深圳市房地產(chǎn)萬(wàn)科沙嘴項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告書(shū)房市分析-wenkub.com
2025-05-03 20:39 本頁(yè)面
【正文】 ? 周邊環(huán)境有待發(fā)展，成片開(kāi)發(fā)力度不夠。本片區(qū)基本還沒(méi)有具規(guī)模、檔次的文化、娛樂(lè)設(shè)施，諸如影劇院、公園等，與中心區(qū)有一定的差距。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 劣勢(shì)： 1） 從項(xiàng)目所處片區(qū)的大環(huán)境分析 ? 社會(huì)環(huán)境、治安狀況不夠理想。 本項(xiàng)目南面是紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)和深圳灣，距今年熱銷樓盤 —— 金海灣花園不足 500 米，與日益成熟的沙嘴生活片區(qū)緊緊靠近在一起，西南面可遠(yuǎn) 眺蛇口，東南面亦視野開(kāi)闊，總體而言，本項(xiàng)目位置不失為一處居家觀景的好地方。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 片區(qū)地位逐步抬升。 本項(xiàng)目處于福田中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)內(nèi)，距福田中心區(qū)僅 5 分鐘車程。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 2. 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 根據(jù)中原前期對(duì)沙嘴 —— 新洲南片區(qū)及本項(xiàng) 目本身狀況的調(diào)查研究，可將本項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)闡述如下： 優(yōu)勢(shì)： 1） 沙嘴 —— 新洲南片區(qū)的大環(huán)境分析 ? 自然環(huán)境較為優(yōu)越。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 不同家庭對(duì)價(jià)格的承受能力 從調(diào)查結(jié)果顯示，不同家庭結(jié)構(gòu)由于瞻養(yǎng)系數(shù)的不同，其對(duì)價(jià)格的承受能力存在較明顯的差異。 不同區(qū)域選擇的購(gòu)買類型1 8 . 4 % 1 5 . 4 %9 . 7 % 4 . 8 %2 1 . 1 %3 1 . 4 % 4 5 . 8 % 5 2 . 4 %4 8 . 4 %4 1 . 7 %3 7 . 5 %3 8 . 0 %1 3 . 1 % 1 1 . 5 %7 . 0 %4 . 8 %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外高層 多層 小高層 多層帶電梯 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 不同置業(yè)次數(shù)對(duì)戶型和相應(yīng)面積的選擇分布 置業(yè)次數(shù)對(duì)戶型的選擇上，一次置業(yè)主要選擇二房和三房單位，并且偏好較為平均；二次置業(yè)主要選擇二房至四房單位，主要偏好是三房 單位，多次置業(yè)偏好選擇三房單位。 福田區(qū)的價(jià)格承受程度 本區(qū)的價(jià)格承受能力12 . 1%23 . 6%33 . 9%18 . 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%福田區(qū)2 5 0 1 —3 5 0 0 元 3 5 0 1 —4 5 0 0 元 4 5 0 1 ——5 5 0 0 元 5 5 0 1 —6 5 0 0 元6 5 0 1 —7 5 0 0 元 7 5 0 1 —8 5 0 0 元 8 5 0 1 —9 5 0 0 元 9 5 0 0 元以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 發(fā)售初期的時(shí)機(jī)較好； ? 海景閣之看海景的示范單位有較好的引導(dǎo)客戶的作用； ? 聘請(qǐng)港星謝賢、陶大宇進(jìn)行形象推廣，收到很好的明星效果； ? 小區(qū)規(guī)模較小，不利于做成大面積的花園環(huán)境； ? 小區(qū)與沙嘴村緊緊相連，不利于做成高檔居住社區(qū)； 四、 深圳客戶群體置業(yè)分析 （內(nèi)容來(lái)于《深圳客戶群體分析》 — 中原市場(chǎng)研究部） 購(gòu)買區(qū)域 置業(yè)群體明顯偏好福田區(qū)的物業(yè)，其次是南山區(qū)，說(shuō)明從整體上考慮，福田區(qū)的物業(yè)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，南山區(qū)的物業(yè)主要體現(xiàn)其價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，而羅湖區(qū)總體上的處于劣勢(shì)的狀況。 項(xiàng)目 其他特點(diǎn)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 請(qǐng)看該項(xiàng)目的戶型構(gòu)成： 戶型 2 房 3 房 4 房 5 房（復(fù)式） 面積 M2 戶數(shù) 124 166 48 10 比例 % 由上表顯示，好景豪園以三房單位為主力戶型，二房、四房次之，而將五房為復(fù)式單位，僅占 %。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 金海灣花園的設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)突出既表現(xiàn)出期最大賣點(diǎn) 景觀優(yōu)勢(shì)，所有的客廳及臥房都朝向有景觀一側(cè)；電梯間設(shè)計(jì)采用明窗，直接采光，體現(xiàn)樓盤的高檔品位。 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。另外，該項(xiàng)目的二房、三房單位的面積也較為適中，項(xiàng)目 為一梯三戶、一梯四戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù) ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，本區(qū)域內(nèi)客戶自住人士占絕大多數(shù)。 總體平均價(jià)格相比，應(yīng)屬中等水平。 ★ 價(jià)格分析 本區(qū) 物業(yè)價(jià)格在特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)屬中等水平，詳情見(jiàn)下表： 物業(yè)名稱 價(jià)格 備注 金海灣花園 均價(jià) 8100 元 /M2 小高層帶電梯，毛坯房 好景豪園 均價(jià) 7500 元 /M2 小高層帶電梯，毛坯房 錦河
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