深圳市房地產(chǎn)萬科沙嘴項目初步市場調(diào)查報告書房市分析-文庫吧
2025-04-13 20:39 本頁面
【正文】 福田中心區(qū)南部，東 起新洲路，西至廣深高速竹子林段，北起深南大道，南至深圳灣紅樹林自然保護(hù)區(qū)。片區(qū)內(nèi)主要用地性質(zhì)為舊村用地、工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)用地、市政用地及道路用地等。 沙嘴 新洲南片區(qū)憑借其獨(dú)特的自然環(huán)境及緊貼中心區(qū)的優(yōu)勢，在近幾年的房地產(chǎn)市場中取得了較快的發(fā)展。自 1997 年后公開發(fā)售的商品房項目有近 30 個，在建及待建項目也為數(shù)不少。 2. 區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顩r 沙嘴 新洲南片區(qū)傍深圳灣紅樹林自然保護(hù)區(qū)，空氣清新，自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。且濱海大道、濱河大道、新洲路、香蜜湖路及福榮路等多條干道連接羅湖、南山兩區(qū)，使之與外界的聯(lián)系極 為便利與順暢。因此目前沙嘴 新洲南片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以中高檔住宅為主，更兼有海景物業(yè)。大多數(shù)物業(yè)的市場定位與相臨的皇崗片區(qū)的物業(yè)有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 著非常密切的關(guān)聯(lián)。 9 98 年的住宅開發(fā)以歐陸風(fēng)格為主，如嘉洲豪園、金地海景花園、益田花園一期、天澤花園等物業(yè)； 98 年以后則出現(xiàn)了以多種題材風(fēng)格并存的局面，如好景豪園、錦河苑、福昌苑、金地翠園、星河明居、陽光四季、國都高爾夫、金海灣花園等，開發(fā)量增加，物業(yè)質(zhì)素亦有進(jìn)一步的提高。 隨著西部通道、濱海大道的開通，沙嘴 新洲南片區(qū)片區(qū)內(nèi)大部分用地已被陸續(xù)開發(fā)或占用，待開發(fā)土地主要 集中在本區(qū)西、南部，隨著西部發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施和本區(qū)內(nèi)各項配套設(shè)施的完 善，這些區(qū)域?qū)⒊蔀楦鞔蟀l(fā)展商逐鹿本區(qū)房地產(chǎn)市場的主要戰(zhàn) 場。 3. 沙嘴 新洲南片區(qū)住宅市場樓盤特征分析 ★ 戶型分析 本區(qū)住宅物業(yè)戶型大多以中戶型為主，請看下表。 戶型結(jié)構(gòu) 面積 戶數(shù)（總 3482 戶） 所占比例 1 房 50M2 以下 132 % 2 房 5080M2 以下 856 % 3 房 80110M2 以下 1675 % 4 房 110160M2 以下 846 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 5 房 160M2 以上 156 % 由 上表可以看出，本片區(qū)住宅物業(yè)以中戶型為主，大戶型與極小戶型所占比例均較小。從戶型結(jié)構(gòu)來看，二房三房的戶型結(jié)構(gòu)占有較大優(yōu)勢，從分戶面積來看，同樣是以 50110 M2中戶型為主。 而從實(shí)際銷售情況來看，也是二房、三房的中戶型銷售情況較為樂觀，四房以上的大戶型銷售則有一定難度。 ★ 價格分析 本區(qū) 物業(yè)價格在特區(qū)房地產(chǎn)市場內(nèi)屬中等水平，詳情見下表： 物業(yè)名稱 價格 備注 金海灣花園 均價 8100 元 /M2 小高層帶電梯，毛坯房 好景豪園 均價 7500 元 /M2 小高層帶電梯，毛坯房 錦河苑 均價 6900 元 /M2 小 高層，無裝修，帶裝修加 400元 /M2 福昌苑 均價 7300 元 /M2 小高層，入伙， 80M2 以下無裝修，80M2 以上為的 300 元 /M2 裝修 從以上表可以看出除 金海灣花園 外，本區(qū)大多數(shù)物業(yè)銷售均價在 7000 元 /M2 左右，此價格在深圳房地產(chǎn)市場中同類項目的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 總體平均價格相比，應(yīng)屬中等水平。 ★ 客戶分析 從本區(qū)近兩年銷售樓盤來看，本區(qū)域樓盤客戶主要分為三部分：本區(qū)域內(nèi)客戶、羅湖與南山區(qū)置業(yè)人士及香港客戶。其中中小戶型單位以普通白領(lǐng)、工薪階層一次置業(yè)人士和香港客戶為主。中大戶單位客戶則以私營企業(yè)主及企業(yè)高級管理人員 為主。另外，本區(qū)域內(nèi)客戶自住人士占絕大多數(shù)。產(chǎn)生這一情況的原因是：（ 1）本區(qū)域內(nèi)中戶型居多，適宜居家，且價格呈中等水平，較受普通置業(yè)者青睞；（ 2）交通便利快捷，居住環(huán)境有較大改進(jìn)的空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 三、 本項目主要可比性物業(yè)分析 1. 金海灣花園 金海灣花園位于沙嘴路與福榮路交匯處，占地面積 48000 平方米，建筑面積 12 萬多平方米，由 10 幢 25— 31 層高層住宅組成，該項目分三期發(fā)售，第一期推出 3 幢 277 個單位，銷售率達(dá) 90%以上。 請看該項目的戶型構(gòu)成（第一期）： 戶型 2 房 3 房 4 房（復(fù)式） 5 房 面積 M2 戶數(shù) 77 158 13 22 比例 % 朝向 東南 西南 東南 西南 東
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