【正文】 1. 項目發(fā)展時機研究. 經(jīng)濟發(fā)展因素. 南寧市地理位置概述本項目所在城市——南寧，簡稱“邕”，廣西壯族自治區(qū)首府，是全自治區(qū)政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、信息和金融的中心。南寧地處南亞熱帶，常年氣候溫和，陽光充足，雨水充沛，風(fēng)光秀麗，終年樹綠花繁，四季常青。擁有豐富的礦產(chǎn)資源、農(nóng)副產(chǎn)品資源、土特產(chǎn)資源，盛產(chǎn)具有亞熱帶特色的水果，糧食作物以水稻為主。南寧地理位置優(yōu)越，處于我國華南、西南和東南亞經(jīng)濟圈的結(jié)合部，是環(huán)北部灣沿岸的重要經(jīng)濟中心。南寧東鄰粵、港、澳，南臨北部灣，背靠云、貴、川大西南，作為新崛起的大西南出海通道樞紐城市，具有沿江、沿線、沿邊、沿海的“四沿”優(yōu)勢。南寧市區(qū)距欽州港、防城港、北海港分別是104公里、173公里和204公里，是云、貴、川大西南貨物進出海大通道的重要咽喉，也是連接?xùn)|南沿海和西南腹地這一經(jīng)濟區(qū)域的“結(jié)合部”，是人流、物流、信息流的匯流中心。南寧距中越邊境的東興市、憑祥市分別為204公里和230公里，毗鄰南寧的7個縣（市）與越南接壤，陸地邊境線長1020公里，對發(fā)展邊境貿(mào)易十分有利。南寧憑借其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，對廣西沿海城市發(fā)揮著中心城市的依托作用，對華南、西南經(jīng)濟圈發(fā)揮著樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮著中國前沿城市的開放作用。. 南寧市近兩年經(jīng)濟發(fā)展情況及態(tài)勢房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟發(fā)展間存在著互動關(guān)系。經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產(chǎn)開發(fā)投資及發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的健康發(fā)展又會帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大小主要考察的因素是經(jīng)濟發(fā)展周期、收入與消費、固定資產(chǎn)投資水平、住宅產(chǎn)業(yè)化（商品化）等。2001年，增長10%。其中，%；，%；，%。一、二、%、%、%，第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，充分體現(xiàn)了首府城市的經(jīng)濟特色。（數(shù)據(jù)來源：《南寧統(tǒng)計年鑒2001》）2002年，南寧市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的良好態(tài)勢，國內(nèi)生產(chǎn)總值達356億元，%，高于全國和廣西的平均水平，其中， %；，%；，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提高,。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，人民生活基本實現(xiàn)小康，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8796元，比上年增加890元；農(nóng)民人均純收入為2524元，增加203元。.（以政府工作報告為準）2003年開始，南寧市進入全面建設(shè)小康社會、加快推進現(xiàn)代化發(fā)展的重要關(guān)鍵階段。主要預(yù)期目標：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長6%,第二產(chǎn)業(yè)增長10%,第三產(chǎn)業(yè)增長12%。財政總收入增長11%。全社會固定資產(chǎn)投資增長13%左右。實際利用外資增長11%,全市外貿(mào)出口增長5%。社會消費品零售總額增長10%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加7%元,農(nóng)民人均純收入增加200元。（以上數(shù)據(jù)摘自2003年《政府工作報告》） （按當年價格計算） 單位：萬元年份國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)　第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年624798133095240777208914318632509261993年941350166406378992315657633353659521994年1331851237402518505439309791965759441995年17152522936976554785520921033867660771996年19545193344036837315467731369589363851997年226239539812275512158630816881311091521998年257573344015681527862258119269713202991999年274550646368384559463148221411214362292000年295000048000091000067958023042015400002001年324785649517393427169572623854518184122002年356067051157310255677547422708252023530單位：萬元數(shù)據(jù)表明：南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展處在經(jīng)濟發(fā)展周期的上升期，經(jīng)濟指數(shù)反映的各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步增長，特別是第三產(chǎn)業(yè)、固定資產(chǎn)投資增長迅速。. 人口因素南寧是一個以壯族人口為主的多民族聚居城市，也是我國五個少數(shù)民族自治區(qū)中唯一兼具濃郁少數(shù)民族風(fēng)情和沿海開放特點的首府城市。南寧市聚居著壯、漢、瑤、苗、侗等30多個民族，2002年，全市壯族人口有1892245人，漢族人口有1048034人，%%。南寧市現(xiàn)轄新城、興寧、城北、永新、江南、南湖開發(fā)區(qū)六個城區(qū)、一個郊區(qū)和邕寧、武鳴兩個縣。2002年末，?！耄丝谠鏊俦３制胶庠鲩L。在2001年召開的全區(qū)城鎮(zhèn)化工作會議上，提出了城市化建設(shè)目標：在2005年把廣西的南寧、柳州建設(shè)成為特大城市，城市人口分別達到150萬和120萬，相當于南寧市每年的人口機械凈增長約為10萬人。城市化的加速發(fā)展，使南寧市中低價位的商品房需求增大，為南寧樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機。 南寧市2002年人口統(tǒng)計指標名稱單位全市市區(qū)邕寧縣武鳴縣總戶數(shù)戶825387409893233982181512總?cè)丝跀?shù)人29770641403897926037647130男性人口人1547153724737486043336373女性人口人1429911679160439994310757農(nóng)業(yè)人口人1736244372225824940539079非農(nóng)業(yè)人口人12408201031672101097108051年平均人口人29613091391202922701647407自然增長率‰ 南寧市2002年各區(qū)人口統(tǒng)計指標名稱總戶數(shù)（戶）總?cè)丝冢ㄈ耍┱嫉孛娣e （平方公里）人口密度（人/平方公里）興寧區(qū)5300917020323639新城區(qū)1040403347472413947城北區(qū)1119634256512815201江南區(qū)60582196486248186永新區(qū)8029927681049875邕寧縣2339829260374725195武鳴縣1815126471303366192如圖所示，邕寧、%%；主要的五個城區(qū)中，城北區(qū)人口最多，占南寧全市人口的14%；其次是新城區(qū)，占全市總?cè)丝诘?1%；而江南區(qū)、永新區(qū)和興寧區(qū)人口數(shù)量相當，分別占全市人口的6%、9%和5%。通過考察南寧市各區(qū)的面積與人口數(shù)量兩項指標，可以看出，五大城區(qū)中，永新區(qū)人口密度最大，每平方公里人口數(shù)為49875人；興寧區(qū)次之，人口密度為23639人/平方公里；新城區(qū)人口密度為13947人/平方公里；江南區(qū)人口密度相對較少，每平方公里人口數(shù)不到一萬人，每平方公里僅為8186人，是南寧市城區(qū)中人口密度最小的區(qū)域，這與該區(qū)域所處的地理位置及以工業(yè)發(fā)展為主的區(qū)域經(jīng)濟有著較大的關(guān)系。隨著國家、廣西區(qū)、南寧市經(jīng)濟態(tài)勢的強勁發(fā)展，未來全球一體化，以及南寧市戶籍管理制度改革、加快城鎮(zhèn)化政策實施，南寧市人口增長的數(shù)量、速度在“十五”期間將急速發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)投資發(fā)展帶來了巨大需求空間。南寧市經(jīng)濟不斷發(fā)展，使市民的收入和消費得到較大的提高。2002年，南寧市城市居民人均可支配收入為8796元，比2001年增加890元，%，扣除價格因素，實際增長13%；城市居民人均消費性支出6970元，比上年增加521元，%，扣除價格因素，%。城市居民人均收支節(jié)余額為526元，%，%，意味著城市居民消費觀念、消費意識均有所提高。 南寧市近十年城市居民人均收支統(tǒng)計年份城市居民人均可支配收入（元）城市居民人均消費性支出（元）199014541360199116591667199221061853199330812624199445434288199555445055199659735425199759315456199865705800199968476321200074836953200179067107200287966970今年南寧市整體經(jīng)濟狀況得到快速發(fā)展的同時，居民收入也相當豐厚，13月南寧市個人所得稅入庫為9400萬元，%,意味著職工收入有大幅度的提高?？疾炷蠈幨芯用竦南M結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，%%。而設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健、娛樂文教支出、%、%、%、%%、%、%、%。城市居民家庭消費質(zhì)量顯著提高。隨著福利分房的取消，住房消費逐步成為消費的熱點，并帶動住房裝修支出的上升。2002年，%；，%；。 2002年南寧市居民家庭居住情況指標名稱調(diào)查戶數(shù)（戶）家庭常住人口數(shù)（人）總計200619按居住面積分4平方米以下1446平方米31268平方米936810平方米16681012平方米25791214平方米3210214平方米以上114318按房屋產(chǎn)權(quán)分公房3095租賃私房15自有房99297部分產(chǎn)權(quán)的自有房69219其他13南寧市民收入穩(wěn)步增加，住房消費以及對居住要求的提高，為商品房項目開發(fā)提供了良好的契機與發(fā)展空間。. 社會與文化因素南寧市歷史悠久，自古就是我國南方的邊陲重鎮(zhèn)和著名商埠，有著特殊的戰(zhàn)略地位和厚實的文化歷史底蘊。南寧古屬百粵領(lǐng)地，新中國成立后，1950年設(shè)南寧（省轄市）為廣西省會，1958年廣西壯族自治區(qū)成立，南寧為自治區(qū)的首府至今。改革開放以來，南寧市不斷提高城市綜合實力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟建設(shè)和精神文明建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展。南寧市民風(fēng)淳樸，觀念開放，喜歡、愿意接受新鮮事物，隨著精神文明建設(shè)活動的深入開展，社會公德、職業(yè)道德、家庭美德的大力提倡，市民的文明素質(zhì)和城市的文明程度得以不斷提高。了解南寧的民俗風(fēng)情與文化特色，能夠為項目的定位及目標客戶的描述提供有力的依據(jù)，而地方語言及飲食習(xí)慣是一個城市眾多文化因素中兩項最具代表性的因子，從它們身上往往能夠反映出當?shù)厝藗兊哪承┩怀龅纳盍?xí)慣及行為特征。南寧一帶的方言，主要有官話、壯話、平話、白話四種。隨著時代的發(fā)展，城里人已不講官話、壯話和平話了，白話（粵語）和普通話（漢語）是南寧人現(xiàn)時的日常用語。南寧白話是南寧代表性的地方語言，源于廣東話（據(jù)說是廣東商人傳入的），但由于地域的原因，南寧白話和廣東話在語調(diào)上還是有些區(qū)別。南寧的菜肴屬于粵菜系列，以清淡為主，講究鮮、嫩、爽、滑，與廣東口味極為相似；南寧市設(shè)有多間民族餐館，提供侗族打油茶、壯族糍粑、瑤族竹板雞、苗族鐵板牛肉等菜式，體現(xiàn)廣西各少數(shù)民族風(fēng)情；南寧市具有地方特色的風(fēng)味餐館較多，如野味餐館、海鮮館、香肉館、牛雜館、鵝餐館等這些以珍、奇、精、美取勝的食肆，深受食客的青睞；南寧的傳統(tǒng)風(fēng)味小吃，有粉、面、糕、餅、甜品、油炸、酸品、冷食、雜食九大類，具有南方特色。而南寧人對“食”的追求并不亞于以“食在廣州”著稱的廣州人，他們往往會一家大小或與親朋好友一起，專程到某家餐館一嘗特色、一飽口福。通過重點考察南寧市民的語言、飲食習(xí)慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習(xí)慣方面較為相似，而且南寧人普遍接受廣東的生活模式，承認廣東與其地區(qū)相比，具有一定的先進性，以縮小南寧市與國內(nèi)先進城市差距作為城市發(fā)展目標。. 政策與法律因素2002－2003年6月房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)的影響 2002年2月25日建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》，目的為加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，確保工程質(zhì)量，保護購房者的利益。 2002年2月26日建設(shè)部出臺了《住宅室內(nèi)裝飾修理管理辦法》，原因在于“毛坯房”在一家一戶的住宅裝修暴露出許多問題，如管理難度大、違法違規(guī)現(xiàn)象多、危及建筑物性能、經(jīng)濟糾紛增多、消費者合法權(quán)益不易保障、裝修施工擾民等，并存在偷、漏國家稅費的現(xiàn)象。2002年5月23日建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源、監(jiān)察部、國家工商行政管理總局七部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》目的規(guī)范房地產(chǎn)的管理，活躍房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場既活躍又有秩序，切實保障購房者的權(quán)益。2002年7月1日國土資源部正式發(fā)布了并從即日起施行《招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定》，《規(guī)定》共28條，主要明確了招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的法律依據(jù)、原則、范圍、程序和法律責(zé)任等。2002年8月1日國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進一步規(guī)范建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)的通知》，目的為規(guī)范建設(shè)用地的審查工作，實行最嚴格的土地管理制度，提高建設(shè)用地審查報批質(zhì)量效率，為經(jīng)濟建設(shè)必須用地提供保障。2002年10月22日由建設(shè)部起草，國務(wù)院法制辦公室公布《物業(yè)管理條例（草案）》，向各界征求意見。條例共分6章72條，內(nèi)容涉及業(yè)主、業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責(zé)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護以及相應(yīng)的罰則等多方面。這是國家出臺的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。2002年11月17日由建設(shè)部、國家計委推出《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》，《辦法》從2003年1月1日起施行。（資料來源（《當代生活報》）。2003年4月9日由南寧市政府正式轉(zhuǎn)批南寧市公安局《