通州區(qū)東北部地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告房市分析(文件)
【正文】 拆遷戶、市區(qū)內(nèi)的居民 拆遷戶、市區(qū)內(nèi)的居民 生活水平較低的人 銷售熱線 89590216 89596222 89593383 交通及環(huán)境 南區(qū)道路平整、有公交線路可直達(dá)市區(qū)與通州城區(qū)，市政配套較完善，人們出行、購物、娛樂較方便，近年來有一些城市居民落戶在此。 楓露花園與西潞苑的基本情況比較相似，只不過社區(qū)偏小，總建筑面積 10萬平方米。 項(xiàng)目情況 富河園、西潞苑、楓露花園、楓露皇苑都屬于有一定市場知名度的項(xiàng)目。 二、 區(qū)域市場分析 此區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有普通住宅、高檔別墅等十余個(gè)項(xiàng)目，其中 9 個(gè)項(xiàng)目尚有市場表現(xiàn)，分別為：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園、華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園、叢林莊小區(qū)、天潤別墅。近年來隨著通縣地區(qū)整體的快速發(fā)展，有了一定的改觀。 1 通州區(qū)東北部地區(qū)市場調(diào)查報(bào)告 一、 區(qū)域概況 近幾年由于北京東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、 CBD 商圈的形成，尤其北京市將通縣定為重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展的衛(wèi)星城之一，使通縣受到了非常大的影響，加快了通縣地區(qū)的建設(shè)發(fā)展速度。區(qū)域內(nèi)目前已有多條線路可直達(dá)市區(qū)，雖然大多路面較窄，且維修保養(yǎng)不當(dāng)，路面情況較差，但解決 了人們出行的問題。 因?yàn)榇藚^(qū)域的項(xiàng)目分布比較分散，有一定的地區(qū)差異，所以將以上項(xiàng)目按地域劃分（項(xiàng)目聚集地），可分成三個(gè)部分，區(qū)域內(nèi)的南區(qū)、西 區(qū)、北區(qū)。普通住宅中西潞苑的建筑規(guī)模最大，總建筑面積 32 萬平方米，屬于大型居住區(qū)。富河園可以算這一地區(qū)的精品項(xiàng)目，坐落于北關(guān)環(huán)島西北角，位置優(yōu)越；外觀華麗，樓體設(shè)計(jì)新穎，外墻采用華麗的涂料，社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，分為四期建設(shè)，有完善的配套，四期設(shè)有會(huì)所，多種戶型可供選擇，一、二期的銷售工作已經(jīng)圓滿完成，即將開盤的三期，期房均價(jià) 3000/平方米的價(jià)格偏高。由于此地區(qū)建設(shè)開發(fā)正在進(jìn)行中，所以衛(wèi)生環(huán)境較差，還有待改觀。 與兩者相比，上路苑較遜色的多，由于此項(xiàng)目屬南區(qū)的北部，所以與北區(qū)項(xiàng)目價(jià)格比較相近，起價(jià) 1530 元 /平方米，總建筑規(guī)模 30 萬平方米，戶型種類較少，格局陳舊，社區(qū)無配套，居住人口素質(zhì)較低。 項(xiàng)目情況 兩項(xiàng)目的開發(fā)商是同一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，建筑規(guī)模比較大。兩項(xiàng)目僅僅能夠滿足購房群體的最低居住要求，唯一的優(yōu)勢是價(jià)格低。 3. 建筑形式分析 此區(qū)域的住宅項(xiàng)目全部為多層樓，大多是南北朝向的，沒有電梯 。 可 以看出此區(qū)域的戶型以小面積為主，比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。別墅為：獨(dú)棟 70%，聯(lián)排 30%。 由于房屋的總價(jià)較低，打折的幅度不大，一般為 98 折，只有西潞苑小區(qū)可以達(dá)到 95 折。普通住宅項(xiàng)目的銷售周期最短的是楓露花園和上潞園，二項(xiàng)目都是從 2000 年開始銷售的，用 2 年時(shí)間分別銷售了 9 萬㎡，和 7 萬㎡，平均每年銷售 4 萬或 5 萬平方米。特別提到叢林莊小區(qū)的銷售速度較快一些，大概每年能夠銷售 7 萬㎡。 2. 劣勢特征 此區(qū)域的缺點(diǎn)是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢，致使項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，生活配套 8 設(shè)施很少，道路年久失修，直達(dá)市區(qū)的公交線路少，本地區(qū)的人口素質(zhì)較差。 。別墅項(xiàng)目檔次低、規(guī)劃
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