【正文】 。 未來走勢預(yù) 測 （ 1）供需持續(xù)走旺，消費者心理步入成熟 未來很長一段時間，莒南必然高速增長，百姓人均可支配收入也會呈增長的趨勢，對于住宅的消費需求也會逐步走向成熟，層次消費的觀念將逐步為大眾接受。隨著莒南縣城化進程加快，越來越多的農(nóng)村人口和外地人口進入縣城，為房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 地產(chǎn)市場打下一個良好的基礎(chǔ)。老城改造速度加快，使得拆遷量增大，貨幣補償?shù)恼叽偈咕用駬Q房、買房。商品房的市場需求量很大。 同時隨著城區(qū)面積的擴大，城區(qū)人口的增多以及舊城改造進程，需求市場將繼續(xù)保持旺盛。新項目開發(fā)將在產(chǎn)品品質(zhì)上有相當(dāng)?shù)奶嵘彿空呖蛇x擇余地放寬， 購房行為更為理性。 （ 2）房地產(chǎn)產(chǎn)品升級，房價仍有上漲趨勢 從市場因素來看房地產(chǎn)市場在變成買方市場之前，競爭不是完全充分的，而且開發(fā)商對于定價有主導(dǎo)權(quán)?！胺慨a(chǎn)新政”可能淘汰一批中小開發(fā)企業(yè)，剩下的大公司更容易形成價格壟斷。市場產(chǎn)品不斷升級，不斷豐富，各種新材料、新技術(shù)的運用，以及建筑、產(chǎn)品形式的提升，這些都增加了建筑成本。這些因素?zé)o疑會導(dǎo)致住宅價格上升。 從目前在售樓盤看，近期上市和即將上市的樓盤價格都比以前有所上升：預(yù)計今后住宅價位仍有一個上漲過程，但預(yù)計幅度不會太大。 （ 3）縣城中心房地產(chǎn)發(fā)展倍受矚目 從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗來看，一個縣城中心的開發(fā)勢必會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。預(yù)計隨著莒南城市中心建設(shè)的全面啟動，房價還有一定的上漲空間。由于縣城中心基礎(chǔ)設(shè)施起點及規(guī)劃開發(fā)水平更高，必定會帶動全縣的房地產(chǎn)市場的開發(fā)，對于拉動莒南縣整體房價起到顯著作用。 （ 4）營銷手段朝多元化發(fā)展 莒南房地產(chǎn)營銷的快速提升，歸功于行業(yè)間的激烈競爭，迫使開發(fā)商不得不增加推廣費用去謀求一種新的且極具感染力的營銷手段或活動，以此在競爭中出類拔萃。 預(yù)計以后幾年，莒南房地產(chǎn)營銷手段將有新的突破，從而更好地推動房地產(chǎn)的健康、 快速發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 房市熱點分析 一、熱點區(qū)域分析 根據(jù)莒南整體規(guī)劃和當(dāng)?shù)鼐用窬幼?、消費習(xí)慣，以及區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平及我們項目的特殊位置，我們選取了莒南城區(qū)作為重點研究對象。以隆山路、嵋山路、十泉路，為三條主線干道，進行了調(diào)查。 二、縣城房地產(chǎn)分析 縣城機會： （ 1）莒南縣房地產(chǎn)開發(fā)正處于剛開始發(fā)展階段，仍處低端初級競爭 市場，民眾對商品房和商業(yè)投資認(rèn)識度不夠，具備銷售引導(dǎo)性極強，潛在的市場機會很大。 （ 2）受近年臨沂市和日照城市的快速發(fā)展影響，莒南縣的房地產(chǎn)也正在蓬勃發(fā)展。 （ 3）這幾年莒南縣將進 入大量的工業(yè)園，而全縣有公司和企業(yè) 2000多家，其中如福瑞集團、宇達集團、路克士集團、春園集團等省以上大中型企業(yè)就有 12家，它們對住房和商業(yè)房的需求，特別對高端消費的需求很大。 （ 4）大量的農(nóng)村土地隨著城市的發(fā)展被占用，這就促使更多的農(nóng)村人口進城，那么這就刺激了住房和門面的需求。 （ 5）莒南是個商業(yè)比較集中的縣城，老百姓的消費水平在整個臨沂市是前列的縣城，商業(yè)的繁榮對整個房地產(chǎn)市場起了推動作用。 （ 6）隨著生活生平的提高，市場更需求超大規(guī)模的商業(yè)巨頭進駐（集購物、娛樂、休閑、餐飲、文化、居住于一體）。目前大 城市商業(yè)飽和的狀態(tài)下，大商家紛紛強占小縣城的商業(yè)市場。 縣城風(fēng)險： （ 1）由于是縣級城市，人口量只有 12萬左右，在一定程度上抑制的商業(yè)的發(fā) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 展。 （ 2）莒南縣商品房起動較晚，老百姓對商品房認(rèn)識不夠，對商業(yè)投資的理念更模糊，這對銷售上增加了難度。 （ 3）莒南離日照市和臨沂市都不太遠，特別是距臨沂只有 40公里，臨沂是全國有名的商品集散地和地級市，市場更成熟和完善，這會分流部分有實力的莒南客戶。 （ 4）由于城市經(jīng)濟發(fā)展和地理位置等諸多因素，莒南外來人口不多，本案客戶群體的定位主要銷售對象是本地人。 （ 5） 莒南 老百姓的觀念老舊和對期房投資的不理解，一定程度上很難接受開工初期購房的銷售模式。 莒南縣主要競爭新盤分布一覽表 城中心：金世界步行街 富源商貿(mào)城 城周遍：錦繡華庭 從上面不難看出，市場格局清晰，發(fā)展層次分明，主力與非主力，熱點與空白，一目了然。城中心和周遍明顯處于莒南房地產(chǎn)市場的第一陣營，其開發(fā)水平，發(fā)展程度、市場競爭力已領(lǐng)先于其他區(qū)域，作為市場消費的兩大主力區(qū)域，也是目前莒南房地產(chǎn)發(fā)展的核心代表。特別是城中心，作為莒南縣的商業(yè)中心和居住中心，在政策和規(guī)劃雙輪驅(qū)動之下，房產(chǎn)快速啟動，未來發(fā)展前景廣闊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、典型樓盤個案分析 富源商貿(mào)城 背景資料 項目地址： 莒南隆山路上 開 發(fā) 商：莒南新華潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 0539758888 項目概況 總體規(guī)模：占地 畝 戶型設(shè)計：三室一廳一衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 二室二廳一衛(wèi) 銷售價格：住宅： 13001450 元 /㎡ 商鋪： 5000 多元 /㎡、 4000 多元 /㎡、3000 多元 /㎡，最低 2900 元 /㎡，最高 5500 元 /㎡ 銷售手段：商鋪一、二連層銷售，采用不包租。 銷售情況： 住宅：目前主力銷售住宅，同時從住宅開盤至今銷售 情況良好，老百姓對此項目的地段和價格認(rèn)可度基本滿意。估計現(xiàn)銷售額突破 60%。 商鋪：位置偏好的商鋪如：靠近商業(yè)街及大門附近的基本售磬，目前只剩下靠近最里面的鋪位。 項目優(yōu)勢 位置佳，位于隆山路中段 交通方便，在莒南主干道，有多路公交車經(jīng)過 采用了下面兩層商鋪上面五層住宅的分離設(shè)計方式 住宅戶型多樣化，戶戶全明 商業(yè)氣氛濃厚，布局合理 項目推廣主題：獨有生活廣場，休閑就在家門口 項目缺點 縣城中心，人多車雜，商住一起環(huán)境喧鬧，影響生活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 金世界商業(yè)步行街 背景資料 項目地址： 莒南隆山路上 開 發(fā) 商： 臨沂金世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 05397276666 7285555 項目概況 總體規(guī)模：占地面積 22001 ㎡ 主體戶型設(shè)計：三室一廳一衛(wèi) 二室一廳一衛(wèi) 銷售價格：住宅 13001450 元 /㎡ 商鋪： 3980 元 /㎡ 銷售手段：商鋪一、二連層銷售，采用不包租。 銷售情況： 三月份開盤至今住宅銷售達 100%，說明這樣的價格和這樣的產(chǎn)品老百姓基本接受，同時住宅市場未達到飽和。 商鋪銷售額達到 80%以上，目前剩余的幾乎是位置差，面積不理想。 項目優(yōu)勢 位置佳，位于隆山路中段 交通方便，有多路公 交車經(jīng)過及私營出租車 配套齊全集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體 300 米商業(yè)街貫穿東西兩條交通要道 采用了下面兩層商鋪上面三層住宅的分離設(shè)計方式 外觀采用歐式建筑風(fēng)格 商業(yè)氣氛濃厚，具有傳統(tǒng)商業(yè)步行街的經(jīng)營模式 項目推廣主題：第一名街莒南絕版財富航母 項目缺點 縣城中，人多車雜，吵鬧，下面兩層的商業(yè)步行街影響居住生活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 錦繡華庭 背景資料 項目地址： 縣西一路和民主路之間 開 發(fā) 商：臨沂華庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聯(lián)系電話： 053978666666 7867777