廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告-展示頁(yè)
2024-08-18 04:14本頁(yè)面
【正文】 微向下。 2003年，廣州市預(yù)售住宅的成交均價(jià)為3888元/平方米，較2002年的4143元/%。2002年—2003年原八區(qū)預(yù)售商品房成交情況單位：萬(wàn)平方米2003年2002年面積售出率同比面積售出率同比批準(zhǔn)預(yù)售% 預(yù)售登記%%%另外，%；%，明顯比批準(zhǔn)預(yù)售的增長(zhǎng)為高。其中，%；，%。2003年各項(xiàng)成交登記面積增幅指標(biāo)均較2002年略低，但依然保持了雙位數(shù)的增長(zhǎng)，顯示了快速持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。二、 市場(chǎng)總體形勢(shì)分析 面積單位：萬(wàn)平方米；金額單位：億元 2003年2002年增長(zhǎng)全市房屋成交登記面積%其中：八區(qū)%全市預(yù)售商品房成交登記面積%其中：八區(qū)%全市二手房屋成交登記面積%其中：八區(qū)%全市房屋成交登記金額%其中：八區(qū)%全市預(yù)售商品房成交登記金額%其中：八區(qū)%全市二手房屋成交登記金額%其中：八區(qū)%，%（%）。4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增幅收窄數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)局2003年111月份，％，而“九五”%，2001年、%、%。預(yù)測(cè)2004年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到34億美元，%。但基本上都保持在每年30億美元上下。國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)速度快、效益好的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售逐步活躍，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有升，居民收支穩(wěn)步增長(zhǎng)。廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告作者：日期：2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告廣州市國(guó)土資源和房屋管理局廣州市房地產(chǎn)交易中心二零零四年一月 2003年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告目錄：一、 宏觀形勢(shì) 31. 廣州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 32. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng) 33. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng) 44. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額增幅收窄 4二、 市場(chǎng)總體形勢(shì)分析 5 5 6 7 7 8三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性 9 9 10 11 12 13四、 二手房成交區(qū)域特性 15 15 16 17 18 19五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對(duì)比 二手房成交面積對(duì)比 二手住宅成交面積對(duì)比 2二手住宅成交均價(jià)對(duì)比 2二手商鋪成交面積對(duì)比 2二手商鋪成交均價(jià)對(duì)比 2二手辦公樓成交面積對(duì)比 2二手辦公樓成交均價(jià)對(duì)比 26 一、 宏觀形勢(shì)1. 廣州近年來(lái)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》預(yù)計(jì)2003年（廣州）GDP將達(dá)3544億元，比2002年增長(zhǎng)15％；2004年GDP將達(dá)4141億元，增長(zhǎng)13．5％（數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》）。廣州經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長(zhǎng)速度。2. 吸引外資數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒及《2004：廣州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》 自1998年以來(lái)，廣州市實(shí)際利用外資數(shù)量可謂有起有伏。經(jīng)過(guò)多年不懈努力，廣州的投資環(huán)境已經(jīng)有了很大的改善，實(shí)際利用外資數(shù)量開(kāi)始回升，增幅較前幾年要高。3. 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州年鑒1999年，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破了1000億元的關(guān)口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每年的增長(zhǎng)幅度在10%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅收窄，主要原因是，2003年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控力度加大，從政策上、銀行貸款上加強(qiáng)調(diào)控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高檔別墅用地等，加之我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)近年來(lái)快速增長(zhǎng)，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此，2003年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中，預(yù)售商品房成交登記面積突破了1000萬(wàn)平方米大關(guān)，%（%）；，%（%），已是連續(xù)六年增幅超過(guò)20%，二手房屋成交的多年快速增長(zhǎng)為拉動(dòng)房屋整體成交的增長(zhǎng)起到舉足輕重的作用，并隨著所占份額的不斷提高產(chǎn)生更明顯的影響。2003年全市房屋成交登記金額首次超過(guò)600億元，%。金額各項(xiàng)增長(zhǎng)指標(biāo)均低于面積增長(zhǎng)指標(biāo)，顯示了2003年全市房屋整體成交價(jià)格持續(xù)走低。同時(shí)，市場(chǎng)消化率（即預(yù)售登記面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積）%，%，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為8090元/平方米，較2002年的9017元/%；廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為7613元/平方米，較2002年的9291元/%。2001年以來(lái)，預(yù)售住宅的價(jià)格基本呈小幅單邊下探走勢(shì)，而商鋪和辦公樓的成交均價(jià)則是呈反復(fù)波動(dòng)向下的走勢(shì)。2003年廣州市二手商鋪的成交均價(jià)為4519元/平方米，較2002年的5081元/%。2001年以來(lái)，二手房季度均價(jià)走勢(shì)表現(xiàn)為：二手住宅價(jià)格窄幅下行；二手商鋪價(jià)格反復(fù)上升了兩年，2003年則單邊下探；二手辦公樓價(jià)格上下波動(dòng)，基本持平。而對(duì)于原八區(qū)來(lái)講，%；2003年，%，顯示2003年原八區(qū)的二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)明顯領(lǐng)先于番禺、花都兩區(qū)。由此可得，房地產(chǎn)發(fā)展越是成熟，其二手房市場(chǎng)的發(fā)展程度越高。如：預(yù)售住宅的比重為預(yù)售住宅成交面積占預(yù)售商品房成交面積的比重；二手住宅的比重為二手住宅成交面積占二手商品房成交面積的比重。 對(duì)2002年、2003年住宅、商鋪、寫(xiě)字樓的預(yù)售、二手成交面積進(jìn)行對(duì)比，住宅仍占據(jù)主要地位，預(yù)售、二手住宅所占份額較2002年有不同程度的上升，顯示住房消費(fèi)有效需求依然充足，住房消費(fèi)形勢(shì)持續(xù)看好。三、 預(yù)售商品房成交區(qū)域特性2002年—2003年各區(qū)預(yù)售商品房成交面積單位：萬(wàn)平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市 %% %%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%2003年廣州預(yù)售商品房成交面積突破了1000萬(wàn)平方米，%，%。番禺、海珠、天河是廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域。三個(gè)重點(diǎn)區(qū)加起來(lái)，%，可以說(shuō)，這是各大房地產(chǎn)商“逐鹿”的主戰(zhàn)場(chǎng)。其中白云、花都兩區(qū)受地鐵2號(hào)線通車和新機(jī)場(chǎng)即將啟用等利好影響，近年來(lái)區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長(zhǎng)也相當(dāng)迅速，%。東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開(kāi)發(fā)的地塊少、開(kāi)發(fā)成本高等因素，顯得活力不足?？偟膩?lái)說(shuō)，各區(qū)在2003年有不同的表現(xiàn)，與廣州城市“東移、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā)展方向吻合。由此可以大概看出，2003年廣州預(yù)售商品房的成交均價(jià)是走低的態(tài)勢(shì)。海珠和花都基數(shù)大，對(duì)全市增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用巨大；芳村、黃埔增幅雖高，但基數(shù)較小，對(duì)全市增長(zhǎng)影響較微，然而其潛力突現(xiàn)。2003年有兩個(gè)區(qū)域的預(yù)售商品房銷售金額超過(guò)了100億：，；%、%。%。由此可得，2003年預(yù)售商品房銷售，海珠區(qū)量增價(jià)不跌，天河、番禺量增價(jià)跌。在十個(gè)區(qū)中，有3個(gè)區(qū)的增幅高于全市平均水平，分別為花都、芳村、番禺。增長(zhǎng)基數(shù)較低的花都、芳村的增長(zhǎng)率較高，%、%；而增長(zhǎng)基數(shù)較大的海珠、天河的增長(zhǎng)率則接近全市平均水平。番禺區(qū)增幅較大，%；另兩個(gè)區(qū)的增幅相差不大，%，%。市場(chǎng)份額變化不是很大。增幅同上年相比降低了超過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于占市場(chǎng)較大份額的番禺、花都兩區(qū)成交面積的大幅下降引起的。，位列十區(qū)第一，占全市預(yù)售商鋪成交總面積的四分之一強(qiáng)。但與2002年同期相比，%%，；%%，降幅8個(gè)百分點(diǎn)；而天河、海珠、東山三個(gè)區(qū)則有3到7個(gè)百分點(diǎn)的上升。2002—200
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