【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 29 頁(yè) 普通職工均無(wú)力購(gòu)買。 人口居住狀況 北碚區(qū)城區(qū)人口約有 16— 17萬(wàn)人口，主要分布在城中、城南、城北。大多數(shù)市民居住在城中片區(qū)，多為三口之家，居住面積以 60— 90㎡二室到三室為主， 人均居住面積約為 20— 25㎡。區(qū)域內(nèi)的樓房多為單位集資房，是較為典型的 90 年代左右老式住宅，磚混結(jié)構(gòu)，層數(shù)普遍低于7層， 外立面用材多為涂料 ，采光通風(fēng)不佳，私密性較差，雖然能滿足最基本的生活要求但 是極不方便，或居家極為不舒適。 隨著城 市的擴(kuò)張，也有部分市民選擇在城南和城北居住，大多以2000年左右的住宅為主 目前市場(chǎng)供應(yīng)的房屋，已入住 2000 年 — 2020 年的縉云花園、雨臺(tái)花園等樓盤，改變了該時(shí)期在該區(qū)域內(nèi)無(wú)小區(qū)房的歷史，尤以縉云花園為例，在銷售時(shí)間內(nèi) 其銷售狀況一直較為良好，在當(dāng)?shù)赜休^好的品牌知名度和美譽(yù)度。俗秤當(dāng)?shù)氐? “富人小區(qū)”。 ．商業(yè)分布 目前北碚區(qū)的商業(yè)形態(tài)大致如下： 餐飲業(yè)： 吳抄手、 鄭記天俯魚莊、碓窩雞、孔亮正興火鍋、君之微、趙木二羊肉等。 經(jīng)營(yíng)狀況：據(jù)觀察，北碚區(qū)餐飲業(yè)發(fā)展較為困難，分布較為零散 ,城北中型餐飲較多，品 牌餐飲較少 ,除名個(gè)別大型餐飲店每晚有較多的客流量外（平均上座率估計(jì) 70%，周末晚上略高），其他餐飲店的經(jīng)營(yíng)狀況比較慘淡。 百貨業(yè)： 重百商場(chǎng)（ 3店）國(guó)美電器、山城超市、天生商城、地下商場(chǎng)、竟發(fā)購(gòu)物中心等 北碚區(qū)的百貨業(yè)較為滯后 ,主要集中在城中步行街片區(qū) ,除重百商場(chǎng)外均無(wú)成規(guī)模的百貨商店 ,相對(duì)較具規(guī)模的有重百商場(chǎng) 3家分店 ,經(jīng)營(yíng)面積從 300— 2000平米不等， 1店主要是超市 ,2店主要的經(jīng)營(yíng)家用電器 ,3店規(guī)模較大（ 6層） ,經(jīng)營(yíng)品種較多接近于市區(qū)內(nèi)重百 ,但人氣冷清， 17:30點(diǎn)以后人流量較大且著裝較好， 屬于中 端消費(fèi) ,目標(biāo)客戶群主要針對(duì)西南大學(xué)的教師和社會(huì)上中上層人士 ,其余地方無(wú)成規(guī)模的百貨商店 ,主要以門面?zhèn)€體經(jīng)營(yíng)為主 ,(主要針對(duì)西南大學(xué)學(xué)生 )經(jīng)營(yíng)狀況較好。 品牌店： 七匹狼、美特斯邦威、真維斯、 ADIDAS、偉志、特步等。 與餐飲業(yè)分布相同，品牌店較少也基本集中在步行街周圍，包括七匹狼、美特斯邦威、真維斯、 ADIDAS、特步等， 價(jià)格低于重慶，大部分都在打折促銷，但依然不見較多顧客購(gòu)買 ，在我們 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 29 頁(yè) 觀察的幾天內(nèi)基本無(wú)人進(jìn)店購(gòu)買 ,個(gè)別除外 (如七匹狼在北碚經(jīng)營(yíng)達(dá) 8年之久 ,問(wèn)訊營(yíng)業(yè)員 )在步行街周圍另有幾十家各種服裝、鞋類、飾品 門市， 其單間面積 15 ㎡ — 60 ㎡，租金 15000— 30000元 /年。 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所： 上島咖啡、喜樂(lè)匯歌城、水晶宮歌舞廳、凌云宮卡拉 OK 城、龍頂娛樂(lè)會(huì)所、康樂(lè)度假村、金果園等。 北碚區(qū)成規(guī)模的休閑娛樂(lè)場(chǎng)較少，歌城和舞廳主要分布在城區(qū)，較為分散，除個(gè)別歌城和舞廳晚上顧客較多，以中青年人為主。其余地方門市類型的酒吧，且生意較為清淡。 批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 綜合批發(fā)市場(chǎng)、天生農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等 所調(diào)查的北碚城區(qū)較大型批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)只有一個(gè)， 經(jīng)營(yíng)品種較齊 ,集服裝、各式鞋類、花鳥、菜蔬等為一體，分區(qū)明確 。面積較大，至少 5000 平米以上 ，環(huán)境較差。除農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)外，其它經(jīng)營(yíng)狀況較差。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)分布在各個(gè)小區(qū)內(nèi)，規(guī)模較小，滿足小區(qū)內(nèi)生活需要。 金融機(jī)構(gòu)： 中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社等 北碚區(qū)的金融機(jī)構(gòu)較多，多數(shù)為國(guó)有金融機(jī)構(gòu)， 主要分布在步行街附近，商業(yè)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域 。 酒店、賓館： 逸居酒店、北碚賓館、泉外樓賓館、北泉賓館等 此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然北碚區(qū)人口較少，賓館、酒店較多，在步行街沿線一帶大小賓館約有 6家，但總體水平不高，星級(jí)賓館為數(shù)不多，經(jīng)營(yíng)狀況較差， 由此推斷，北碚區(qū)流動(dòng)人口較多，大部分客戶為來(lái)此 出差和學(xué)生家長(zhǎng)。 小結(jié)： 此次對(duì)北碚區(qū)的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口較大，支柱產(chǎn)業(yè)與特色產(chǎn)業(yè)較多，（主要有川儀廠、摩配、織布廠等）居民經(jīng)濟(jì)來(lái)源豐富，商業(yè)主要聚集在步行街沿線一帶，雖然有一定數(shù)量的餐飲店、品牌店和百貨商場(chǎng)，但其經(jīng)營(yíng)范圍狹窄，經(jīng)營(yíng)規(guī)模?。ㄖ匕偃瓿猓?，且地區(qū)分布極為不平衡，絕大部分商業(yè)都只是圍繞步行街鋪開，其余地區(qū)基本無(wú)成規(guī)模商業(yè)，最為重要的是除餐飲業(yè)外大部分商業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況并不良好，多家品牌店雖都打出較低折扣但購(gòu)買者仍然寥寥無(wú)幾，但步行街周邊商業(yè)數(shù)量較多，人氣較旺，容易給人造成經(jīng)濟(jì)繁榮的假象 。 總體來(lái)說(shuō)， 目前區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)力總體水平還處于中等消費(fèi)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)平緩，對(duì)較高檔次的個(gè)人消費(fèi)品接受度不高，商品價(jià)格承受力較弱（極少數(shù)除外）。 ．消費(fèi)特征分析 ? 步行街沿線一帶是北碚區(qū)商業(yè)最集中的地方，也是北碚區(qū)市民首先選擇的娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所，人流量相對(duì)密集，周末和晚上 6點(diǎn)后，有大量的市民聚集在步行街，是平時(shí)的三倍左右，若天 中國(guó)最大的管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 29 頁(yè) 氣較好，步行街沿線一帶白天有大量的中老年人在此休閑，其娛樂(lè)活動(dòng)多為聊天（城中打牌的較少），另有較多老年人帶小孩在廣場(chǎng)玩耍，小孩年齡約 1— 3歲在空余地方有眾多的中老年人跳舞，非常熱鬧。 ? 消費(fèi)重百超市檔次的場(chǎng)所，市民普遍穿著較好（至少是整潔、干凈），部分帶小孩進(jìn)入，能一眼看出在當(dāng)?shù)赜休^好的經(jīng)濟(jì)收入或是外地流動(dòng)人口。 ? 北碚公園內(nèi)設(shè)有一游樂(lè)場(chǎng)所，其設(shè)施有碰碰車、碰碰船、彎道賽車等，平時(shí)游客相當(dāng)稀少，周末和節(jié)假日若天氣好有較多市民前往，基本為一家三口，票價(jià) 3— 5 元不等，但據(jù)管理人員透露，目前游樂(lè)園經(jīng)營(yíng)狀況呈下滑趨勢(shì)，主要原因是設(shè)施陳舊和較少，大部分游客玩兩次便已經(jīng)厭倦，缺乏新鮮感。其它有少數(shù)中老年人前往公園內(nèi)散步和健身。說(shuō)明在這方面的消費(fèi)北碚城區(qū)還不足。 ? 詢問(wèn)重百三店?duì)I業(yè)員， 3000元左右的品牌 手機(jī)和手表銷量好于其它價(jià)格，相比較而言，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好一些的人還是喜歡品牌貨，其理由是使用品牌較為有面子。 ? 私家車擁有量較少，即使有也大多為中低檔轎車和“長(zhǎng)安”面包，且多為私人老板擁有，高檔轎車也有部分（價(jià)格在 20萬(wàn)以上）。 ? 北碚區(qū)內(nèi)絕大部分居民較少有每天看報(bào)的習(xí)慣。 ? 據(jù)調(diào)查政府及機(jī)關(guān)單位均訂有大量報(bào)紙，重慶（晨、晚、商、日）報(bào)等 ? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好者，周末和空余時(shí)間到市區(qū)或周邊風(fēng)景區(qū)、農(nóng)家樂(lè)消費(fèi)。 小結(jié)： 北碚區(qū)內(nèi)居民生活消費(fèi)習(xí)慣有以下特點(diǎn)： ? 信賴品牌，忠誠(chéng)度高； ? 對(duì)大宗商品處于理性消費(fèi)階段（如電器在北碚當(dāng)?shù)刭?gòu)買， 其他高檔商品到市區(qū)購(gòu)買較多）； ? 注重親朋關(guān)系，較少單獨(dú)活動(dòng)； ? 虛榮心較為明顯，攀比心理較強(qiáng)。 ．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 水、電、氣、郵、商、文化、衛(wèi)生、教育等設(shè)施不斷完善，建有日產(chǎn)量 6000噸的自來(lái)水廠 1個(gè)，天然氣管道日供氣量 5000立方米，有擁電力容量 12萬(wàn)千伏安，鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)小學(xué)、初中、高中、技校、職業(yè)高中、幼兒園及醫(yī)院、文化站、影劇院等設(shè)施齊全，江北中學(xué)在市內(nèi)外享有很高聲譽(yù)。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 29 頁(yè) 二．重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及 2020 年度趨勢(shì)分析 在今年國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控措施背景下，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持 平穩(wěn)增長(zhǎng)勢(shì)頭 ,開發(fā)投資和新開工面積增幅高于上年同期水平和全國(guó)平均水平。商品房新開工面積繼續(xù)增長(zhǎng)，上半年商品房新開工面積 ，同比增長(zhǎng) %，其中商品住宅新開工面積 ，增長(zhǎng) %。 上半年全市土地購(gòu)置費(fèi) ，同比增長(zhǎng) %，由于看好直轄市的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Γ瑥V東富力、大連海昌、大連萬(wàn)達(dá)、保利集團(tuán)以及首鋼集團(tuán)旗下首金房地產(chǎn)公司等外來(lái)房地產(chǎn)大腕紛紛在渝投入巨資圈地，掀起了新一輪投資重慶的熱潮。 1．重慶年房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)情況（單位：億元 ） 重慶的房地產(chǎn)開 發(fā)投資一直呈高速增長(zhǎng)之勢(shì)，反應(yīng)了開發(fā)商對(duì)重慶市場(chǎng)的前景比較看好，重慶雖然受國(guó)家控制信貸和土地等宏觀調(diào)控的影響， 2020年上半年累計(jì)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %。 2．商品房銷售面積 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 29 頁(yè) 從 2001— 2020年的高速增長(zhǎng)后， 2020年至今穩(wěn)定在 11001200萬(wàn) M2的年銷售量 。 3．商品房銷售總額走勢(shì) 截至 2020年 10月重慶主城商品房成交面積為 ,基本與去年持平 。商品房成交金額為 ,商品房成交均價(jià)為 /M2，成交均價(jià)較去年同期增長(zhǎng) 7%。 2020年 01— 10 月重慶主城商品房成交情況表 月份 銷售金額（億元） 銷售面積（萬(wàn) M2） 銷售均價(jià)（元 /M2） 1 2661 2 2890 3 2758 4 2529 5 2840 6 3038 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 29 頁(yè) 7 2857 8 2629 9 2521 10 2881 從單月成交情況分析， 5月和 10月春秋兩季的房交會(huì)對(duì)商品房的需求拉動(dòng)效用顯著，其成交金額和成交面積是平常單月成交量的 2倍。 三． 2020 年上半年北碚區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析 隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)作用及國(guó)家新政策的進(jìn)一步出臺(tái)， 2020年上半年 ,北碚區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)投資力度明顯減弱，比上年同期下降 %，商品房現(xiàn) 房銷售及空置率增長(zhǎng)迅速。 1．基本運(yùn)行情況 （ 1）投資持續(xù)下滑，結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整 今年以來(lái)，北碚區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月加速下滑態(tài)勢(shì)， 25月各月減幅分別為 %、 %、%、 %，到 6月，全區(qū)共完成房地產(chǎn)投資 43743萬(wàn)元，比上年同期下降 %。其中，住宅完成投資 29338萬(wàn)元，比上年同期下降 %，占投資總額 %，所占比重比上年減少 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓完成投資 278萬(wàn)元，比上年下降 %，占 %，所占比重比上年減少 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資 6888萬(wàn)元，比 上年增長(zhǎng) %，占 %，所占比重比上年增加 ；其他用房完成投資 7239萬(wàn)元，比上年下降 %，占 %，所占比重比上年增加 。 （ 2）施工面積持續(xù)增長(zhǎng)，新開工面積得到有效控制 因