盛世長(zhǎng)江商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目方案新鴻泰地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 0204060801001201402 0 0 8 年1 月 2 0 0 8 年2 月 2 0 0 8 年3 月 2 0 0 8 年4 月 2 0 0 8 年5 月 2 0 0 8 年6 月 2 0 0 8 年7 月2 0 0 8 年1 7 月陽(yáng)邏各物業(yè)類型成交套數(shù)9 0 ㎡以下( 套) 9 0 1 2 0 ㎡( 套) 120140㎡ (套 ) 1 4 0 ㎡以上( 套) 力與差異化。 一 線 江 景居住品質(zhì)較高 。 項(xiàng)目規(guī)模小，園林綠化少、 產(chǎn)品品質(zhì)及形象一般 。 二、項(xiàng)目核心價(jià)值 良好的企業(yè)品牌 。 現(xiàn)房（準(zhǔn)現(xiàn)房）銷售，擁有良好的產(chǎn)品體驗(yàn)基礎(chǔ) 。 第三部分 項(xiàng)目定位 結(jié)合前兩部分對(duì)項(xiàng)目的分析和認(rèn)識(shí)，明確項(xiàng)目性格，通過(guò)準(zhǔn)確與系統(tǒng)的定位，確立項(xiàng)目的營(yíng)銷 思想基礎(chǔ)。 私營(yíng)業(yè)主，個(gè)體戶 ，愛(ài)攀比，跟風(fēng)心 理強(qiáng)，一般以二次及以上置業(yè)為主。 武昌（青山、徐東） 職工之家，典型的工人階層家庭，兩代同堂，具群居情結(jié) ， 工作穩(wěn)定，有一定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源 區(qū)域內(nèi)的目標(biāo)客戶 特征描述 武鋼深加工產(chǎn)業(yè)中高管人員 著 產(chǎn)業(yè)遷移的人群，有敢為人先的經(jīng)濟(jì) 頭腦。 ，客戶也無(wú)法接受 。 片區(qū)內(nèi)的溢出人群 認(rèn)可陽(yáng)邏區(qū)域的未來(lái)發(fā)展前景 。 客群范圍發(fā)展規(guī)律 項(xiàng)目原住地以及周邊區(qū)域 ——城市核心區(qū)域 客群特征發(fā)展規(guī)律 剛性需求與 較強(qiáng)投資意識(shí)的客群 ——產(chǎn)業(yè)遷移所帶來(lái)的人口遷移 ——城市核心區(qū)域的普通購(gòu)房者 二、產(chǎn)品定位 武漢東部 10 萬(wàn) ㎡ 濱江園林社區(qū) (釋意略 ) 第四部分 08 年項(xiàng)目營(yíng)銷思路 項(xiàng)目營(yíng)銷思路 是在理解企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 目的與 項(xiàng)目產(chǎn)品，參照市場(chǎng)環(huán)境因素下 所制定 戰(zhàn)略思想 ，其需要根據(jù)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)各種狀況， 結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各項(xiàng)工作的進(jìn)度 ， 進(jìn)行營(yíng)銷策略的安排與手段的組合 。 同時(shí)在 本年度 內(nèi)所有的 營(yíng)銷 行 為指導(dǎo)原則 應(yīng)該 為 4個(gè)“ 快 ” 工程進(jìn)度快 項(xiàng)目操作快 銷售 速度 快 按揭 回款快 只有快 才有可能在如此短的銷售周期、如此低迷的市場(chǎng)環(huán)境、如此艱巨的銷售任務(wù)的前提下成功地完成我們的營(yíng)銷任務(wù)。 解決策略 —— 解決郊區(qū)項(xiàng)目 短期內(nèi)大量客戶到訪的問(wèn)題，關(guān)鍵在于以下四個(gè)方面 ： 加強(qiáng)銷售終端，建立中心城區(qū)外賣場(chǎng)，增加項(xiàng)目與大量客戶接觸的機(jī)會(huì) 加強(qiáng)到訪通路建設(shè)，看房車高密度大范圍攔截目標(biāo)客群 增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng) SP 體驗(yàn)，制造客戶到訪現(xiàn)場(chǎng)的理由 增強(qiáng)到訪利益誘惑，為客戶到訪制造強(qiáng)有力的刺激 廣 告 推廣整體品質(zhì)太低 解決策略 —— 抓住有限的時(shí)間 段 ， 提煉出本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)， 在重點(diǎn)區(qū)域 針對(duì)目標(biāo)客戶 群 ，進(jìn)行 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的 宣傳， 并在 重要節(jié)點(diǎn) 轟炸， 運(yùn)用大眾媒體 輔以事件營(yíng)銷， 造 成 項(xiàng)目強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)力， 并 提供完整的系 列報(bào)廣、 戶外秀稿，對(duì)產(chǎn)品 加以傳達(dá) 。 ） 看樓巴士 二、 蓄客手段 蓄客 目標(biāo)： ? 最大范圍拓展項(xiàng)目的認(rèn)知度 ? 增強(qiáng)客群區(qū)域前景的信心 ? 打破客群心理距離 ? 突出產(chǎn)品性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 蓄客 策略 ： ? 區(qū)域營(yíng)銷起勢(shì)（多媒體形式） ? 區(qū) 域企事業(yè)單位的拓展推介 ? 樓巴駐點(diǎn) ? 外展場(chǎng)蓄客 三、推貨策略 ? 以單元為推盤單位， 產(chǎn)品分階段組合式投放 。促銷計(jì)劃打消消費(fèi)者疑慮，形成物超所值的感覺(jué)。 密打 ： 短時(shí)間內(nèi)全方位高密度廣告宣傳，引起市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，加以造勢(shì) 分期 市場(chǎng)預(yù)熱期 二次熱銷期 強(qiáng)銷 期 持 續(xù) 期 時(shí)間 ~ ~ ~ ~ 工程形象進(jìn)度 銷售現(xiàn)場(chǎng) 、 部分樣板間 、 商業(yè) 展示環(huán)境 現(xiàn)場(chǎng) 全部到位 階段性 營(yíng)銷目標(biāo) 項(xiàng)目預(yù)熱、 為項(xiàng)目 二次熱銷期蓄客、短期引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注度 銷售目標(biāo)：全年目標(biāo)的 20%、樹(shù)立項(xiàng)目品牌高度、打通首批發(fā)力區(qū)域的客戶渠道 完成全年銷售任務(wù)的 50%， 商業(yè)的銷售 完成全年銷售任務(wù)的 20%；拉升項(xiàng)目整體價(jià)格；維系客戶；提升項(xiàng)目品牌含金量 優(yōu)惠手段 散團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠 推薦成交、重復(fù)購(gòu)買、散團(tuán)購(gòu)、 親情房 優(yōu)秀業(yè)主 媒介組合 以網(wǎng)絡(luò)、戶外 、報(bào)廣 為主，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝和軟文為輔 以網(wǎng)絡(luò)、戶外促銷活動(dòng)為主，以軟文報(bào)廣為輔 戶外廣告、報(bào)廣為主，新聞軟文、PR、 SP 活動(dòng)短信等為輔 戶外廣告、報(bào)廣、短信為主，新聞軟文為輔 營(yíng)銷渠道 現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)各外賣場(chǎng)， 看樓巴士 工地、售樓部、外展點(diǎn)、聯(lián)合營(yíng) 銷、看樓巴士 工地、售樓部、外展點(diǎn)、聯(lián)合營(yíng) 銷、看樓巴士 工地、售樓部 廣告投放強(qiáng)度 強(qiáng) 中 強(qiáng) 弱 廣告訴求點(diǎn) 基于區(qū)域推廣，依托品牌傳播，大事件引爆市場(chǎng)聚焦 以項(xiàng)目形象樹(shù)立為推廣核心內(nèi)容，釋放首期產(chǎn)品賣
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