【正文】 交易按總價分類圖 單位：萬元 /套 %%%%%T≤2020T≤30 30T≤40 40T≤50 50T≤60 60T≤80 80T≤100100T≤200T200系列1 10 T≤ 20 20T≤30 30T≤40 40T≤50 50T≤60 60T≤80 80T≤100 100T≤200 T200 % % % % % % % % % 2020 年上半年，天河區(qū)新建商品住宅交易總價集中在 30～ 80 萬元 /套之間， 交易份額為 %，其中 40～ 50 萬元 /套的交易份額達到 %。天河的樓價在 近兩年上升迅速，且推出的戶型越來越大，單套物業(yè)的總價自然也有所上漲。 05 年該區(qū)推出小面積單位的數(shù)量較往年減少，單套總價在 30 萬元以下的交易份額 僅 %。 11 22 各大住宅板塊供求分析 天河區(qū)的住宅樓盤主要要集中在幾大板塊：天河北一帶群樓板塊、珠江新城板塊、天河公園板塊以及東圃板塊。 221 天河北一帶群樓板塊 作為天河北一帶的住宅，在地理位置、交通、周邊配套上已經(jīng)占據(jù)優(yōu)越的天時地利條件，而且以中信為中心的商務(wù)圈眾多甲級寫字樓的出現(xiàn)，形成濃厚的商務(wù)氣氛， ， 使一帶住宅群樓的租售長期處于一個較高的水平，并且有持續(xù)穩(wěn)步上升的趨勢。 例如中怡城市花園、富力天河華庭、天譽花園、薈雅苑等物業(yè)一手價格 達到 1 萬元 /平方米左右 ，但隨著商圈的不斷延伸，國際投資公司的進 駐，使該地段群樓的升值潛力存在十分大的空間，并沒有影響自住者與投資者的信心，基本上處于供求平衡略趨供不應(yīng)求狀態(tài)。 222 珠江新城板塊 珠江新城是目前新興開發(fā)的東部城區(qū)，聚集了大型高尚住宅，樓宇密度低， 以 23 房的大積單位為主 ， 業(yè)主主要以自主為主，投資客少，均價達到 8000 元 /平方米， 隨著珠江新城 CBD 的迅速成型，珠江新城的住宅市場擁有 12 非常廣闊的良好發(fā)展前景，樓價上漲的潛力很大。近來不少開發(fā)商和具有投資眼光的人士瞄準(zhǔn)了投資珠江新城公寓這塊肥肉，而廣交會掀起的公寓租賃熱潮讓更多的投資者更關(guān)注到公寓這一新興的 投資項目， 早 前一段時間，馬賽國際公寓的熱銷就是一個很好的例子。公寓盤源中以單身公寓為主，而酒店式公寓就有新大廈國際公寓，多數(shù)投資客以長線為主，回報率在 67%左右。 如 雙城國際、星匯國際等公寓位于珠江新城西側(cè)，不但靠近商務(wù)圈，而且交通方便，地鐵 3 號 線的 開通，投資價值較高。 珠江新城處于一個優(yōu)越的地理位置，為居住者帶來舒適的環(huán)境，但樓盤的疏散性，導(dǎo)致沒有形成完整的商業(yè)、商務(wù)圈。 223 天河公園板塊 天河公園板塊以天河公園為中心 ,分為南北兩個部分，北部主要有珠江俊園、上寓、東方家園、歷德雅舍等樓盤；南部則有海景 花園、東璟花園、廣?；▓@等樓盤。由于 鄰近天河北、珠江新城與琶洲會展區(qū)廣州三大商圈的地段優(yōu)勢及獨到的公園自然生態(tài)資源，還有周邊濃郁的高校、高科氛圍，再加上地鐵建設(shè)等市政利好 ， 這一板塊吸引了大量白領(lǐng)購買入住。但該板塊也存在不少弊端：交通設(shè)施沒有完善，進出市中心比較堵車；購物、休閑娛樂場所不多、 13 優(yōu)質(zhì)教育配套緊缺，導(dǎo)致整個板快的樓盤租價還處于中等水平，隨著板快各方面設(shè)施的不斷完善，相信也存在較大的發(fā)展空間。 224 東圃板塊 目前， 從天河北板塊向東推移形成了以 駿景花園 、 中?？党?、 旭景家園等為核心的東圃板塊腹地。毗 鄰天河北，優(yōu)越的區(qū)域位置使其優(yōu)勢越來越明顯，是該板塊的一大 “賣點 ”。再加上目前已擁有較為完善的交通網(wǎng)絡(luò)，方便居民往來天河或開發(fā)區(qū)，可吸引天河和開發(fā)區(qū)兩邊追求居住舒適度高的白領(lǐng)人士或機關(guān)單位的職工前來置業(yè)。 近期 多間大型工廠的搬遷、市政規(guī)劃及公共配備的完善、萬佳、好又多、萬客隆等大型超市的進駐，使其居住條件日漸成熟 。東圃的迅速發(fā)展吸引更多外地人愿意前往購房置業(yè)，造成該區(qū)樓市呈現(xiàn) “供不應(yīng)求 ”的狀態(tài)，尤其是 小面積 的兩、三房單位 。 未來東圃板塊樓盤有兩大優(yōu)勢：（ 1） 地鐵 5 號線于區(qū)內(nèi)的車陂南站交匯，建成后將使該板塊擁 有呈 “十字交叉 ”狀的地鐵網(wǎng)絡(luò)，是名副其實的雙地鐵板塊 ， 地鐵效應(yīng)帶動該板塊的發(fā)展 ；（ 2） 東圃板塊內(nèi)有楊桃公園等大型綠化，生態(tài)環(huán)境較好。借助市政規(guī)劃，以奧林匹克體育中心帶動?xùn)|圃居住組團的建設(shè)、為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)以及舊城區(qū) 14 人口緩解提供充足的居住及公共服務(wù)設(shè)施用地的方略，以員村、東圃和廣氮居住生活功能區(qū)的一二手房地產(chǎn)市場將在五年內(nèi)基本成型，東圃可望成為另一個 “天河公園板塊 ”，借助其公園社區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢和純居住板塊的生活氛圍，帶動?xùn)|圃板塊后市發(fā)力。 23 天河區(qū)房地產(chǎn)供求分析 231 一手房地產(chǎn)市場分析 據(jù)資料顯示： 2020 年 1 月 — 10 月，天河區(qū)商品房銷售面積達到 564498 萬平方米，同比下降 %；銷售總額為 396731 萬元，同比下降 %；其均價達到 6500 元 /平方米，而 2020 年天河區(qū)商品房均價是 6200 元 /平方米左右。從數(shù)據(jù)顯示，天河區(qū)整體銷售面積大幅度下降，出現(xiàn)表面的短缺，單價卻維持較高的水平，并且有 5%的升幅。如天河北均價達到 8000— 10000 元 /平方米，但以其成熟商圈氛圍和各項配套、傳統(tǒng) CBD 形象，吸引 了 眾多的 “金領(lǐng) ”、高級行政人員 以及 人士進駐 。 據(jù)了解， 未來兩年 在出讓的土地中，天河的房地產(chǎn)用地最多， 共有 61 幅，總占地面積達到了 萬平方米，當(dāng)中 萬平方米是住宅用地。 市民不應(yīng)因為 05 年樓市的供應(yīng)量較少， 15 樓價穩(wěn)步上升，不少市民因為看到樓價迅速上升而急著入市買樓，盲目追漲，應(yīng)該按自身實際所需而購房。隨著珠江新城的不斷開發(fā)、東圃板塊的不斷擴延，今明兩年的住宅供應(yīng)量得到充足，達到供求穩(wěn)定的狀態(tài)。 232 二手房地產(chǎn)市場分析 根據(jù)市場調(diào)查：天河區(qū)的二手房地產(chǎn)占據(jù)著很大的市場，投資性的二手房地產(chǎn)就占廣州的 3 成。但由于 “住宅禁商”、 “ 禁止預(yù)售房轉(zhuǎn)讓 ” 、 “ 購房 2 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅 ” 、 “ 非普通住宅按 3％征收交易契稅 ” 新政的實施，在一定程度上影響住宅商品房二手市場的發(fā)展趨勢，使購房者對樓價的心理預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，而業(yè)主采取提價的措施，令 市場出現(xiàn)買賣雙方博弈的局面 ，樓價仍然持續(xù)穩(wěn)步攀升。 2020 年年底，三、四號線將全線開通，預(yù)期將帶旺沿線的二手樓市 ，不少投資者看到二手市場的前景， 如 星匯園 成交均價經(jīng)從 2020 年初的 8500 元 /m2 升到 9500 元 /m2。根據(jù)推測： 2020 年二手 住宅 樓市會繼續(xù)保持增長勢頭， 市民的需求保證其平穩(wěn)的勢態(tài)。 16 24 住宅客戶特點分析 241 人文特點： 據(jù)市場調(diào)查得出：天河區(qū)購房者是以高收入、高文化素質(zhì)的白領(lǐng)階層以上的企事業(yè)單位人士；事業(yè)和機關(guān)單位職工；以及來往珠三角地區(qū)投資人群占了大部分的比例，年齡集中在 25— 40 歲。天河區(qū)坐擁優(yōu)越的地理位置、便利的交通、發(fā)達的網(wǎng)絡(luò)咨詢、集經(jīng)濟，文化教育，休閑娛樂配套于一體綜合型發(fā)展區(qū)域，聚集了大量的消費人群，為其發(fā)展提供有利的條件。許多舊城區(qū)的搬遷，外來人口的涌現(xiàn)，向往該區(qū)域優(yōu)越、舒適的環(huán)境。 242 消費特點： 據(jù)資料顯示：全區(qū)職工月平均工資達到 3525 元，同比增長 %。人均年可支配支出 16778 元，同比增長%；人均年消費支出 12126 元，同比增長 %。隨著人均消費能力的提高，消費者對住宅的要求也隨之改變。有追求環(huán)境舒適、交通方便的購房者；有追求周邊配套齊全的購房者；有追求身份、地位的購房者；同樣也有 17 投資的購房者。每個購房者都按照自己的需求而購房，消費模式從需求消費向選擇性消費的轉(zhuǎn)變。據(jù)調(diào)查分析：天河區(qū)住宅發(fā)展的不斷成熟，在一定程度給予消費者足夠的信心，六成的消費 者能接受 6500 元 /平方米左右的樓價。 243 人口結(jié)構(gòu)： 該區(qū)主要 2— 3 人的家庭為主，多以年輕的上班一族，收入較高的消費者為主。 244 熱衷戶型特點： 由上表可知： 05 上半年天河區(qū)商品房成交統(tǒng)計中，大兩房、大三房的戶型占了相當(dāng)大的比例，特別以天河北、中山大道、珠江新城一帶多以三房大單位為主，而一房、小兩房、三房以上的單位相對數(shù)量較少。珠江新城以及東圃板塊多以大面積的住宅小區(qū)為主，四房大單位逐漸緩增。根據(jù)調(diào)查分析：多數(shù)購房者以自住形式購房，對于收入水平中上的消費者，大兩房、小面積三房單位是他們 的熱衷戶型。當(dāng)然，購房者還根據(jù)朝向、景觀的不同，選擇更適合自己需要的戶型。 18 3 寫字樓市場調(diào)查概況 31 寫字樓市場調(diào)查情況表 項目名稱 位置 層數(shù) 租價 售價 管理費 （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡ /月） 財富廣場 天河區(qū)體 育東路 東塔（ 838）西塔（ 828） 130 14500 25 中信廣場 天河北 80 160 / 32 壬豐大廈 天河路 490 41 120 12000 15 中泰國際廣場 林和西 路 138 14000 富力 科訊大廈 黃埔大 道 24 9700 23 廣晟大廈 天河路 228 25 120 13800 26 維多利廣場 林和西101 號 52 140~160