年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告(更新版)
【正文】 天河、%、%，明顯落后于各自的面積增長速度。20022003年廣州市各區(qū)預(yù)售商品房成交金額單位：億元2003年2002年成交金額比重同比成交金額比重同比全市 %% %%東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%，%，%的增速。從成交面積上看，%；，%；，%。2002年—2003年各種類型房屋成交面積所占比重 面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比房屋合計(jì)合計(jì) %% %%預(yù)售 %% %%二手 %% %%住宅合計(jì)%%%%預(yù)售%%%%二手%%%%商鋪合計(jì)%%%%預(yù)售%%%%二手%%%%辦公樓合計(jì)%%%%預(yù)售%%%%二手%%%%注：在比重的計(jì)算中，合計(jì)、預(yù)售商品房、二手房分列各自計(jì)算。2003年廣州市二手住宅的成交均價(jià)為2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均價(jià)為2707元/平方米，%。其中，%；，%。預(yù)測(cè)2004年廣州的實(shí)際利用外資數(shù)額則達(dá)到34億美元，%。廣州經(jīng)濟(jì)已連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的增長速度。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅收窄，主要原因是，2003年以來，國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控力度加大，從政策上、銀行貸款上加強(qiáng)調(diào)控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高檔別墅用地等，加之我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過近年來快速增長，目前已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展期，因此，2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)。同時(shí)，市場(chǎng)消化率（即預(yù)售登記面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積）%，%，顯示了預(yù)售商品房有效需求依然充足，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍舊看好。2001年以來，二手房季度均價(jià)走勢(shì)表現(xiàn)為：二手住宅價(jià)格窄幅下行；二手商鋪價(jià)格反復(fù)上升了兩年，2003年則單邊下探；二手辦公樓價(jià)格上下波動(dòng)，基本持平。 對(duì)2002年、2003年住宅、商鋪、寫字樓的預(yù)售、二手成交面積進(jìn)行對(duì)比，住宅仍占據(jù)主要地位，預(yù)售、二手住宅所占份額較2002年有不同程度的上升，顯示住房消費(fèi)有效需求依然充足，住房消費(fèi)形勢(shì)持續(xù)看好。其中白云、花都兩區(qū)受地鐵2號(hào)線通車和新機(jī)場(chǎng)即將啟用等利好影響，近年來區(qū)域預(yù)售商品房成交面積增長也相當(dāng)迅速，%。海珠和花都基數(shù)大，對(duì)全市增長的拉動(dòng)作用巨大；芳村、黃埔增幅雖高，但基數(shù)較小，對(duì)全市增長影響較微，然而其潛力突現(xiàn)。在十個(gè)區(qū)中，有3個(gè)區(qū)的增幅高于全市平均水平，分別為花都、芳村、番禺。增幅同上年相比降低了超過30個(gè)百分點(diǎn)，主要是由于占市場(chǎng)較大份額的番禺、花都兩區(qū)成交面積的大幅下降引起的。以白云區(qū)為例，%，%，相差極大，但是市場(chǎng)容量還是較小。預(yù)計(jì)在2004年，這種局面不會(huì)有太大的改變，只是番禺與海珠、天河兩區(qū)的差距將減小，三足鼎立的形勢(shì)將更明顯、更牢固。其次為海珠、荔灣、越秀三區(qū)，增長幅度位于40%60%之間；花都、天河、芳村、東山四個(gè)區(qū)的增幅則位于20%30%之間。全市有5個(gè)區(qū)的增長幅度高于平均速度，%位列增幅榜首，其次為海珠區(qū)，%。%位列十區(qū)2003年二手住宅成交面積增長率之首。天河、東山兩個(gè)商務(wù)旺區(qū)是二手辦公樓成交的重點(diǎn)區(qū)域。五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對(duì)比、二手房成交面積對(duì)比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積及其比例 面積單位：萬平方米2003年2002年2001年商品房二手房商品房二手房商品房二手房全市成交面積比例64%36%66%34%68%32%東山區(qū)成交面積比例50%50%53%47%52%48%荔灣區(qū)成交面積比例52%48%62%38%59%41%越秀區(qū)成交面積比例26%74%43%57%60%40%海珠區(qū)成交面積比例70%30%77%23%80%20%天河區(qū)成交面積比例67%33%71%29%74%26%芳村區(qū)成交面積比例54%46%53%47%62%38%白云區(qū)成交面積比例57%43%58%42%72%28%黃埔區(qū)成交面積比例36%64%50%50%65%35%番禺區(qū)成交面積比例71%29%65%35%62%38%花都區(qū)成交面積比例69%31%71%29%71%29%2003年，一、二手房的成交比例為64：36。%，但并不是每個(gè)區(qū)都下降。、二手商鋪成交均價(jià)對(duì)比2001年—2003年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交均價(jià)表均價(jià)單位：元/平方米預(yù)售商鋪二手商鋪2001年2002年2003年2001年2002年2003年全市均價(jià)1019790178090460750814519同比 %% %%東山區(qū)均價(jià)2098430208828614291810513895同比 %% %%荔灣區(qū)均價(jià)132272822416056741791756450同比 %% %%越秀區(qū)均價(jià)2056021369161751131882256559同比 %% %%海珠區(qū)均價(jià)10786106597423589469277104同比 %% %%天河區(qū)均價(jià)150571222012308972672507980同比 %% %%芳村區(qū)均價(jià)807462353871356545104334同比 %% %%白云區(qū)均價(jià)673989937509414252464643同比 %% %%黃埔區(qū)均價(jià)792847316207997630043995同比 %% %%番禺區(qū)均價(jià)421051094618214531433211同比 %% %%花都區(qū)均價(jià)392541144992200930071653同比 %% %%2003年廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為8090元/平方米，%；二手商鋪的成交均價(jià)為4519元/平方米，%。但兩區(qū)占全市的份額不是很大，因此對(duì)樓價(jià)的拉升不夠明顯。事實(shí)證明，當(dāng)預(yù)售商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)高速巨量發(fā)展形態(tài)的時(shí)期，其對(duì)二手房市場(chǎng)的拉動(dòng)作用巨
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