【正文】 客群分析 拆遷戶、市區(qū)內(nèi)的居民 拆遷戶、市區(qū)內(nèi)的居民 生活水平較低的人 銷售熱線 89590216 89596222 89593383 交通及環(huán)境 南區(qū)道路平整、有公交線路可直達(dá)市區(qū)與通州城區(qū)，市政配套較完善，人們出行、購物、娛樂較方便，近年來有一些城市居民落戶在此。 2. 配套設(shè)施分析 由于此區(qū)域內(nèi)的多數(shù)項目的社區(qū)規(guī)模較大，并因周邊生活配套設(shè)施不夠完善，所以社區(qū)內(nèi)的配套是必不可少的，大多項目在社區(qū)內(nèi)有超市、菜市場，還有的項目有學(xué)校、幼兒園，特別是華龍小區(qū)修建了 7 萬平方米的社區(qū)公園。 7. 銷售周期及銷售率分析 銷售周期及銷售率分析表 開盤時間 銷售面積 銷售率（目前在售） 普通住宅 富河園 1995 17 萬㎡ 90% 西潞苑 1998 32 萬㎡ 40%（二期） 楓露花園 2000 9 萬㎡ 90% 戶型 住宅 別墅 戶型面積 一居室 50— 60 ㎡ 180 ㎡ — 800 ㎡ 二居室 70— 90 ㎡ 三居室 90— 110 ㎡ 戶室比例 一居室 10% 聯(lián)排 30% 二居室 50% 獨棟 70% 三居室 40% 7 華龍小區(qū) 1995 30 萬㎡ 90% 新潮家園 2000 47 萬㎡ 50%（二期） 上潞園 2000 7 萬㎡ 30%（二期） 叢林莊小區(qū) 1996 40 萬㎡ 95% 別墅 楓露皇苑 1995 10 萬㎡ 80% 天潤別墅 1999 10 萬㎡ 獨棟 80%聯(lián)排 35% 根據(jù)調(diào)查可以看出，此區(qū)域的項目一期大多已經(jīng)到了銷售收尾階段，部分項目一期已售罄，二期的銷售正在進(jìn)行， 銷售率已經(jīng)近半。 五、 結(jié)束語 通縣地區(qū)房地產(chǎn)的建設(shè)是市區(qū)外的第一熱點，隨著輕軌、地鐵的建成修通，會加快通縣的建設(shè)速度，此區(qū)域?qū)倏h城的上風(fēng)上水地段，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 6. 價格分析 經(jīng)過調(diào)查，此區(qū)域的住宅均價在 2000/㎡， 住宅價格自西 南 向東北價格逐漸降低， 富河園小區(qū)均價 2800/㎡，最北端的叢林莊小區(qū)均價僅 1600/㎡。兩項目雖然社區(qū)規(guī)模大，但目前社區(qū)的配套設(shè)施較少，生活、娛樂條件較差，今年年底會建成文化公園與文化廣場，可以使兩項目增加一些配套設(shè)施。 楓露花園與西潞苑的基本情況比較相似，只不過社區(qū)偏小，總建筑面積 10萬平方米。 1 通州區(qū)東北部地區(qū)市場調(diào)查報告 一、 區(qū)域概況 近幾年由于北京東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、 CBD 商圈的形成，尤其北京市將通縣定為重點建設(shè)發(fā)展的衛(wèi)星城之一，使通縣受到了非常大的影響，加快了通縣地區(qū)的建設(shè)發(fā)展速度。富河園可以算這一地區(qū)的精品項目，坐落于北關(guān)環(huán)島西北角，位置優(yōu)越；外觀華麗，樓體設(shè)計新穎，外墻采用華麗的涂料，社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，分為四期建設(shè)，有完善的配套，四期設(shè)有會所，多種戶型可供選擇，一、二期的銷售工作已經(jīng)圓滿完成，即將開盤的三期，期房均價 3000/平方米的價格偏高。兩項目僅僅能夠滿足購房群體的最低居住要求，唯一的優(yōu)勢是價格低。