【正文】 事實(shí)證明，當(dāng)預(yù)售商品房市場呈現(xiàn)高速巨量發(fā)展形態(tài)的時(shí)期，其對二手房市場的拉動(dòng)作用巨大。、二手商鋪成交均價(jià)對比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交均價(jià)表均價(jià)單位：元/平方米預(yù)售商鋪二手商鋪2001年2002年2003年2001年2002年2003年全市均價(jià)1019790178090460750814519同比　%%　%%東山區(qū)均價(jià)2098430208828614291810513895同比　%%　%%荔灣區(qū)均價(jià)132272822416056741791756450同比　%%　%%越秀區(qū)均價(jià)2056021369161751131882256559同比　%%　%%海珠區(qū)均價(jià)10786106597423589469277104同比　%%　%%天河區(qū)均價(jià)150571222012308972672507980同比　%%　%%芳村區(qū)均價(jià)807462353871356545104334同比　%%　%%白云區(qū)均價(jià)673989937509414252464643同比　%%　%%黃埔區(qū)均價(jià)792847316207997630043995同比　%%　%%番禺區(qū)均價(jià)421051094618214531433211同比　%%　%%花都區(qū)均價(jià)392541144992200930071653同比　%%　%%2003年廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為8090元/平方米，%；二手商鋪的成交均價(jià)為4519元/平方米，%。五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對比、二手房成交面積對比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積及其比例 面積單位：萬平方米2003年2002年2001年商品房二手房商品房二手房商品房二手房全市成交面積比例64%36%66%34%68%32%東山區(qū)成交面積比例50%50%53%47%52%48%荔灣區(qū)成交面積比例52%48%62%38%59%41%越秀區(qū)成交面積比例26%74%43%57%60%40%海珠區(qū)成交面積比例70%30%77%23%80%20%天河區(qū)成交面積比例67%33%71%29%74%26%芳村區(qū)成交面積比例54%46%53%47%62%38%白云區(qū)成交面積比例57%43%58%42%72%28%黃埔區(qū)成交面積比例36%64%50%50%65%35%番禺區(qū)成交面積比例71%29%65%35%62%38%花都區(qū)成交面積比例69%31%71%29%71%29%2003年，一、二手房的成交比例為64：36。%位列十區(qū)2003年二手住宅成交面積增長率之首。其次為海珠、荔灣、越秀三區(qū)，增長幅度位于40%60%之間；花都、天河、芳村、東山四個(gè)區(qū)的增幅則位于20%30%之間。以白云區(qū)為例，%，%，相差極大，但是市場容量還是較小。在十個(gè)區(qū)中，有3個(gè)區(qū)的增幅高于全市平均水平，分別為花都、芳村、番禺。其中白云、花都兩區(qū)受地鐵2號(hào)線通車和新機(jī)場即將啟用等利好影響，近年來區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長也相當(dāng)迅速，%。2001年以來，二手房季度均價(jià)走勢表現(xiàn)為：二手住宅價(jià)格窄幅下行；二手商鋪價(jià)格反復(fù)上升了兩年，2003年則單邊下探；二手辦公樓價(jià)格上下波動(dòng)，基本持平。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅收窄，主要原因是，2003年以來，國家對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控力度加大，從政策上、銀行貸款上加強(qiáng)調(diào)控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高檔別墅用地等，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過近年來快速增長，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此，2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。預(yù)測2004年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到34億美元，%。2003年廣州市二手住宅的成交均價(jià)為2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均價(jià)為2707元/平方米，%。從成交面積上看，%；，%；，%。但從這三個(gè)區(qū)域預(yù)售商品房銷售金額的增長速度上來分析，海珠區(qū)的增長勢頭最猛，%，%的面積增長速度，而天河、%、%，明顯落后于各自的面積增長速度。值得注意的是，芳村區(qū)2003年預(yù)售商鋪成交面積雖然占全市份額不足4%，%，%，增幅都相當(dāng)大。%，但仍保持了20%以上的增幅，顯示了高位快速運(yùn)行的態(tài)勢。番禺區(qū)仍是廣州市二手住宅成交面積最多的區(qū)域，%，但其與二手住宅成交面積第二名、第三名的差距已不是很大。市場熱點(diǎn)集中在番禺、天河、海珠、東山、白云幾個(gè)區(qū)，在一些生活配套成熟的區(qū)域二手市場發(fā)展的較快。、二手商鋪成交面積對比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交面積面積單位：萬平方米200320022001預(yù)售二手預(yù)售二手預(yù)售二手全市成交面積比例53%47%65%35%62%38%東山區(qū)成交面積比例76%24%43%57%78%22%荔灣區(qū)成交面積比例42%58%41%59%49%51%越秀區(qū)成交面積比例26%74%57%43%72%28%海珠區(qū)成交面積比例72%28%79%21%69%31%天河區(qū)成交面積比例80%20%77%23%85%15%芳村區(qū)成交面積比例82%18%65%35%37%63%白云區(qū)成交面積比例67%33%45%55%80%20%黃埔區(qū)成交面積比例48%52%47%53%72%28%番禺區(qū)成交面積比例49%51%64%36%55%45%花都區(qū)成交面積比例26%74%75%25%35%65%2003年廣州市預(yù)售、二手商鋪成交面積之比為53：47，兩者相差不大。1993年—2003年廣州市原八區(qū)房屋成交面積情況表單位：萬平方米年份19931994199519961997199819992000200120022003總量651321672754586276946857588831050份額100%100%10