年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告-展示頁
2024-08-16 21:05本頁面
【正文】 003年廣州市二手住宅的成交均價(jià)為2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均價(jià)為2707元/平方米，%。從季度均價(jià)來看，預(yù)售住宅、商鋪、辦公樓的成交均價(jià)在二、三季度略有回升，但整體趨勢均是輕微向下。 2003年，廣州市預(yù)售住宅的成交均價(jià)為3888元/平方米，較2002年的4143元/%。2002年—2003年原八區(qū)預(yù)售商品房成交情況單位：萬平方米2003年2002年面積售出率同比面積售出率同比批準(zhǔn)預(yù)售% 預(yù)售登記%%%另外，%；%，明顯比批準(zhǔn)預(yù)售的增長為高。其中，%；，%。2003年各項(xiàng)成交登記面積增幅指標(biāo)均較2002年略低，但依然保持了雙位數(shù)的增長，顯示了快速持續(xù)增長的態(tài)勢。二、 市場總體形勢分析 面積單位：萬平方米；金額單位：億元 2003年2002年增長全市房屋成交登記面積%其中：八區(qū)%全市預(yù)售商品房成交登記面積%其中：八區(qū)%全市二手房屋成交登記面積%其中：八區(qū)%全市房屋成交登記金額%其中：八區(qū)%全市預(yù)售商品房成交登記金額%其中：八區(qū)%全市二手房屋成交登記金額%其中：八區(qū)%，%（%）。4. 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計(jì)局2003年111月份，％，而“九五”%，2001年、%、%。預(yù)測2004年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到34億美元，%。但基本上都保持在每年30億美元上下。國民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)速度快、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢，工業(yè)生產(chǎn)強(qiáng)勁增長，市場銷售逐步活躍，市場價(jià)格穩(wěn)中有升，居民收支穩(wěn)步增長。2003年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告廣州市國土資源和房屋管理局廣州市房地產(chǎn)交易中心二零零四年一月 2003年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告目錄：一、 宏觀形勢 31. 廣州近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 32. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長 33. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長 44. 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額增幅收窄 4二、 市場總體形勢分析 5 5 6 7 7 8三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性 9 9 10 11 12 13四、 二手房成交區(qū)域特性 15 15 16 17 18 19五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對比 二手房成交面積對比 二手住宅成交面積對比 2二手住宅成交均價(jià)對比 2二手商鋪成交面積對比 2二手商鋪成交均價(jià)對比 2二手辦公樓成交面積對比 2二手辦公樓成交均價(jià)對比 26 一、 宏觀形勢1. 廣州近年來經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》預(yù)計(jì)2003年（廣州）GDP將達(dá)3544億元，比2002年增長15％；2004年GDP將達(dá)4141億元，增長13．5％（數(shù)據(jù)來源：廣州經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》）。廣州經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長速度。2. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測》 自1998年以來，廣州市實(shí)際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。經(jīng)過多年不懈努力，廣州的投資環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善，實(shí)際利用外資數(shù)量開始回升，增幅較前幾年要高。3. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長數(shù)據(jù)來源：廣州年鑒1999年，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破了1000億元的關(guān)口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每年的增長幅度在10%左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅收窄，主要原因是，2003年以來，國家對房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控力度加大，從政策上、銀行貸款上加強(qiáng)調(diào)控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高檔別墅用地等，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過近年來快速增長，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此，2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000萬平方米大關(guān)，%（%）；，%（%），已是連續(xù)六年增幅超過20%，二手房屋成交的多年快速增長為拉動(dòng)房屋整體成交的增長起到舉足輕重的作用，并隨著所占份額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響。2003年全市房屋成交登記金額首次超過600億元，%。金額各項(xiàng)增長指標(biāo)均低于面積增長指標(biāo)，顯示了2003年全市房屋整體成交價(jià)格持續(xù)走低。同時(shí)，市場消化率（即預(yù)售登記面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積）%，%，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場形勢仍舊看好。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為8090元/平方米，較2002年的9017元/%；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為7613元/平方米，較2002年的9291元/%。2001年以來，預(yù)售住宅的價(jià)格基本呈小幅單邊下探走勢，而商鋪和辦公樓的成交均價(jià)則是呈反復(fù)波動(dòng)向下的走勢。2003年廣州市二手商鋪的成交均價(jià)為4519元/平方米，較2002年的5081元/%。2001年以來，二手房季度均價(jià)走勢表現(xiàn)為：二手住宅價(jià)格窄幅下行；二手商鋪價(jià)格反復(fù)上升了兩年，2003年則單邊下探；二手辦公樓價(jià)格上下波動(dòng)，基本持平。而對于原八區(qū)來講，%；2003年，%，顯示2003年原八區(qū)的二手房市場增長明顯領(lǐng)先于番禺、花都兩區(qū)。由此可得，房地產(chǎn)發(fā)展越是成熟，其二手房市場的發(fā)展程度越高。如：預(yù)售住宅的比重為預(yù)售住宅成交面積占預(yù)售商品房成交面積的比重；二手住宅的比重為二手住宅成交面積占二手商品房成交面積的比重。 對2002年、2003年住宅、商鋪、寫字樓的預(yù)售、二手成交面積進(jìn)行對比，住宅仍占據(jù)主要地位，預(yù)售、二手住宅所占份額較2002年有不同程度的上升，顯示住房消費(fèi)有效需求依然充足，住房消費(fèi)形勢持續(xù)看好。三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性2002年—2003年各區(qū)預(yù)售商品房成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市 %% %%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%2003年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬平方米，%，%。番禺、海珠、天河是廣州房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)區(qū)域。三個(gè)重點(diǎn)區(qū)加起來，%，可以說，這是各大房地產(chǎn)商“逐鹿”的主戰(zhàn)場。其中白云、花都兩區(qū)受地鐵2號(hào)線通車和新機(jī)場即將啟用等利好影響，近年來區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長也相當(dāng)迅速，%。東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開發(fā)的地塊少、開發(fā)成本高等因素，顯得活力不足?？偟膩碚f，各區(qū)在2003年有不同的表現(xiàn)，與廣州城市“東移、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā)展方向吻合。由此可以大概看出，2003年廣州預(yù)售商品房的成交均價(jià)是走低的態(tài)勢。海珠和花都基數(shù)大，對全市增長的拉動(dòng)作用巨大；芳村、黃埔增幅雖高，但基數(shù)較小，對全市增長影響較微，然而其潛力突現(xiàn)。2003年有兩個(gè)區(qū)域的預(yù)售商品房銷售金額超過了100億：，；%、%。%。由此可得，2003年預(yù)售商品房銷售，海珠區(qū)量增價(jià)不跌，天河、番禺量增價(jià)跌。在十個(gè)區(qū)中，有3個(gè)區(qū)的增幅高于全市平均水平，分別為花都、芳村、番禺。增長基數(shù)較低的花都、芳村的增長率較高，%、%；而增長基數(shù)較大的海珠、天河的增長率則接近全市平均水平。番禺區(qū)增幅較大，%；另兩個(gè)區(qū)的增幅相差不大，%，%。市場份額變化不是很大。增幅同上年相比降低了超過30個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于占市場較大份額的番禺、花都兩區(qū)成交面積的大幅下降引起的。，位列十區(qū)第一，占全市預(yù)售商鋪成交總面積的四分之一強(qiáng)。但與2002年同期相比，
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