全面啟動。 預(yù)計到 2020 年，整個市場全部建成，年交易額將突破 200 億元，實現(xiàn)稅收超億元，可提供 6 萬人的就業(yè)機(jī)會。 在市場調(diào)研期間，我們專門針對安慶光彩大市場的住戶做了深入的調(diào)查，根據(jù)我們實際調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從中發(fā)現(xiàn)，在安慶光彩大市場中 經(jīng)營百貨生意的商人，安慶市本地居民占很少數(shù)，而大多數(shù)為安慶下屬八縣的居民。其中以 樅陽、桐城、懷寧占絕大多數(shù)。具體情況根據(jù)我們的抽樣列表，可以查看到如下情況： 地區(qū) 安慶市 樅陽 桐城 懷寧 望江 宿松 潛山 岳西 太湖 長江南岸 其他 比例（ %） 3 33 22 16 4 2 7 1 2 8 2 綜觀安慶房產(chǎn)市場，結(jié)合本項目開發(fā)性質(zhì)，我們把市場細(xì)分到住宅小區(qū)，以及附帶的商鋪，形成專業(yè)市場調(diào)查，充分的把握市場動向，以便進(jìn)行更詳盡的市場研究、分析。 調(diào)查期間 ，調(diào)查人員先后 同相關(guān)人員進(jìn)行了溝通，對市區(qū)的近 30 個樓盤以及下面的八縣和長江南岸地區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)查，并就項目同類物業(yè)中顯在的樓盤進(jìn)行了針對性調(diào)查，對安慶以及周邊的住宅市場有了比較完整、準(zhǔn)確的把握。 一、整體概況 市場調(diào)研期間，我們專門走訪了安慶市以及下屬八縣和南岸地區(qū)一些正在開盤相關(guān)個案分析 0%5%10%15%20%25%30%35%安慶 樅陽 桐城 懷寧 望江 太湖 宿松 岳西 潛山長江南岸其他 銷售的樓盤，針對本項目的銷售，對其他競爭項目做了全方位的了解，其基本信息列表如下： 樓盤基本信息表 序號 項目名稱 地理位置 最高價格（元 /㎡） 最低價格（元 /㎡） 均價（元 /㎡） 主要戶型面積（㎡） 物業(yè)管理費（元 /月） 銷 售情況 01 回祥新村 安慶開發(fā)區(qū) 1900 1300 1700 85— 145 20 基本銷售完畢，剩余少量 02 東方虹城 安慶開發(fā)區(qū) 1600 1100 1300 60— 185 18 已售完 03