【正文】 格已經(jīng)漲到 3000— 3500 元 /平方米。 ⑥ 賣點分析 1）地處蜀山區(qū)，周邊環(huán)境較好，未來發(fā)展及升值空間大。 2）花園洋房房型先進，在合肥乃至安徽都為稀缺產(chǎn)品。 3）小區(qū)景觀好，大面積水景設計在當?shù)剌^為突出。 4）境外景觀設計公司（瑞典西林） 5）內部商業(yè)氣氛較好，有商業(yè)內街，咖啡館 6）有樣板房，樣板區(qū)，樣板景觀帶。在合肥較為少 見。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 頁 7）物管公司為深圳金地公司，銷售階段已前期介入，物業(yè)形象很好，著裝、服務都與萬科物業(yè)相仿。 ⑦ 劣勢及不足 1）周邊配套較差。 2）雖然水體面積很大，但水質渾濁。 3）花園洋房全部為大面積戶型，總價太高。 近期金色池塘在推出了三幢小高層，并在 2020 年 3 月 19 日進行放號，當天交 2000 元意向金即可獲贈 2000 元的優(yōu)惠，并有抽獎活動，中獎可獲得 1000、 1500、 2000 元不等的優(yōu)惠。此次推出的為環(huán)繞會所而建的三幢一梯兩戶的小高層，并且每幢樓只有一個單元，均價的在 3500 元 /㎡，面積在 90140 ㎡。 但是其二期的花園洋房由于價格過高和面積過大，至今還沒有銷售完畢，并且現(xiàn)場銷售員會主動的引導客戶購買花園洋房。經(jīng)過一期和二期銷售率鮮明的對比，在三期金色池塘將主推小面積戶型，在三期中 70100 ㎡的戶型將成為其占有市場的有力籌碼。 現(xiàn)場售樓處增加了一個建材展示區(qū)域，向客戶展示其交付標準中的鋁合金窗框及其隱形紗窗的安裝，使得客戶有了很直觀的認識，建議本案在今后的現(xiàn)場展示中心也要考慮此項區(qū)域。 其一期已經(jīng)交付入住，從小區(qū)整體的外立面效果和景觀來看，與其花園洋房的概念相距甚遠。其外立面處理較為粗糙，下水管裸露；且空 調機位設計極其不合理，部分直掛外墻上，部分有空調機位但是管線拖的較長，極其影響外立面；飄窗內柵欄和陽臺欄桿的選材不管是從美觀還是從質量上看都是比較差；綠化效果與其“花園洋房”的相去甚遠。綜合來看，此開發(fā)商不論從開發(fā)實力和開發(fā)經(jīng)驗上看都是比較弱，欠缺開發(fā)理念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 頁 綠城桂花園二期 ① 地理位置 地處高新技術開發(fā)區(qū)揚振寧大道 ② 開發(fā)商 安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ③ 銷售代理 由開發(fā)商自銷 ④ 產(chǎn)品類型 此樓盤總建 41 萬平方米，一期總戶數(shù)為 500 多戶，已全部售完。開發(fā)的產(chǎn)品多層與點式多層及小高層 ，多層一般以五層的為主，小高層為 11 層，屋頂采用的是坡頂類型，主力戶型基本為大戶型設計，平均面積 150 ㎡以上，為三室兩廳兩衛(wèi)，雙臥朝南，戶型方正，通風較好，明衛(wèi)，明廚。外墻采用大理三石貼面與涂料，窗戶采用的是彩鋁，玻璃大部分采用的是雙 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 頁 層中空玻璃，供水為直供與變頻加壓供水，供電量為 40A，陽臺形式為北陽臺封閉，南陽臺不給封閉，小區(qū)車位配比為 3： 2，整個小區(qū)采用紅外二十四小時監(jiān)控、電子巡更和單元采用可視對講，物管費用為多層 元，小高層 元，產(chǎn)品處于較高水平。 ⑤ 推廣方式 廣告投放主要分布在報廣和戶 外廣告牌。目前售樓處所在位置為樓盤內部的會所當中，面積較大。銷售隊伍形象不錯，服務著裝統(tǒng)一，但業(yè)務素質一般，服務態(tài)度也一般。開盤時間為 2020 年 3 月與 5 月中旬二次開盤，售價為 3600 元起，點式多層價格到 4000 以上，目前銷售形勢較好，一期僅余 4 套躍層。二期的均價整體在 4100 左右。 ⑥ 賣點分析 1）地處高新技術開發(fā)區(qū)，距離大蜀山較近，周邊環(huán)境較好，未來發(fā)展及升值空間大。 2）整個園區(qū)景觀已經(jīng)初步形成，會所設計較完善。 3）有現(xiàn)房可以提供比較直觀的產(chǎn)品形象。 4）內部景觀設計公司為美國 YPA 北半球設計顧問有 限公司。 5）物管公司為綠城物業(yè)管理公司，形象較好，著裝統(tǒng)一，接待有禮，在銷售階段已前期介入。 6）產(chǎn)品質量較好，選材較精 ⑦ 劣勢及不足 1）樓盤賣點在銷售中提煉不精，解說不詳細。 2）銷售隊伍形象不好，銷售人員服務不熱情。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 頁 3）目前該項目交通不便利，周邊配套尚不完善。 4）價格偏高，且戶型單位面積較大，購房總價高。 2020 年 3 月 19 日綠城推出了 90 套一期已經(jīng)交付的保留房，面積在 90180 ㎡，價格為 4100 元 /㎡，都為多層。到售樓處即可順位領取一張?zhí)柎a牌，每十位客戶為一組進會議室選房。選房下定需要交納 20000 元定金，車庫為 10000 元定金， 7天內簽合同和付首付，首付為三成。此用意十分明顯： ? 一期的成型和二期的建設，再加上景觀的完工，全面體現(xiàn)了綠城對產(chǎn)品力的追求，綠城桂花園已經(jīng)是合肥標志，綠城品牌已經(jīng)成型； ? 對二期小高層的銷售起到促進作用，保持市場的關注度和熱度，因為在此項目中多層和小高層的價格是倒掛的，此多層的價格可以刺激其小高層的銷售，做到產(chǎn)品的互補； ? 一期已經(jīng)從 2300 元 /㎡漲至現(xiàn)今的 4300 元 /㎡，產(chǎn)品已經(jīng)基本實現(xiàn)了利潤最大化； ? 開始宣傳桂花園三期，為項目三期做好鋪墊，積累并鎖定其意向客戶，使 得客戶的流失做到最小化。 綠城的成功不僅意味著產(chǎn)品力就是競爭力的真理，而且還預示著在合肥未來幾年內，品牌效應已經(jīng)成為一種時尚，老百姓對企業(yè)品牌已經(jīng)趨之若騖。且在銷售隊伍上綠城已經(jīng)有了很大的變化，銷售人員的專業(yè)性和服務性有了很大的提高，售樓處也增加了一個小的交付標準建材區(qū)，主要是展示了交付后窗框和雙層中空玻璃的選材。 此產(chǎn)品為合肥市場上的高端產(chǎn)品，鑒于本案中高端產(chǎn)品的定位，有許多可以向綠城借鑒。如項目的景觀樣板展示區(qū)、樣板房、現(xiàn)場展示中心的設計和裝修等務必精益求精，爭取在合肥市場上一炮而紅，迅速建立宋都企業(yè)品 牌和營造一個舒適的家的企業(yè)理念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 頁 鳳凰城家家景園 2 期 5581100 ○ 1 、項目位置 史河路和金牛路交界口 ○ 2 、投資商 香港萬基投資發(fā)展有限公司 ○ 3 、規(guī)劃設計 上海同濟城市規(guī)劃設計研究院 ○ 4 、景觀設計 清華大學景觀設計研究院廣廈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 頁 ○ 5 、施工單位 安徽三建工程有限公司 安徽廣廈建筑股份有限公司 ○ 6 、產(chǎn)品介 紹 一期已經(jīng)全部售完并已經(jīng)交付，二期工地處于一期的北面。目前在售的共計 43 棟，其中小高層 18 棟多層 25 棟，共1470 戶，于 2020 年 5 月份開盤，目前小高層的均價為 3500 元 /平方米，銷售超過 80%。多層均價 3400 元 /平方米，銷售 95%左右，僅剩頂層帶閣樓的大面積戶型，頂層贈送 20 平方左右的平臺。小區(qū)的外立面使用涂料局部采用面磚，靠近路邊的住宅裝有雙層玻璃，使用彩鋁門窗。有一套完整的保安監(jiān)視系統(tǒng)和防盜對講系統(tǒng)，小區(qū)建有幼兒園和籃球場，并有一個大型的商場正在建設之中，一個大型的酒店，區(qū)內環(huán)境較好，配套齊全，定 位為中等物業(yè)。 ○ 7 、推廣方式 因二期推出的規(guī)模很大，售樓處的面積也在 300 平方左右，沒有請代理公司，屬開發(fā)商自銷項目，廣告主要為相臨兩條路邊的羅馬旗。廣告設計較差，銷售人員不夠熱情，銷售員處于問一句答一句的狀態(tài)沒有自己的銷售思路，售樓處的衛(wèi)生情況也不是很理想，光看模型感覺房子賣了兩三年了，不象今年才開盤。 ○ 8 、賣點分析 1） 小區(qū)規(guī)模大，相對環(huán)境較好規(guī)劃 2） 戶行好，大開間小進深，戶型的選擇余地也較大，有從 90 到 190 的三十多種戶型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 頁 3） 一期已經(jīng)交付，環(huán)境做 的不錯，對于二期的銷售也有很大的幫助。 4） 周邊居民區(qū)較多，已形成一定的居住氛圍。 5） 每家一樓有自己的私家花園。 ○ 9 、劣勢及不足 1） 此項目隨然離一環(huán)線很近，但周邊的公交離的較遠，要步行五分鐘以上。 2） 戶型面積整體偏大，購買能力受限 3） 周邊基本上都是住宅區(qū)，談不上未來的規(guī)劃，沒有太多的憧憬在里面，其價格和銷售情況只能依托合肥的大市場而定。 此項目目前多層已經(jīng)基本銷售完畢，只剩余幾套躍層，而小高層也剩余不多，剩余的小高層為 115 ㎡或 140150 ㎡，均價為 3500 元 /㎡。三個月 后將推出下一個組團，面積為 100170 ㎡ 。 盛世名城 5575000 5575333 項目位置 潛山路和黃山路口 投資商 安徽新方天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā)展商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度 的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 頁 合肥圣安物業(yè)發(fā)展有限責任公司 規(guī)劃設計 澳大利亞柏濤 行銷企劃 上海及帝智帝 產(chǎn)品介紹 此項目分為小高層、多層和聯(lián)排別墅三種類型，共 1700 戶。目前共推出 1— 12 號共十二棟住宅，均價為 3300 元左右。工程進度較快，基本上在售的幾棟都已經(jīng)結構封頂。面積基本上在 90— 130 之間，銷售速度很快，據(jù)說開盤三天就達到了80%的銷售率，目前僅剩幾套頂層的躍層帶挑高的大面積戶型。社區(qū)環(huán)境很好配套齊全，設計也比較獨特，共有 27 大景點。窗子部分采用雙層中空玻璃，外立面使用乳膠漆，頂層贈送大面積的露臺，車位配比達到 60%。周邊交通方便，目前共有四路公交線路經(jīng)過，周邊的配套也較為齊全超市、小學、醫(yī)院一應俱全，另外周邊有三四家大學，且緊鄰政務新區(qū)，未來的價格提升空間很大。 推廣方式 聘請專業(yè)的代理公司銷售，代理公司很專業(yè)，銷售人員也很熱情