廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分及定位-展示頁(yè)
2025-07-07 00:33本頁(yè)面
【正文】 表多篇市場(chǎng)營(yíng)銷和房地產(chǎn)研究的文章，推介新思維、新觀念，引起業(yè)內(nèi)外人士的關(guān)注。作者：韓世同 作者簡(jiǎn)介 寒桐（韓世同），廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理，廣州保稅區(qū)瑞豐實(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷顧問(wèn)，寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理，曾任廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)特約研究員，《華商時(shí)報(bào)》企業(yè)經(jīng)營(yíng)、《粵港信息日?qǐng)?bào)》粵港地產(chǎn)、《南方都市報(bào)》樓市論壇的特約撰稿人。廣州市房地產(chǎn) 市場(chǎng)細(xì)分及定位作者長(zhǎng)期從事經(jīng)濟(jì)研究、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的工作，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和深厚的理論基礎(chǔ)。2000年8月，作者對(duì)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和定位、以及營(yíng)銷策略和營(yíng)銷組合做了專門研究，在房地產(chǎn)業(yè)引入和推介現(xiàn)代營(yíng)銷的觀念、方法和工具，以期推動(dòng)和促進(jìn)房地產(chǎn)營(yíng)銷的研究與發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)的研究，人們從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的觀念已經(jīng)從過(guò)去單純的生產(chǎn)觀念 、產(chǎn)品觀念 、銷售觀念，上升到營(yíng)銷觀念和社會(huì)營(yíng)銷觀念，從根本上改變了人們的思維方式和方法。著重于發(fā)現(xiàn)和研究目標(biāo)市場(chǎng)，了解和掌握消費(fèi)者的需求，再根據(jù)消費(fèi)者的需求來(lái)組織生產(chǎn)和銷售，并運(yùn)用營(yíng)銷組合來(lái)滿足目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者的需求。試想，好的商品在價(jià)格、品質(zhì)、數(shù)量和服務(wù)等方面都能完全符合顧客的要求，這樣的產(chǎn)品還用推銷嗎？ 一、確認(rèn)細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ) 房地產(chǎn)市場(chǎng)也屬于消費(fèi)品市場(chǎng)，但又不同于一般日常的消費(fèi)品，它具有投資額大、使用期長(zhǎng)的特點(diǎn)。 （一） 收入變量 利用收入變量來(lái)細(xì)分市場(chǎng)，這在各種產(chǎn)品的營(yíng)銷中是經(jīng)常使用的。 目前廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾還是樓價(jià)過(guò)高與居民收入水平偏低的矛盾。而1999年廣州市商品住宅的平均售價(jià)超過(guò)5000元/平方米，以60平方米一套住宅計(jì)算，總價(jià)需30萬(wàn)元。 以上調(diào)查資料表明：廣州市居民購(gòu)房考慮的主要因素還是價(jià)格，而可以承受的樓價(jià)是3000~4000元/平方米。 （二） 職業(yè)變量 人們的工資收入水平取決于他們所從事的職業(yè)，以職業(yè)劃分作為市場(chǎng)細(xì)分的一個(gè)變量，對(duì)于我們研究和分析消費(fèi)者的市場(chǎng)分布情況是很有幫助的。 （三） 年齡變量 目前，廣州市購(gòu)房者的年齡呈年輕化的趨向。 抽樣調(diào)查顯示：廣州市購(gòu)房者主要是中青年，年齡20~40歲的占80%。改善居住條件和環(huán)境是主要因素，但并不是唯一因素。 抽樣調(diào)查顯示：廣州市購(gòu)房者購(gòu)房目的是自住和投資保值為主。其它的要素和變量對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房行為也有一些影響，但我們將主要精力放在上述四個(gè)變量上，并采用綜合的方法加以整合，力求使市場(chǎng)的細(xì)分更加明確和準(zhǔn)確，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的界定也更加明確和準(zhǔn)確。 （一） 多變量市場(chǎng)細(xì)分（年齡、收入） 的人集中在高中收入的階層，低收入階層是不具備供買樓能力的。但由于多年養(yǎng)成的節(jié)儉習(xí)慣，他們的購(gòu)買行為趨向于保守； （4）年輕的高收入者，這個(gè)層面的人數(shù)很少，一般是成功的創(chuàng)業(yè)者、外資企業(yè)的中高級(jí)管理人員、律師、醫(yī)生、文藝人員，他們具有很強(qiáng)的購(gòu)房能力，但一般卻已具有良好的居住環(huán)境和條件，購(gòu)房置業(yè)的欲望和興趣并不強(qiáng)烈； （5）中年的高收入者，企業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理、高級(jí)管理人員、老板、金融家、包工頭、演員、藝人、作家等等。但人數(shù)少，購(gòu)房需求有限； （6）老年的高收入者，這些人也是極為少數(shù)的，中國(guó)社會(huì)步入高收入的時(shí)間很短，層面也很窄。只有一些退休的企業(yè)家、老作家、老藝人、老畫家是高收入者，但他們也大都已經(jīng)擁有上好的居所，一般情況下是無(wú)需添購(gòu)新房的。 三、各細(xì)分市場(chǎng)吸引力評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的確立 通過(guò)前面的分析，我們對(duì)廣州市房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)已經(jīng)有了一個(gè)概括性的了解，下面我們?cè)賹?duì)細(xì)分市場(chǎng)的覆蓋面和細(xì)分市場(chǎng)的吸引力進(jìn)行評(píng)估和確定。這一營(yíng)銷方法和策略的好處是面廣，但顯然會(huì)與細(xì)分市場(chǎng)不同的特點(diǎn)不相適應(yīng)，因?yàn)椤耙圆蛔儜?yīng)萬(wàn)變”是難以滿足各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)需求的。這一方法適應(yīng)較小的項(xiàng)目，但目標(biāo)市場(chǎng)過(guò)于集中，會(huì)帶來(lái)一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)與多元營(yíng)銷結(jié)合運(yùn)用。
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