年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-17 21:05 本頁面
【正文】 廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬平方米，%，%。在十個(gè)區(qū)中，有6個(gè)區(qū)的增幅高于全市水平，2個(gè)區(qū)略低于全市水平，2個(gè)區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。番禺、海珠、天河是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。從成交面積上看，%；，%；，%。三個(gè)重點(diǎn)區(qū)加起來，%，可以說，這是各大房地產(chǎn)商“逐鹿”的主戰(zhàn)場(chǎng)。白云、花都、芳村、黃埔則是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力區(qū)域。其中白云、花都兩區(qū)受地鐵2號(hào)線通車和新機(jī)場(chǎng)即將啟用等利好影響，近年來區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長(zhǎng)也相當(dāng)迅速，%。而芳村、黃埔兩區(qū)也因受地鐵概念的拉動(dòng)，成交面積有效放大，%%，前景看好。東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開發(fā)的地塊少、開發(fā)成本高等因素，顯得活力不足。其中荔灣、越秀兩區(qū)的預(yù)售商品房成交面積繼2002年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)后，在2003年繼續(xù)為負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額進(jìn)一步萎縮?？偟膩碚f，各區(qū)在2003年有不同的表現(xiàn)，與廣州城市“東移、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā)展方向吻合。20022003年廣州市各區(qū)預(yù)售商品房成交金額單位：億元2003年2002年成交金額比重同比成交金額比重同比全市 %% %%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%，%，%的增速。由此可以大概看出，2003年廣州預(yù)售商品房的成交均價(jià)是走低的態(tài)勢(shì)。在十個(gè)區(qū)中，有6個(gè)區(qū)的增長(zhǎng)速度高于全市的平均水平，其中增速最高的四個(gè)區(qū)分別為芳村區(qū)（%）、黃埔區(qū)(%)、花都區(qū)(%)、海珠區(qū)(%)。海珠和花都基數(shù)大，對(duì)全市增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用巨大；芳村、黃埔增幅雖高，但基數(shù)較小，對(duì)全市增長(zhǎng)影響較微，然而其潛力突現(xiàn)。其余四個(gè)低于全市水平的區(qū)域均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，特別是越秀區(qū)，%。2003年有兩個(gè)區(qū)域的預(yù)售商品房銷售金額超過了100億：，；%、%。，%。%。但從這三個(gè)區(qū)域預(yù)售商品房銷售金額的增長(zhǎng)速度上來分析，海珠區(qū)的增長(zhǎng)勢(shì)頭最猛，%，%的面積增長(zhǎng)速度，而天河、%、%，明顯落后于各自的面積增長(zhǎng)速度。由此可得，2003年預(yù)售商品房銷售，海珠區(qū)量增價(jià)不跌，天河、番禺量增價(jià)跌。2002年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售住宅成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市 %% %%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%，%，%，顯示了住房消費(fèi)有效需求的充足。在十個(gè)區(qū)中，有3個(gè)區(qū)的增幅高于全市平均水平，分別為花都、芳村、番禺。另外7個(gè)區(qū)的增幅低于全市平均水平，其中荔灣、黃埔、越秀三個(gè)區(qū)成交面積低于2002年的成交面積，%。增長(zhǎng)基數(shù)較低的花都、芳村的增長(zhǎng)率較高，%、%；而增長(zhǎng)基數(shù)較大的海珠、天河的增長(zhǎng)率則接近全市平均水平。成交面積前三位的是番禺區(qū)（）、海珠區(qū)（）、天河區(qū)()，%、%、%，%。番禺區(qū)增幅較大，%；另兩個(gè)區(qū)的增幅相差不大，%，%。這三個(gè)區(qū)所占的市場(chǎng)份額與2002年相差不多，%%，；%%，%；%%，%。市場(chǎng)份額變化不是很大。2002年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售商鋪成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市 %% %%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%2003年，，%。增幅同上年相比降低了超過30個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于占市場(chǎng)較大份額的番禺、花都兩區(qū)成交面積的大幅下降引起的。十區(qū)中，另外一個(gè)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的區(qū)域?yàn)樵叫銋^(qū)，其他7個(gè)區(qū)的預(yù)售商鋪成交面積的增幅均在10%以上，%，但番禺、花都兩大區(qū)域的成交面積大幅下降，抹殺了7個(gè)區(qū)增長(zhǎng)所帶來的成果。，位列十區(qū)第一，占全市預(yù)售商鋪成交總面積的四分之一強(qiáng)。其次為天河、海珠、東山、花都，、%、%、%%。但與2002年同期相比，%%，；%%，降幅8個(gè)百分點(diǎn)；而天河、海珠、東山三個(gè)區(qū)則有3到7個(gè)百分點(diǎn)的上升。值得注意的是，芳村區(qū)2003年預(yù)售商鋪成交面積雖然占全市份額不足4%，%，%，增幅都相當(dāng)大。2002—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售辦公樓成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市% %%%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%番禺區(qū)%%%花都區(qū)%%，%。因?yàn)楦鲄^(qū)的成交量都不是很大，因此成交面積稍有變化，而伴之的增長(zhǎng)率則以很大的百分比反應(yīng)。以白云區(qū)為例，，%，%，相差極大，但是市場(chǎng)容量還是較小。天河區(qū)的商務(wù)辦公氣氛較為濃厚，%的情況下，%，連續(xù)兩年占全市預(yù)售辦公樓成交面積的一半以上。其次為東山、海珠、黃埔三個(gè)區(qū)，、%、%、%，與天河區(qū)相差較遠(yuǎn)。但值得注意的是，海珠、黃埔兩區(qū)的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)突出，潛力突現(xiàn)。而辦公氣氛不是很濃厚的其他幾個(gè)區(qū)如番禺、花都、芳村、白云等區(qū)，預(yù)售辦公樓的成交面積則相當(dāng)小，基本可以忽略不計(jì)。綜合來說，%。成交熱點(diǎn)集中在番禺、海珠、天河三個(gè)區(qū)。黃埔、白云、花都、芳村等區(qū)的潛力也逐步顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)在2004年，這種局面不會(huì)有太大的改變，只是番禺與海珠、天河兩區(qū)的差距將減小，三足鼎立的形勢(shì)將更明顯、更牢固。黃埔、白云兩個(gè)區(qū)因新開發(fā)的項(xiàng)目多，如黃埔區(qū)的黃埔花園、萬科項(xiàng)目、濱海豪園及白云區(qū)的富力桃園、恒大金沙洲項(xiàng)目、萬科項(xiàng)目等，都將紛紛推向市場(chǎng)，因此成交量將會(huì)迅速增加，其市場(chǎng)潛力將會(huì)更突現(xiàn)，與前三強(qiáng)的差距最起碼不會(huì)擴(kuò)大。另外，在2004年，商場(chǎng)、寫字樓項(xiàng)目也將會(huì)迎來一個(gè)新高潮，特別是寫字樓項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)有較大的增長(zhǎng)。因此，2004年廣州市預(yù)售商品房市場(chǎng)將持續(xù)繁榮，供應(yīng)量充足，有效需求也巨大，銷售空間仍然廣闊。四、 二手房成交區(qū)域特性2002年—2003年廣州市各區(qū)二手房成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市 %% %%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%，%。%，但仍保持了20%以上的增幅，
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