【正文】 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 29 頁 普通職工均無力購買。 人口居住狀況 北碚區(qū)城區(qū)人口約有 16— 17萬人口，主要分布在城中、城南、城北。大多數(shù)市民居住在城中片區(qū)，多為三口之家，居住面積以 60— 90㎡二室到三室為主， 人均居住面積約為 20— 25㎡。區(qū)域內(nèi)的樓房多為單位集資房，是較為典型的 90 年代左右老式住宅，磚混結(jié)構(gòu)，層數(shù)普遍低于7層， 外立面用材多為涂料 ，采光通風(fēng)不佳，私密性較差，雖然能滿足最基本的生活要求但 是極不方便，或居家極為不舒適。 隨著城 市的擴張，也有部分市民選擇在城南和城北居住，大多以2000年左右的住宅為主 目前市場供應(yīng)的房屋，已入住 2000 年 — 2020 年的縉云花園、雨臺花園等樓盤，改變了該時期在該區(qū)域內(nèi)無小區(qū)房的歷史，尤以縉云花園為例，在銷售時間內(nèi) 其銷售狀況一直較為良好，在當?shù)赜休^好的品牌知名度和美譽度。俗秤當?shù)氐? “富人小區(qū)”。 ．商業(yè)分布 目前北碚區(qū)的商業(yè)形態(tài)大致如下： 餐飲業(yè)： 吳抄手、 鄭記天俯魚莊、碓窩雞、孔亮正興火鍋、君之微、趙木二羊肉等。 經(jīng)營狀況：據(jù)觀察，北碚區(qū)餐飲業(yè)發(fā)展較為困難，分布較為零散 ,城北中型餐飲較多，品 牌餐飲較少 ,除名個別大型餐飲店每晚有較多的客流量外（平均上座率估計 70%，周末晚上略高），其他餐飲店的經(jīng)營狀況比較慘淡。 百貨業(yè)： 重百商場（ 3店）國美電器、山城超市、天生商城、地下商場、竟發(fā)購物中心等 北碚區(qū)的百貨業(yè)較為滯后 ,主要集中在城中步行街片區(qū) ,除重百商場外均無成規(guī)模的百貨商店 ,相對較具規(guī)模的有重百商場 3家分店 ,經(jīng)營面積從 300— 2000平米不等， 1店主要是超市 ,2店主要的經(jīng)營家用電器 ,3店規(guī)模較大（ 6層） ,經(jīng)營品種較多接近于市區(qū)內(nèi)重百 ,但人氣冷清， 17:30點以后人流量較大且著裝較好， 屬于中 端消費 ,目標客戶群主要針對西南大學(xué)的教師和社會上中上層人士 ,其余地方無成規(guī)模的百貨商店 ,主要以門面?zhèn)€體經(jīng)營為主 ,(主要針對西南大學(xué)學(xué)生 )經(jīng)營狀況較好。 品牌店： 七匹狼、美特斯邦威、真維斯、 ADIDAS、偉志、特步等。 與餐飲業(yè)分布相同，品牌店較少也基本集中在步行街周圍，包括七匹狼、美特斯邦威、真維斯、 ADIDAS、特步等， 價格低于重慶，大部分都在打折促銷，但依然不見較多顧客購買 ，在我們 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 29 頁 觀察的幾天內(nèi)基本無人進店購買 ,個別除外 (如七匹狼在北碚經(jīng)營達 8年之久 ,問訊營業(yè)員 )在步行街周圍另有幾十家各種服裝、鞋類、飾品 門市， 其單間面積 15 ㎡ — 60 ㎡，租金 15000— 30000元 /年。 休閑娛樂場所： 上島咖啡、喜樂匯歌城、水晶宮歌舞廳、凌云宮卡拉 OK 城、龍頂娛樂會所、康樂度假村、金果園等。 北碚區(qū)成規(guī)模的休閑娛樂場較少，歌城和舞廳主要分布在城區(qū)，較為分散，除個別歌城和舞廳晚上顧客較多，以中青年人為主。其余地方門市類型的酒吧，且生意較為清淡。 批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場： 綜合批發(fā)市場、天生農(nóng)貿(mào)市場等 所調(diào)查的北碚城區(qū)較大型批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場只有一個， 經(jīng)營品種較齊 ,集服裝、各式鞋類、花鳥、菜蔬等為一體，分區(qū)明確 。面積較大，至少 5000 平米以上 ，環(huán)境較差。除農(nóng)貿(mào)市場外，其它經(jīng)營狀況較差。 農(nóng)貿(mào)市場分布在各個小區(qū)內(nèi)，規(guī)模較小，滿足小區(qū)內(nèi)生活需要。 金融機構(gòu)： 中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社等 北碚區(qū)的金融機構(gòu)較多，多數(shù)為國有金融機構(gòu)， 主要分布在步行街附近，商業(yè)較為發(fā)達的區(qū)域 。 酒店、賓館： 逸居酒店、北碚賓館、泉外樓賓館、北泉賓館等 此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然北碚區(qū)人口較少，賓館、酒店較多，在步行街沿線一帶大小賓館約有 6家，但總體水平不高，星級賓館為數(shù)不多，經(jīng)營狀況較差， 由此推斷，北碚區(qū)流動人口較多，大部分客戶為來此 出差和學(xué)生家長。 小結(jié)： 此次對北碚區(qū)的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)流動人口較大，支柱產(chǎn)業(yè)與特色產(chǎn)業(yè)較多，（主要有川儀廠、摩配、織布廠等）居民經(jīng)濟來源豐富，商業(yè)主要聚集在步行街沿線一帶，雖然有一定數(shù)量的餐飲店、品牌店和百貨商場，但其經(jīng)營范圍狹窄，經(jīng)營規(guī)模?。ㄖ匕偃瓿猓?，且地區(qū)分布極為不平衡，絕大部分商業(yè)都只是圍繞步行街鋪開，其余地區(qū)基本無成規(guī)模商業(yè)，最為重要的是除餐飲業(yè)外大部分商業(yè)目前經(jīng)營狀況并不良好，多家品牌店雖都打出較低折扣但購買者仍然寥寥無幾，但步行街周邊商業(yè)數(shù)量較多，人氣較旺，容易給人造成經(jīng)濟繁榮的假象 。 總體來說， 目前區(qū)域內(nèi)的消費力總體水平還處于中等消費狀態(tài)，經(jīng)濟相對平緩，對較高檔次的個人消費品接受度不高，商品價格承受力較弱（極少數(shù)除外）。 ．消費特征分析 ? 步行街沿線一帶是北碚區(qū)商業(yè)最集中的地方，也是北碚區(qū)市民首先選擇的娛樂購物場所，人流量相對密集，周末和晚上 6點后，有大量的市民聚集在步行街，是平時的三倍左右，若天 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 29 頁 氣較好，步行街沿線一帶白天有大量的中老年人在此休閑，其娛樂活動多為聊天（城中打牌的較少），另有較多老年人帶小孩在廣場玩耍，小孩年齡約 1— 3歲在空余地方有眾多的中老年人跳舞，非常熱鬧。 ? 消費重百超市檔次的場所，市民普遍穿著較好（至少是整潔、干凈），部分帶小孩進入，能一眼看出在當?shù)赜休^好的經(jīng)濟收入或是外地流動人口。 ? 北碚公園內(nèi)設(shè)有一游樂場所，其設(shè)施有碰碰車、碰碰船、彎道賽車等，平時游客相當稀少，周末和節(jié)假日若天氣好有較多市民前往，基本為一家三口，票價 3— 5 元不等，但據(jù)管理人員透露，目前游樂園經(jīng)營狀況呈下滑趨勢，主要原因是設(shè)施陳舊和較少，大部分游客玩兩次便已經(jīng)厭倦，缺乏新鮮感。其它有少數(shù)中老年人前往公園內(nèi)散步和健身。說明在這方面的消費北碚城區(qū)還不足。 ? 詢問重百三店營業(yè)員， 3000元左右的品牌 手機和手表銷量好于其它價格，相比較而言，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好一些的人還是喜歡品牌貨，其理由是使用品牌較為有面子。 ? 私家車擁有量較少，即使有也大多為中低檔轎車和“長安”面包，且多為私人老板擁有，高檔轎車也有部分（價格在 20萬以上）。 ? 北碚區(qū)內(nèi)絕大部分居民較少有每天看報的習(xí)慣。 ? 據(jù)調(diào)查政府及機關(guān)單位均訂有大量報紙，重慶（晨、晚、商、日）報等 ? 經(jīng)濟基礎(chǔ)較好者，周末和空余時間到市區(qū)或周邊風(fēng)景區(qū)、農(nóng)家樂消費。 小結(jié)： 北碚區(qū)內(nèi)居民生活消費習(xí)慣有以下特點： ? 信賴品牌，忠誠度高； ? 對大宗商品處于理性消費階段（如電器在北碚當?shù)刭徺I， 其他高檔商品到市區(qū)購買較多）； ? 注重親朋關(guān)系，較少單獨活動； ? 虛榮心較為明顯，攀比心理較強。 ．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 水、電、氣、郵、商、文化、衛(wèi)生、教育等設(shè)施不斷完善，建有日產(chǎn)量 6000噸的自來水廠 1個，天然氣管道日供氣量 5000立方米，有擁電力容量 12萬千伏安，鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)小學(xué)、初中、高中、技校、職業(yè)高中、幼兒園及醫(yī)院、文化站、影劇院等設(shè)施齊全，江北中學(xué)在市內(nèi)外享有很高聲譽。 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 29 頁 二．重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及 2020 年度趨勢分析 在今年國家陸續(xù)出臺針對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控措施背景下，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持 平穩(wěn)增長勢頭 ,開發(fā)投資和新開工面積增幅高于上年同期水平和全國平均水平。商品房新開工面積繼續(xù)增長，上半年商品房新開工面積 ，同比增長 %，其中商品住宅新開工面積 ，增長 %。 上半年全市土地購置費 ，同比增長 %，由于看好直轄市的長期發(fā)展?jié)摿?，廣東富力、大連海昌、大連萬達、保利集團以及首鋼集團旗下首金房地產(chǎn)公司等外來房地產(chǎn)大腕紛紛在渝投入巨資圈地，掀起了新一輪投資重慶的熱潮。 1．重慶年房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)情況（單位：億元 ） 重慶的房地產(chǎn)開 發(fā)投資一直呈高速增長之勢，反應(yīng)了開發(fā)商對重慶市場的前景比較看好，重慶雖然受國家控制信貸和土地等宏觀調(diào)控的影響， 2020年上半年累計完成投資 ，同比增長 %。 2．商品房銷售面積 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 29 頁 從 2001— 2020年的高速增長后， 2020年至今穩(wěn)定在 11001200萬 M2的年銷售量 。 3．商品房銷售總額走勢 截至 2020年 10月重慶主城商品房成交面積為 ,基本與去年持平 。商品房成交金額為 ,商品房成交均價為 /M2，成交均價較去年同期增長 7%。 2020年 01— 10 月重慶主城商品房成交情況表 月份 銷售金額（億元） 銷售面積（萬 M2） 銷售均價（元 /M2） 1 2661 2 2890 3 2758 4 2529 5 2840 6 3038 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 29 頁 7 2857 8 2629 9 2521 10 2881 從單月成交情況分析， 5月和 10月春秋兩季的房交會對商品房的需求拉動效用顯著，其成交金額和成交面積是平常單月成交量的 2倍。 三． 2020 年上半年北碚區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀簡析 隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)作用及國家新政策的進一步出臺， 2020年上半年 ,北碚區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場投資力度明顯減弱，比上年同期下降 %，商品房現(xiàn) 房銷售及空置率增長迅速。 1．基本運行情況 （ 1）投資持續(xù)下滑，結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整 今年以來，北碚區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月加速下滑態(tài)勢， 25月各月減幅分別為 %、 %、%、 %，到 6月，全區(qū)共完成房地產(chǎn)投資 43743萬元，比上年同期下降 %。其中，住宅完成投資 29338萬元，比上年同期下降 %，占投資總額 %，所占比重比上年減少 個百分點；辦公樓完成投資 278萬元，比上年下降 %，占 %，所占比重比上年減少 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房完成投資 6888萬元，比 上年增長 %，占 %，所占比重比上年增加 ；其他用房完成投資 7239萬元，比上年下降 %，占 %，所占比重比上年增加 。 （ 2）施工面積持續(xù)增長，新開工面積得到有效控制 因